招商管理制度与流程10篇

篇一：招商管理制度与流程

　　招商管理办法1总则商务关系是指在项目开发和经营过程中与商户之间的业务联系，是天域城商业发展战略的核心关系之一。建立、维护和发展良好的商户关系是项目开发的重要基础，是项目成功和持续经营的基本保证。天域城招商管理部统一负责与商户进行相关的签约、对接和协调，是天域城直接面向商户、面向市场的部门，也是落实“经营目标”的主要环节。天域城各相关部门和及业务方应予以配合，充分识别商户的价值以及对商户的预期，并用此筛选商户、指导业态布局、商户落位等活动。2招商管理工作责任界定2.1招商管理部是天域城招商业务管理部门。2.2业务方是天域城招商工作的委托方，特指招商外包服务机构或个人。业务方人员必须遵守职业道德，在乌市天山区行政范围内，遵守竞业原则，不得从事天域城以外招商工作。一旦被发现，除扣除其全部佣金外，天域城保留依法诉讼追究其个人行为以及其所在组织监管不力给天域城带来的经济损失。2.3运营管理部是负责统筹布局天域城业态，制定管理规则的专职部门。1)根据天域城或相关部门要求，参与天域城商业项目的业态规划；2)负责商户招商工作，制订相关招商计划并负责监督、审批、协调相关部门和业务方的工作；3)负责主力店招商合同的起草、洽谈和签订，负责主力店合同执行的监督和协调；4)负责及时取得主力店的初步技术条件，组织协调相关部门及业务方与主力店的具体技术对接工作；5)组织协调物业部与主力店洽谈并确定物业管理界面、相关费用，并签订物业管理合同。6)主持协调项目建设中与主力店的关系，如主力店的设计变更、主力店进场装修、物业移交和主力店开业等；运营管理部负责督办处理项目建设中出现的问题，直至达到合同中约定的相关要求。1/37)负责与主力店的公共关系工作；8)负责审查项目中有关主力店的对外宣传内容；9)负责所有对外商务谈判、商务来往信函、商务文件的档案管理工作。10)负责研究商业领域各业态的发展与特点，参与研究和总结天域城文旅的特点和发展。3普通商户参照天域城招商政策进行招商工作。主力店及品牌店严格按照《天3.1天域城相关部门及业务方应严格按照已确定的主力店有关要求执行和落实，在主力店进场后应积极协调配合。对涉及主力店的现场问题，天域城相关部门及业务方应立即告知天域城运营管理部，以便及时进行协调解决，不得擅自解决或拖延不报。4主力店需求的识别与评审4.1对于具体商业项目，天域城相关部门及业务方应分别针对以下两种情况，充分识别商户的价值以及对商户的预期，在此过程中，应充分考虑与主力店的长期合作协议的约定要求和商业运作相关的法律规定。主力店已有书面材料说明的（包括商务条件、技术条件、物业服务要求等）：应对其要求进行研讨和确认。4.2运营管理部负责组织各相关部门及业务方就上述方面的内容与主力店进行沟通和洽谈，按规定的作业流程，及时、准确地把握主力店对项目的要求。4.3商务洽谈过程中，天域城相关部门均应配合运营管理部工作，并在其职责范围内对完整、准确理解主力店要求负责。4.4招商合同拟定由运营管理部与主力店商户协商提出合同初稿，初步确定合作方式、坪效指标、交付条件、交付日期、物业费等商务条款。运营管理部组织天域城相关部门及专职律师会审合同初稿。如相关部门对合同中的条款有异议，须书面提交运营管理部统一与对方谈判解决，并将结果知会有关部门。合同文本拟定后由运营管理部提交有关领导批准后，与对方签署。4.5招商合同评审4.5.1在签订合作协议及合同前，运营管理部必须提请分管领导召集相关部门对合作协议、正式合同条款，及其附件进行评审，确保：1)规定内容完整，表达清晰、准确，没有含混之处；2/37域城招商管理制度》里的相关内容执行。

