篇一：浅谈房地产开发与经营
浅谈房地产项目开发的经营与管理
摘要：随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步，房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。本文结合以往工作的经验,从项目公司团队组成、项目前期策划、销售包装等几个方面谈谈房地产开发的及经营管理。
关键词：房地产
项目开发
经营管理
1项目公司组建及团队组成
在市场经济迅速发展的今天,企业如何瞄准市场进行经济决策,如何通过强强联合壮大自己的竞争实力,如何利用资本市场解决低成本的营运资金等问题是现代企业家们经常思考并要加以解决的问题。
以及房地产开发企业的各项经济不可避免地需要法律、会计、建筑规划、投资咨询、物业管理等专业意见的支持。还要加强并完善项目公司经营机构的建设,建立总经理向董事会负责、董事会向股东负责、总经理在董事会授权范围内的自主决策,并接受监事会监督的经营管理机制,确保项目公司灵活运作、规范经营。
2前期策划阶段的管理
项目开发的前期策划是地盘成败的关键,首先要抓好市场调查分析、项目可行性研究,解决该地盘要瞄准的客户群体即市场定位问题。
2.1市场调查及市场定位的重要性
我们在任何项目开发设计之前,一定要进行充分的市场调查,做到准确定位,必须先解决自己生产的“产品”要面向哪一类客户群的问题。在前期策划时,进行充分市场调查及对调查资料进行准确分析,以确定正确的发展路向,找准市场定位,是项目开发成功的最为关键的一步。
2.2市场调查的内容
(1)房型:当地居民对各类房型的需求比例。
(2)单元面积:每一种房型的面积控制指标。
(3)平面布局:当地居民对房屋平面功能设计的传统习惯要求,对房屋朝向、通风、采光的特殊要求(如南北朝向、面海、面江河等)。
(4)建筑物档次:正确确定拟建商品房的档次,与开发路段居民购买力相吻合。
(5)拟开发项目周围已投入市场地盘的销售情况(销售价格及已出售成数)。
2.3可行性研究
在上述充分调查的基础上拟写可行性研究报告,从技术指标(土地技术指标)、经济指标(建筑成本)、市场指标(预计销售价格)及政府的相关税费、销售速度及现金流量预测(财务费用),不可预见费等多方面综合测算,充分考虑各种不利因素,排除各种干扰及主观意识,让可行性报告客观公正地表达现状、预测未来,作为今后投资控制的依据,坚决杜绝以往那种以领导意图作为可行性研究报告结论是否可行的依据。
2.4总体配套策划
（1）绿化设计:尽量创造富有生活气息的绿化环境,并配上品味不俗的局部园林进行点缀。
（2）道路配套:道路设计应确保车辆交通顺畅,疏散合理,路灯设计别致新颖。人流与出入车辆尽量互不干扰,并注意无障碍设计。
（3）公建配套:应配套会所,会所内应设健身房、儿童活动室、棋牌室、游泳
池等,供住户休闲使用,以服务为主,收取成本费。
（4）学校配套:若为住宅小区,规划部门要求配套中小学校时,宜与名牌学校联合办学,对提高小区的品牌大有裨益,对住宅小区的销售可以起到促进作用形成良性循环。
2.5新的设计理念的合理使用
目前许多居民对传统的单元房感到乏味,所以不断有复式住宅、错层住宅、排屋、连体别墅、独立别墅等各类新的住宅设计理念产生,以满足不同客户群体的需求。不过,这里值得一提的是任何一种新生事物都要接受市场的检验,对于不太适用的设计即使概念再新,最终都会被市场淘汰。我们应提倡新的理念,提倡大胆创新,但同时也要考虑传统习惯及经济实用性,否则将事与愿违。
3房地产开发项目的市场营销管理?
市场营销的关键在于把握市场、把握客户,是一门很深的学问。“酒香不怕巷深”的时代已经过去了,因为现在的“香醇美酒”实在太多,所以必须对自己开发的产品作充分的广告宣传，通常应抓好以下几个方面的工作。
3.1取得土地时的宣传?
这时的宣传主要侧重于让准客户们了解在某个地段某房地产开发公司已获批何种用地性质的土地,让准客户们在选择适合自己意愿中地理位置的地盘有个心理准备,并在其购房计划中占有一席之地,形成拭目以待的效果。
3.2建设期的广告宣传
该阶段的广告宣传关键在制造卖点,所以应注意总体规划模型俗称沙盘及样板房的制作,把整个小区的规划蓝图展现给来访的客户,并让客户切身体验建成后住宅的空间感及适用性。同时宜在报纸上大力推广并附上平面图及每套单元房的面积,以供准客户们计议盘算。上述宣传是项目预售的关键,预售成果直接关系到资金的回笼及资金财务成本。
3.3注重促销手段及付款方式的多样化
应注意找到合适的按揭银行,这是成功售楼的关键因素之一,因为目前单元套房的售价已大超出了普通民众的承受能力。许多市民只有通过银行按揭、每月供楼的方式才能解决购楼资金问题。目前主要采取的付款方式有(1)一次性付款。这种付款方式对发展商最有利,可以尽快回笼资金还贷,所以通常可以给予92-95%的折扣价,鼓励客户一次性付款。(2)银行按揭。有七成十年、八成十年不等,主要看楼市的涨跌情况。(3)发展商分期收款。即客户只要交纳首期楼款(通常为总楼价的20%)就可以入住,然后每月向发展商供楼款,分一年期、两年期、三年期不等,发展商在售价上分期付款的利息(俗称分期费用)。
3.4合理定价
项目开发成本是定价的依据,但是市场行情才是价格最重要的调节因素,如果偏离市场,那么所定的价格在自己看来似乎很低,但却无法被市场所接受,只会造成产品的滞销。所以,在定价时,一定要对市场作充分调查,以低开高走的方式逐步将楼价推向高位营造出该楼盘极具升值潜力的趋势,有利于整个地盘的销售。
3.5巧妙调价
上面谈到了地盘趋热,楼价上调的情况。如果由于楼市总体趋势下滑,并且附近有同类型地盘推出竞争,需要对售价进行下调时也应该采取巧妙手法变相降价,如在保持原售价的基础上赠送空调、冰箱、洗衣机等家电,甚至厨房、卫生间的装修等,或免交部分时段的物业管理费等。这样处理可以避免降价给已购楼者造成心理冲击也可以避免降价对整个地盘造成不良的影响。
4结语
房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键，也是实现我国房地产健康发展的必然道路。
参考文献：
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[3]覃文元、蔡梅.商业地产开发的项目管理[J].湖南房地产，2005，7.
篇二：浅谈房地产开发与经营
--浅谈房屋租赁存在的问题及见解
张志强
内蒙古科技大学
建筑与土木工程学院
摘要：随着社会经济的发展,房地产已成为国民经济的动脉之一,自然房屋的价格日益飙涨，而相当一部分人的工资远远未能达到能购买一整套房子的能力,从而房屋租赁的出现给这部分人带来了佳音。但是,在房屋租赁过程中却存在不少的问题。
关键词：房地产；房屋租赁;出租人;承租人;合同
房屋租赁是房地产市场中重要的一种交易形式，随着改革开放的不断深化，特别是党的十四大提出建立社会主义市场经济体制以来，房屋租赁在房地产市场中日渐活跃,房屋租赁的发展对于开放搞活,转换企业经营机制，发展第三产业，改善人民群众的居住条件,都起到了积极的作用。然而，在房屋租赁的过程中存在不少的问题，不论是出租人还是承租人他们的合法权益未能得到保障,便成了法律纠纷的一系列问题。本文将对房屋租赁过程中存在的问题作一一的分析。
问题一:房屋租赁的租金不够科学
（1）产生的原因
其一,物业的管理不够科学，对不同经营方式下的租金没有定下标准价格；其二，市场的调研工作存在偏差，不够细致,对市场的把握程度低;其三,个人出租房屋时,都是按着自己的意思定下的出租房屋租金,没有科学的依据。
（２）风险及危害
其一,合同的正常履行存在纰漏，当租金过高时,对承租人难以承当，而当租金过低时，出租人又难以达到收益的目的，自然合同的履行便存在问题；其二，出租后房屋的承租人可能干不正当的交易、买卖或对房屋造成不利因素,使房屋正常的使用途径改变,使房屋价值率降低.