　　2)洽谈过程中未取得一致的问题均解决；3)公司有能力满足约定内容的要求。4.5.2合作文本和合同的评审意见必须形成书面记录，并由参与人员会签，承担相应的评审责任。4.6合同签署由运营管理部主持与主力店商户签署正式招商合同。合同签署完毕后，天域城综合管理部档案室和财务部留底，并知会设计管理部、品牌发展部、物业部等；财务部执行履约保证金手续。4.7合同变更和补充4.7.1由运营管理部主持会同双方协商处理。4.7.2针对协议（合同）变更要求，运营管理部必须提请分管领导指定相关部门负责对变更内容进行评审，经书面同意后方可签订。4.7.3变更条款经批准签订后，运营管理部负责以书面形式传递到各相关部门，并跟进各部门变更条款的执行情况。5主力店的对接管理5.1与主力店的对接管理应遵循集中管理、层层对接的原则。5.2主力店商户的开发、商务条款的确定和商务关系的协调以运营管理部为主，具体业务的执行由相关部门直接对接处理。无法解决的问题，由运营管理部负责协调主力店商户与职能部门处理，并视具体情况提请天域城领导协调。5.3主力店对接工作，以及确认事项的时机、责任和内容，各职能部门及业务方必须按《主力店对接管理办法》的规定执行。5.4对以下事项的沟通，必须形成书面记录（报告），运营管理部和各职能部门必要时应要求对方签确。1)主力店确认事项；2)合同(协议)的解释和补充规定；3)澄清、解释或补充项目技术要求；4)项目配合要求；5)对公司人员、项目进度、质量方面的反馈意见等。5.5由运营管理部负责接收、处理的信息，必须同时以书面文件形式传递到3/3相关的职能部门。由各职能部门直接接收、处理的信息，也必须同时以书面文件形式传递到运营管理部备案。5.6运营管理部必须按类别建立完整的主力店联系档案，分类保存与主力店的相关信息和资料，并定期（每月或根据项目运作计划规定）组织相关职能部门进行核对，确保信息传递完整，处理及时。5.7每次与主力店对口协调的事项均应形成备忘记录，并分发至各相关部门。6支持文件6.1《招商管理主要工作流程》6.2《商户开发工作规范》6.3《招商中心案场管理制度》6.4《项目推荐工作规范》6.5《招商谈判工作规范》6.6《主力店对接管理办法》6.6《主力店进场移交注意事项》4/3《招商管理主要工作流程》1招商合同审批签订流程（必须由天域城总经理签字发布执行）1.1招商合同文本内容确认流程1.1.1所有项目招商合同文本内容确认流程业务方及客户确认运营管理部业务经理及部门主管总确认法务主管确认设计管理部会签房产技术条件、使用范围、面积财务部会签物业部会签物管职责界面、交房条件、物业收费标准、费用支付方式、停车位运营管理部会签进场条件品牌发展部会签广告位、促销场地及提供相关证照运营管理部及部门主管与客户进行修改性谈判并确定综合管理部汇总完整的报批资料执行副总董事长/总裁确认裁确认1.2招商合同签订流程1.2.1所有项目招商合同签订流程运营管理部准备合同文本及所有附件资料核对文本审验客户的签约资料原件向印鉴管理部门出示合同审批通过的流程手续在合同的签确栏中加盖印鉴审核商户方面的签确章、骑缝章和法定代表人印鉴是否清晰、有无遗漏在合同的签确栏中加盖法定代表人印鉴合同加盖骑缝章合同的每份附件加盖签确章/骑缝章我司留存的合同文本及所有附件原件存档5/32主要商务条件确认流程2.1商户方先提出商务条件的确认流程业务方根据客户要求提供