（3)采取的措施
a、得对租赁的工作人员进行培训，提高他们的经验核算意识;b、对公司资产的经营及公司所属一下的子公司的经营方式及评定标准进行确定;c、提高市场的调研水平；ｄ、认真研究承租人对房屋态度的趋向，好在洽谈合同的时候方便些,提高合同的价值所在.问题二：房屋租赁合同违约责任不够明确
（1)产生的原因
其一，出租人为了不影响到房屋出租合同的签订，往往对违约责任约定的定条文上没有明确的表述；其二，出租人从主观上没重视对违约责任条款的严谨性表述；其三，在违约责任的条款上，虽然可以在违约的情况下可以起到法律的效应，但是违约的条款听起来还是不好听的，从而在其表述上便过于简单，甚至不写这类的违约条款。
(2)风险及危害
其一,不利于租赁双方履行责任意识的强化，在发生违约的时候,没有标准的评定手段，法律效应得不到维护，从而双方在违约的时候会起很大的争执、矛盾；其二，房屋租赁的合同具有为违约后的责任具有补偿的法律效应作用，是保障出租人和承租人对债权及债务的履行，违约的情况有很多,则对不同的违约情况得有不同的违约责任条款,所以合同中对违约条款的不明确将是日后违约起争执埋下隐患。
（3）采取的措施
--
--a、应该借鉴专业的合同中违约责任条款的示范文本;b、向专业人士进行关于违约责任透彻的咨询；c、应该明确规定在房屋租赁过程中,对违约责任得明确，对影响租金的收缴及对不正当使用房屋，不及时履行各自的责任义务的，在违约责任中明确规定出来,从而保证双方所应享有的权力。
问题三：房屋租赁过程中对承租人审查不严
（1)产生的原因
其一,出租人为了把房屋较快的出租出去，急于经营,对承租人的要求低,只要承租人给租金便把房屋出租出去，没有进行较严格的审查；其二，经熟人介绍的承租人,出租人也没有进行严格的审查，认为是熟人介绍的不会有什么问题；其三，出租人缺乏自我保护意识,还有缺少法律意识，认为房子是自己的,不管承租人干什么，只要承租人按时交房租，审查别人那么清楚没有必要。
(2)风险及危害
其一,会给市场上不法之徒有可乘之机，钻了空子，会给出租人后企业带来不必要的损失，或是资金的损失,或是房屋折旧的损失;其二,不利于房屋租赁合同的正常履行，在房屋租赁过程中出现什么纰漏，产生的纠纷会较大；其三，承租人可能在租的房屋中干不正当经营,从而带来的法律问题便会给出租人带来麻烦.