书面条件运营管理部业务经理确认商务条件表运营管理部确认执行副总裁批示发客户董事长/总裁批示（超出原政策条件较多的）2.2天域城文旅公司事先下达商务条件的确认流程执行副总裁书面下达商务条件运营管理部确认并抄送业务方负责人业务方填制标准化的商务条件确认表通知客户3房产技术条件确认流程运营管理部获得客户初步交房条件设计管理部提供具体房产技术条件运营管理部协调设计管理部通过谈判与客户确认最终交房条件设计管理部长确认运营管理部列入合同附件未签约区域的确定房产条件由运营管理部和设计管理部会签后执行。设计管理部提交运营管理部的所有图纸和资料需由设计管理部长签字确认；房产条件和规划设计图纸确认后如需变更均需执行副总裁审批。4经营区域和经营面积确认流程经营区域和经营面积确认流程运营管理部提供客户租赁的目标区域设计部提供具体区域图纸和面积设计管理部长确认执行副总裁确认将图纸和运营管理部列入合同附件面积报客户6/35物管职责界面和相关条件确定流程5.1物管职责界面和收费标准确定流程运营管理部提供客户经营区域、内部使用的主要功能及初步物管职责界面运营管理部将其列入合同附件物业部提供报价标准和物管合同文本运营管理部组织协调物业部通过谈判与客户确认物业部长确认执行副总裁确认将报价和物管合同文本报客户5.2外立面店招位、广告位、促销场地确认流程：业务方确认客户需求信息执行副总裁批准设计管理部落实提供可能运营管理部专题报告运营管理部据此与客户洽谈6合同执行过程中商务条款的单项调整主力店客户提出对合同商务条款进行修订招商部对客户的修订理执行副总由进行评估后报运营管裁批示理部审核发客户涉及租金、免租期、递增率或其它重大事项的调整的由总裁批示7/3《商户开发工作规范》建立丰富的商户资源储备是天域城招商工作最为重要的基础，商户开发是一项长期性的工作，需要持之以恒，而且必须在广泛的基础信息中进行筛选才能确保质量。根据商户开发和筛选的流程，可以把该工作分为基础信息收集、建立联系、重点筛选、深入接洽、持续沟通、建立合作、扩大合作几个阶段。1基础信息收集1.1首先应该对商户进行分类，针对潜在合作关系的商户大致分为文化类、娱乐类、餐饮类、文创类、旅游类、零售类等。1.2获取信息的途径应该是多方面的，除了报刊、电视、网络外，还应包括各种行业协会、相关业内人士、已合作的老商户、企业内部有相关行业和企业从业经验的员工等等。每一个渠道都要建立一个固定和有效的信息收集方式，并根据信息更新的周期，不断进行调整和丰富。商户信息收集途径一览表信息来源信息内容企业网站网络行业协会网站行业评选活动宣传报刊/杂志地方性报刊/杂志专业性报刊/杂志合作伙伴行业主管业内人士资深专家主管部门员工公司员工招聘时应聘人员专题展会展会、集会合作企业联谊会信息较为真实，但覆盖面不够确定信息真实、覆盖面广，但有一定遗漏，需一定投入，信息获得周期受限制信息真实，覆盖面一般，信息获得周期受限制公司有相关人员展会举办时会议举办时寻效率低信息相对集中，有固定的周期信息真实度高，关联度高信息覆盖面全，真实度高，但需要有一定的人脉关系介入信息覆盖面全，真实度高，但需要有一定的人脉关系介入信息真实，但覆盖面狭窄日常日常报刊发行周期信息特点信息较为细致，信息获得周期不受限制，但搜索范围极大，搜寻效率较低信息相对集中，信息获得周期不受限制，但有遗漏出现频率高，关联度高，但真实度不高信息来源丰富，有固定的周期，但搜收集周期日常出现评选活动时2建立联系2.1信息获得后，要尽快与相关企业决策人取得联系，以获得最直接、准确的信息，并开展下一步工作。8/32.2建立联系的结果应全面获知商户的决策人、联络方式，包括手机、电邮等尽可能多的联系方法。3重点筛选3.1经过初步的联系后，根据业态布局、坪效收益、文化内涵、成长空间、品牌知名度等指标进行筛选。3.2业务人员如实填写客户信息表并及时报备。3.3品牌知名度和影响力，以反映商户具体经营水平、规模的数据进行量化。具体可以使用销售额、利润额、员工人数、连锁店数、增长率、行业排名等参数加以衡量。3.4为了确保信息不被随意筛选掉，筛选的结果和过程应该有多人和多部门参与考察。4持续沟通4.1商户的店面拓展计划是企业的核心计划，保持持续、耐心的沟通十分必要。运营管理部根据报备表格不定期对业务方的工作进行检查。4.2保持持续沟通，通常采用的方式有:提供项目资料、介绍新员工认识、出差拜访、了解其最新动向等。5定期撰写分析报告招商管理部应对已签约商户、目标商户做出量化分析。每周撰写一份《招商进度分析报告》，用于指导评价业务方招商工作。9/3招商中心案场管理制度一、案场形象(一)案场人员着装着装标准：营销中心为每位招商专员配置工作服，男士为西服、西裤、衬衫、领带，女性为正装、衬衫。为规范员工着装，特制定以下标准，同一案场所有人员的着装标准必须保持统一。着装要求：1、工装保持干净整洁，熨烫平整，不得转借和改变式样，如有污损，应及时清洗或修补，如因穿洗不当或保管不妥，造成制服非正常性破损或遗失，照价赔偿；2、接待客户必须穿着深色皮鞋，不露脚趾和脚跟。上班时间不得穿着拖鞋或时装拖鞋；3、男士头发、指甲要修剪整齐、保持干净、长度适中，不染发，不留胡须；女性头发梳理整齐盘起、不得染鲜艳的颜色；。4、女性面部化淡妆，饰物小巧精致（不允许过多佩戴饰物），不涂颜色鲜艳指甲油，不做夸张美甲；男性面部清洁，指甲要修短，保持整洁。（二）案场环境(保洁管理)1、地面：前台、更衣间、清洁、无纸屑、无污渍；2、物件摆放：物品摆放统一，使用完之后及时归位；3、私人物品：严禁摆放于接待区、销控区、洽谈区、签约室等公共区域。（三）人员素质形象要求项目进门出门领导微笑问候语动作单手持销讲夹，标准站姿，面带微笑。面带微笑。同上。发自内心，贯穿于整个招商过程中。身体保持直立，与客人保持一臂之距，并点头示意。语言“您好，欢迎参观，天域城！”“谢谢参观！”“X总早上好，X经理早上好”/早上（下午/晚上）好，先生/小姐！您好！站立平视前方、收腹挺胸、两肩自然下垂，左手持销讲夹/10/3（或空手时，虎口交叉置于身前），双脚并拢。轻轻落座和起身,避免椅子发出声响，落座时只坐椅子的1/3至2/3处，不得倚靠椅背。双手平放腿上，两坐姿腿自然放平。与客人交谈时,朝向客户，上身微倾，专心倾听，不可东张西望、心不在焉。走到客人面前，于其保持一臂距离，站定后双手递交，传递物品物品正面朝向客人（如递交名片时要有适合的倾斜度）。传递物品时要与客人有目光接触，并保持微笑。走姿接听电话昂首挺胸，目光平视。铃响两声马上接起，问候时要亲切热情。严禁说“喂”。/“您好，天域城招商中心，有什么可以帮您？”（会前）“大家早上好！”“好，很会议与会人员精神饱满。好，非常好！”（会后）喊口号或爱的鼓励请拿好，先生/小姐。/（四）案场服务要求1、接听电话，要求在铃响二至三声内接起并亲切致语；2、客户进门，致问候语；3、客户入座位前，为客户拉开座椅；4、招商过程全程陪同，保持微笑服务、礼貌待人；5、坚持使用“请”、“您”、“谢谢”、“对不起”、“再见”、“请慢走”等礼貌用语；不得以任何理由顶撞、讽刺、挖苦或嘲笑客人；与客人打招呼不得用“喂”，应该用“先生”、“女士”等尊称称呼客人。