（3)采取的措施
a、对不同的承租人设置不同的附加条件进行限制,如增加押金的收取，或增加担保的条件等;ｂ、出租人或企业进行房屋租赁的过程必须遵循房屋租赁流程来办理，不能有特殊情况，比如:经熟人介绍；c、出租人或企业的从业人员必须认真学习新的《公司法》，对承租人得有足够的了解,必要的时候通过查验承租人的银行资信和专业机构对承租人的评价得以确认承租人的实力和信誉。
问题四：房屋租赁的租期过长
（1)产生的原因
其一，出租人为了追求稳定的租金收入，而自己简化了出租的标准化程序，从而进行整租，造成承租人投入量大,要求租期长，如:一次性租三个月的，可以优惠租金9折；一次性租6个月的,可以优惠租金8折；一次性租一年的，可以优惠７折等等；其二，受经济能力限制，以合作共建形式建设物业项目，最终在经营中,名义上是租赁，实质上是承租人的长期投资，自然会要求租期长了；其三,不法分子图的是可以长期租房屋，便可使用期间转租，从而赚取回扣。
（2）风险及危害
其一，租期过长会影响出租人行使权力和对房屋进行改良，出租人不好对承租人违约,只好按合同办事；其二,承租人在房屋长期使用过程中可能会对房子进行内部调整，从而影响出租人的房屋的合法权益;其三，承租人可能对房子进行转租,给出租人会带来不必要的麻烦；其四，容易对房屋的返还状态发生争执，不利于保护双发的合法权益。
（３）采取的措施
a、通过有关部门进行约束租期过长的房屋出租,像将要开发的地区、将要搬迁的房屋等不能把房屋出租时间出租过长；ｂ、提高全民的素质,从根本、本质上教育他们,不得将房屋出租过长；ｃ、对于企业的出租房屋,得从他们的管理模式上进行整改，加大有关人员的培训,提高他们在出租业务时对时间的长短进行限定意识。
问题五:房屋租赁过程中对租赁合同履行监管不到位
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（1）产生的原因
其一，在房屋租赁的过程中，出租人在租赁合同履行不到位,给承租人带来不必要的麻烦,从而给双方在后续的租赁过程中带来许多的争执、麻烦；其二,在房屋租赁的过程中，出租人有时不好履行对房屋的出租费收取，出租人的操作不规范;其三,对拖欠房屋租赁租金的不法分子没辙，又不能用强的手段,所以履行合同方面不是很好.
（２）风险及危害
其一,会影响出租人对房屋租赁租金的正常收取，影响出租人的收益；其二,在房屋租赁过程中，收取租赁租金时可能会带来不必要的争执;其三,房屋出租后，承租人可能对房屋造成不可抗力因素，例如:承租人随意更改房屋的使用性质、更改房屋电线的路径等等。
（3)采取的措施
a、加强专业培训力度,特别是从业人员，针对性的进行培训，不能忽视合同的法律效应，不能单纯的认为合同的管理就是存档便可；b、对于个体户的出租人，是无法上门去培训了，但是可以利用媒体、电视、报纸、网络等进行有关的意识传播；c、形成以业务部门、财务部门和监督部门的业务工作流程，对房屋租赁的合同履行过程中的问题及时协调和解决.问题六:出租人的义务责任履行不到位
(１)产生的原因
其一，出租人只要把房屋出租出去后就很少过问,承租人可能对房子没有尽到好的管理维护,造成房屋大打折扣；其二，出租人不重视与承租人的合同关系，没尽到出租人应该尽到的义务，例如:房屋供电的线路、排污通道出问题没及时抢修。
（2）风险及危害
其一,承租人可能对房屋造成不可抗力因素，使用不当或违背出租人的意思，随意改变房屋的使用功能；其二,出租人不及时对合同的履行中出现的不正常信息进行掌握；其三，承租人在房屋里可能进行非法活动，会给承租人带来不必要麻烦.