二、案场物品使用及管理制度案场物品：是指在案场中使用的固定资产、低值耐用品及低值易耗品。（一）物品申领如需申领物品者需书面提出申请，招商经理批复后，由后台与公司相关人员联系，并要11/3求其限期提供。（二）物品进场所有物品进场当日，由招商经理或招商主管当场验收进场物品，并在物品交接单上签字确认。（三）物品使用与管理1、案场物品进场时其附带的保修卡、说明书、附件等应齐全，交由项目招商前台处统一保管；2、案场物品在使用中如有物品损坏则由招商前台及时通知招商经理，并填写《案场物品遗损毁情况表》，同时可申请补充该报损物品；如损坏物品为个人原因造成则由个人承担该物品的全部责任；3、所有非人为责任损坏物品均由客服专员填写《固定资产低值耐用品报废单》处理。所有报废物品均应在物资系统内作报废申报及审批流程；4、案场运营中如有物品遗失则由现场物料管理员及时通知招商经理，并填写《案场物品遗失情况表》上报公司领导，同时申请补充该遗失物品，向物业公司索赔该物品全额价值。三、客户接待以及归属原则（一）客户归属以客户第一次到现场接待的招商专员为其归属。招商专员填写《客户确认单》，招商总监签字进行确认。确认后的《客户确认单》在微信“客户备案公示群”里发布并备案。依据备案时间锁定客户归属。在４天的锁定期内，如果客户没有完成签约，则锁定打开，释放客户资源。（二）在日常接待客户过程当中，轮值招商专员须第一时间问清客户是否第一次来访、是否曾与其他招商专员接洽或电话预约。出现以下几种情况：1、客户不是第一次来访，且记得原先的招商专员，则轮值招商专员须如实告知原招商专员接待,若原招商专员不在的，必须告知所在组主管，由主管来负责安排代替接待。若轮值招商专员恶意隐瞒签单时签为自己名下，一经发现该单归为原招商专员；2、招商专员须保管好电话来访单，且做好电话回访记录。轮值招商专员在接待客户时需在第一时间问清客户是否与其他招商专员有电话预约，若为其他招商专员电话约访客户，12/3轮值招商专员须如实告知该招商专员接待，若轮值招商专员恶意隐瞒签单时签为自己名下，一经发现该单立即划归为原招商专员，（以发放的电话来访单、短信、电话记录依据）；3、招商专员通过电话邀约来的客户之前已经来访过，且有招商专员接待过但没成交（接待时间超过１０天，且没有成交），该客户归电话邀约招商专员所有，（以发放的电话来访单、短信、电话记录依据）。（三）老客户带的新客户，出现以下几种情况：1、老客户亲自带新客户来现场并且找原先的招商专员，则该客户属于原招商专员；若老客户自己没来，但电话联系招商专员告知新客户来现场看房，招商专员须知道新客户的姓名、电话等信息，并和新客户电话联系，约定到访时间，招商专员须保管好电话记录。此类客户到现场后若被轮值招商专员接到，轮值招商专员须询问客户来源，并告知原招商专员来接待。若轮值招商专员恶意隐瞒客户来源签单时签为自己名下，一经发现该单立即划归为原招商专员（以最早电话记录、短信为依据）；2、介绍来的新客户在来之前和招商专员没有电话联系也没有明确找原先的招商专员，则该客户属于轮值招商专员。（四）销使所带客户必须按照轮序进行接待，若销使所带客户被非轮值招商专员所接待，该客户归属轮值招商专员，成交的业绩归该对轮值招商专员。（五）现场如客户较多，招商专员不许一人同一时间接待几拨客户，若是几拨客户都是同一招商专员接待，招商专员可寻求同组组员或其他招商专员协助，签单后客户归原招商专员所有。若是几拨客户都是第一次到现场，招商专员一人同时接待几拨客户，客户被怠慢或照顾不过来被其他招商专员接待，接待当日签单后，则该客户属于新接待招商专员。（六）客户如直接找到公司其他非业务员工，该客户必须按照轮值顺序接待。（七）招商专员离职或调岗的，其客户（成交客户和未成交客户）全部交由所在组主管进行分配。如后期有成交，业绩归所在组新接待客户的招商专员所有。（八）如客户第一次到访时接待由A招商专员，后其家人到访又由B招商专员接待，通过证明直系亲属关系（姓名在一个户口本上的）客户归A招商专员所有。（九）招商专员按照轮序依次接待客户，若轮到时招商专员不在现场，呼叫三次不应，做轮空处理，若轮到招商专员正在接待自己邀约过来的客户，不做轮空处理，可继续轮序，（必须有客户邀约证明）。（十）招商专员接到的到公司找人的、面试的非客户，可继续轮流，接待其他人员一律13/3按照轮过处理。五、每日值班规定（一）前台人员每天10：00前须将招商热线接上（促销期间视情况而定），并应随时检查招商热线的使用情况。（二）前台人员须负责前台的卫生及整洁工作，保持台面清洁（台面除了摆放来电登记表、来访登记表及电话外，不得摆放其他与招商无关的物品）吧椅须摆放整齐，值班台、椅、电话机均无污物和灰尘，值班桌底无杂物。（三）前台值班人员上班前应准备好《前台来电来客统计表》及《来访客户信息登记本》，工作期间负责售楼资料的准备工作，必须保证前台及资料架上各类宣传资料充足整齐。（四）值班人员负责监督管理好当日电话接听工作，并做好当天的来访电话的登记工作以及来电来客的实时统计工作，并在当天来电及来客量发短信给招商经理及招商主管。招商经理须督促专职人员做好统计工作。（五）每天10：00起前台值班人员负责安排招商人员站岗迎客，招商主管负责监督检查，促销期间至少须安排2名以上招商人员站岗。（六）前台人员工作期间不得擅离岗位，如有事需短暂离开的，须委托他人接听电话，不得出现前台脱岗而导致无人接听招商热线。（七）前台人员必须做好前台电话接听工作，接听电话不得超过三声，不得出现线路故障未及时报修或电话线松落未接好现象，来电不得故意拿起、搁置或挂断客户电话。附则：招商人员违反上诉规定的，每出现一次扣罚50元，如出现线路故障而未及时报修、电话线松落而未及时接好等现象，每出现一处扣罚100元，情节严重者给予辞退处理；如出现擅自脱岗无人接听、委托他人接听电话而无人接听、接听超过三声或故意拿起、搁置或挂断客户电话者，一律给予辞退处理，同时将追究招商经理的直接领导责任。（八）客户来电咨询时须耐心讲解，热情大方，不得出现态度不佳或怠慢客户等现象。附则：如出现怠慢客户、与客户争吵等服务态度差的现象，每出现一次扣罚100元，若客户投诉到地区公司的，每出现一次扣罚招商人员200元，扣罚招商经理50元，情节特别严重者将给予降工资甚至开除处分，同时将追究招商经理的直接领导责任。（九）前台人员负责监督招商热线的使用，任何工作人员在工作期间，不得使用招商热线拨打信息台或其他私人电话（业务电话除外）。附则：招商人员利用招商热线拨打信息台的，每出现一次扣罚200元；其他人拨打信14/3息台而前台人员未发觉的扣罚值班人员。招商人员利用招商热线拨打电话，每出现一次各扣罚当事人及前台人员100元。六、案场奖罚制度案场管理包括四个方面：案场形象、人员礼仪及服务规范、业务流程、客户服务。其中：业务流程、案场形象、人员礼仪及服务规范、客户投诉等由招商经理（或招商经理指定人员）考核并对不符合案场管理规定的员工予以处罚；考核范围：所有招商人员（一）具体管理处罚的内容和标准：违反以下各项要求者对应相应罚款。