(3）采取的措施
ａ、在房屋租赁合同中必须增加房屋出租人的监督义务条款,这样才有法律效应，可以履行该有的法律义务及责任；b、制定相应的管理制度，明确出租人对承租人的监督权力，其中包括承租人是否自作主张将房屋进行转租，是否在租来的房屋里进行非法活动，是否危害到房屋的整体构造基本要求等。
总而言之,出租人的权力是监督合理使用房屋,按照租赁合同按时收取租金，在租期满后收回出租的房屋，其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维护，保障承租人的正常使用。承租人的权力在承租期内占有、使用房屋，原承租人优先续租，承租人的义务按合同要求正当使用租来的房屋，按照合同规定交付租金,在租期满的时候将原房完好无缺的返还出租人。
房屋的租赁业务是一项专业性极强的一份工作,则我们还得努力学习各方面的知识和加强实践的探索，实践的经验要互相分享,做到实践分享来的经验1+1〉2的效果。
参考文献:[1]孔凡文、何红.房地产开发与经营(第二版)。
大连理工大学出版社。
２--
--006[２]李清立.房地产开发与经营。
北京：清华大学出版社．20０4［3］张建坤，周虞康.房地产开发与管理．
南京：东南大学出版．
２006--
篇三：浅谈房地产开发与经营
浅谈房地产开发经营中的风险管理
摘要：据我们可知，现如今的房地产开发是在法律法规的管理内的。但由于房地产的投入资金量很大，且投入的时间过长，就会带来很强的不确定性，这样，就增加了房地产开发经营中的风险。我们要想降低房地产开发经营中的风险，就必须要在自己企业能够把控的合理范围内投入合适的定量的数值，具体是多少一定要请专业的人员做好准备工作中的实践考察。我们还要对投入的时间做好真正的考量，在前期投入资金之前，可以先做好条件合同上的说明，可以在专业人士的考量建议下，规定要一定时期内要返还的资金，如还不了，要有相对的应对措施，这样才能尽可能的将风险降到最低。基于此，本篇文章对房地产开发经营中的风险管理进行研究，以供参考。
关键词：房地产；开发经营；风险管理；对策
引言
房地产开发经营管理人员需要以大量的专业知识为支撑，需要了解到市场的发展趋势，以及人们对于房地产的需求，同时也要密切关注国家的政策，以便及时地调整房地产开发经营管理策略，这就要求房地产开发经营管理企业拥有专业化的管理团队，能够及时地根据外部环境的变化调整工作，同时还要努力提升工作效率，以适应瞬息万变的现代化市场。当前我国房地产开发经营管理中存在着科学性不足的问题，这会导致我国房地产开发经营管理出现失败或收益低等问题。
1房地产市场的经营特点
首先它具有长期性的特点，在房地产市场的经营中，有很大一部分都是属于未来投资，这就说明它存在着很多的不确定因素，这就需要我们在长期的社会实践中去不断的验证着它的长期性，其次，房地产市场的变化是十分明显的，我们要不断的理清现实阶段我们企业所处的地位，这样才能以保证我们企业能够在整个房地产市场中抓住关键的机会，不断的实现自身的突破和发展。
房地产市场还具有周期性的特点，因为房地产市场是属于商品市场的运行体制之内的，在房地产市场的运行中，不免就会出现资金不足，技术性缺失等一系列的常规性问题，这些问题都会影响着房地产市场的运行形式，我们能做的就是不断的发现，理清这个周期变化发展的不断的规律，从而能在规律之中实现自我的突破与发展。另外，在整个房地产市场内，都有着许多的不确定因素在影响着人们的决定的因素，我们要看懂这些因素到底有哪些，并且能够发现这些因素对于房地产整个的开发有哪些变化，这样我们才能够具体的掌握。
2房地产开发经营面临的主要风险
2.1房地产项目风险的管理能力亟待提升
对于房地产市场运行的企业来说，对于房地产项目部门的工作具有非常大的作用，这需要着非常专业的基础知识的运用，这样才能不断的将房地产开发经营所面临的困难降低到最小，我们要做的就是一定要专业的培养企业专门预估房地产风险这一部门的专业的工作人员，这样，他们就能够运用自己专业的基础知识来帮助企业积极的面对在房地产市场经营中面对的一切风险