1、售楼处环境(1)销讲夹须无破损、无泄露、无丢失（破损20元/次，泄露20元/次，丢失100元/次）；(2)自用水杯不得放在公共区域（10元/次）；(3)私人衣服、私人物品及办公用品不得随意摆放。（不得放在公共区域）（10元/次）。2、仪容仪表(1)按公司规定统一着装，上班时间穿着深色皮鞋、深色袜子（违者20元/人.次）；；(2)制服无污渍（违者20元/人.次）；(3)男：头发清爽，定时修剪；每日剃须（违者50元/人.次）(4)女：化淡妆，口红为红色系；头发盘起（违者50元/人.次）；(5)按案场人员着装标准规范佩戴首饰（违者10元/条.次）(6)不留长指甲，不涂颜色鲜艳指甲油，不做夸张美甲（违者50元/人.次）；(7)坐姿：挺胸立腰，手放桌面，面带微笑，平视客户（违者10元/人.次）；；(8)站姿：挺胸立腰，两手交叉置于身前或抱销讲夹于左胸前（违者10元/人.次）(9)工牌未按标准佩戴（违者50元/人.次）；(10)工作时间在工作区域内严禁吃任何零食（违者50元/人.次）；(11)严禁工作时间在工作区域内嬉戏，打闹（违者50元/人.次）；(12)严禁利用公司电脑玩游戏，上与工作无关的网站，下载与工作无关的音乐、电影等（违者100元）；(13)严禁在公共区域化妆（违者20元/人.次）；15/37(14)严禁在客户接待和展示区进餐、吸烟（违者200元/人.次）。

　　3、案场纪律（按照招商经理计划进行）：(1)招商人员擅自换班或换休，按旷工处理；(2)招商人员如需特殊情况的请假者，应按请假制度办理手续，不遵守请假制度，按旷工处理；附则：1—2条违反者罚款50元。累计超过三次者辞退。(3)领导、客户到访须起立迎送。所有到访客户，要热情接待，不可出现怠慢情绪；(4)不得在招商大厅、办公室大声喧哗；附则：违反3—4条者罚款50元。停接客户一天，累计超过三次者辞退。(5)员工不得使用售楼部项目专用一次性纸杯（违者10元/人.次）；(6)招商人员接待客户不耐心，与客户争执，造成不良影响；(7)向客户暴露公司内部争议、分歧或说不利于公司及其它业务的话，情况属实的；(8)在公共场所与同事争执；(9)私查或修改客户确认记录；(10)顶撞领导，言辞粗俗；附则：违反6—10条者，罚款100元。停接客户一天，情节严重者直接辞退。(11)未主动、按时按质完成领导交办的工作；(12)无故不参加培训、考核、例会；(13)违反样板间规定；附则：违反11—13条者，罚款20元。4、公司规章制度（说明：考勤制度以公司人事部的制度为准，此项考核不与人事制度冲突）；(1)早于规定下班时间离开工作岗位视为早退（违者20元/次）(2)所有外出活动均须事先经过招商经理批准（违者20元/人.次）；(3)手机保持24小时开机状态，包括休假日,不得出现无人接听或无法接通的情况（违者20元/人.次）(4)公司开会/培训准时出席（违者20元/次）；(5)每日基础工作完成情况准确无误，包括日报表、来电来客台帐和客户信息登记表等（违者20元/人.次）；(6)爱惜公物（损失根据实际损坏赔偿）；16/3(7)按公司规定次序接待新客户，如有故意不按次序接待，争抢客户行为（违者50元/次），屡教不改或情节严重者经招商经理准可予以辞退）；。(8)例会纪要的记录准确、归档及时（违者30元/次）5、职业规范、专业知识和招商流程。(1)熟悉项目的产品知识和竞案楼盘情况（违者10-100元）(2)统一的招商说辞、口径和政策规定；①②③④产品的基本说辞错误（违者20元/次）；产品说辞的数据性错误（违者20元/次）；招商政策错误。