其次，还要加大企业对这种人才培养的资金投入，只有一个企业的人员专业素质提高，领先于这个领域的平均水平，才能不被市场所淘汰，技术人员的专业素质是一个企业综合能力的展示，要想提高企业的综合能力，就必须要加大对企业专业人员的投资，要把目光放得长远，这样才能使企业在日新月异的世界变化中找到属于自己的位置。企业要重视员工的专业技术水平，严格按照企业的招进制度，按照需求选择好适合企业发展的、企业所欠缺的各种领域的人才，同时企业也要加大对员工的培养，例如：为企业的员工设置培训专业的课程，这种专业性较强的课程，一定要选择先进的项目，这样才能保证员工学到的都是领先的、专业的知识。同时，还要奖惩分明，对认真对待培养课程、专业技术过硬的员工进行奖励：也还要对不认真对待专业培养课程的员工进行惩罚，这样，企业员工才会有一个正确的态度来对待企业的技能培养课程，这种措施才会在员工的身上起作用。
2.2经济原因和社会原因
在经济社会不断的发展过程中，房地长市场也在产生着日新月异的变化，我国现在是以市场经济为主体的中国特色社会主义经济制度，存在着市场经济的部分，这就说明了他在一定程度上具有很强的不稳定性，所以我们要对中国特色社会主义制度有一个清晰的认知，我们就要要求员工对我国先执行的社会主义制度有一个清晰的认知。
提高员工的积极性，只有员工的积极性提高，他们在工作中的效率自然也会提高，这样才会有利于企业整体工作效率有质的飞跃。高度的工作效率会使企业产品在整个市场的占有率提高，也相应的提高了产品的市场竞争力，增强竞争优势。企业一定要提高对培养员工积极性工作的重视程度，这样才能使整个企业能有序、均衡的生存。这样他们对经济制度有了一个清晰的了解后就会对房地产的预防风险工作更好的有一个防范作用。
3房地产开发经营中风险管理的实施策略
3.1做好房地产开发经营项目的可行性研究分析
房地产的开发运行项目在一定程度上具有非常大的可行性，这就要求了我们必须先要以具体时间具体的实践情况为基础，这样，才能在不断的发展过程中了解具体的规律，在整个房地产的开发运行过程中像我们一定就要最好最坏的打算，这样他们在实际的操作过程中，才不会没有应对措施，如果面对房地产的风险过大的情况下，我们一定要积极的做好最坏情况的运行措施，这样我们才能根据不同的计划有着不同的应对方案，在整个房地产的投资过程中，我们才能有更好的把控作用。
3.2建立业务标准化体系
要想企业能够长久的运行下去，建立一个正确的管理制度是十分重要的，在建立管理制度之前，首先，要对整个企业有一个彻底的认识，建立的管理制度也要从现实情况出发，这样的管理制度才会在现实工作中更好的实行下去。其次，建立这种管理制度，一定要知道企业主打的是什么，自己的竞争优势是什么，哪些劣势是自己要避开的，这样才能将企业的管理制度的作用发挥到极致。最后，企业所建立的管理制度一定要具有灵活性，可以多考虑几种情况进行备选，这样
才能使员工在执行计划时，面对不同的现实情况，不至于很慌乱，死板的执行企业制度，具有灵活性的企业管理制度，才是真正的有灵魂的管理制度。
结束语
房地产市场具有非常大的投资风险，因为它本身就有着很强的一个不确定性，我们要做的就是要了解所有造成它风险的一切不确定的因素有哪些，这样，只有真正的了解到这些不确定因素与房地产风险之间的关系，并真正的掌握了他们之间发生变化后产生的规律，在不同的时间段，面对着不同的所要应对的方案时，我们都能做出一个即使的预判，这样才能在最大的程度上将我们都要面临的风险程度降到最低，实现自身利益的最大化，我们还要在进行投资工作的前期，就要对整个投资工作的过程做一个合理性的规划，这样才能使我们整个投资方案更加具有合理性和科学性，我们要不断的完善我们的投资计划，在整个投资计划中，需要整个企业部门的相互配合并且特别是企业中的风险预估部门，他们起着非常大的作用，只有他们发挥了关键性的作用，才能将我们的房地产投资风险降到最低。
参考文献
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