（违者20元/次）；不可更改的法律、法规错误（违者2-100元/次）；(2)合理安排接待客户的流程（违者20元/人考核主管）；(3)招商流程；①入会流程（违者20元）；②开具定单流程（违者20元）；③（大定）退定流程（违者20元）；④（大定）更名流程（违者20元）；⑤（大定）换房流程（违者20元）；⑥（合同）退房流程（违者20元）；(4)签约流程①合同填写不规范或资料不齐全（违者20元/处）；②招商价格出现错误（据实补齐房款，并处罚100元；情节严重者辞退，并承担因此次行为造成的后果）；③出现一房两卖情况（据实补齐公司损失，并处罚500元，情节严重者辞退。并承担因此次行为造成的后果）；④选错房源（据实补齐房款，并处罚200元，情节严重者辞退）；⑤客户投诉（分公司其他部门同事和买受人），（根据实际情况待定，基础处理：100元，情况严重者辞退）；6、服务态度和行为规范17/37(1)、接听电话在铃响三声内，亲切语言：“您好，天域城营销中心，有什么可以帮您”。

　　严禁接听电话时大声叫嚷或无故挂断电话（违者20元/人）；(2)、进门欢迎词：“欢迎参观，天域城营销中心”（违者20元/人）；(3)、轮岗：站位姿势正确，精神饱满，手拿销讲夹，不得无故空岗（违者20元/人）；(4)、对客人服务态度一视同仁（不管是否买房或是市调）（违者20元/人）；；(5)、处理客户投诉，绝对不与客人争吵，并努力使客人情绪平静（违者20元/人）(6)、在与客人交流过程中都使用礼貌用语，严禁对客户有不礼貌言行和不尊敬举动（违者20元/人，情况严重者辞退）；(7)、前台电话不允许拨打私人电话，更不允许拨打声讯服务号码（违者20元/人，情况严重者辞退）；(8)、未经许可，非法安装软件或使用外来软件（违者100元/次）；7、招商过程中暂不对外开放的售楼部、样板房、示范单位以及尚未办理收楼手续的楼宇，未经招商经理同意招商人员不得擅自带客户参观，更不得让客户拍摄或录像等（违者20元/人.次）；8、其它(1)、擅自操作公司规定以外的一切业务和违反公司利益的各项业务（一经发现立即开除）；(2)、擅自私下收取各项费用，私自截留各种费用（一经发现立即开除）；(3)、工作中弄虚作假，损害公司利益或坑害客户（一经发现立即开除）；(4)、收取客户馈赠的现金、礼物、有价证券等（一经发现立即开除）；(5)、无视公司各项管理制度，将公司保密文件、客户资料、房源资料等向外泄露（一经发现立即开除）；(6)、招商人员在招商过程中，不得参与炒筹、炒楼、帮客户放盘、介绍装修从中收取手续费以及利用公司相关优惠政策与客户串通做出有损公司利益的事（一经发现立即开除）；(7)、招商人员在招商过程中，应严格遵守公司相关管理制度，不得进行有损公司利益及形象的活动。如不得擅自泄露客户资料、公司文件不得给客户翻阅，更不得擅自复印给客户；不得泄露公司商业秘密；不得擅自给客户任何书面证明或签名确认（一经发现立即开除）；(8)、招商人员在招商过程中，应按公司统一要求内容进行宣传活动，任何人不得私自答应客户提出与实际情况不符的要求，做出虚假承诺；附则：招商人员给客户虚假承诺，每查实一处扣罚200元，因此而造成纠纷的，由其18/3自行负责并赔偿损失，情节严重者予以辞退。(9)、楼宇招商资料，如交款核对单、计价表等，由招商经理（或招商主管）负责管理，领取登记必须有相应的台帐，不得随意发放；附则：招商人员因个人原因签错认购书、首期款核对单（或未开具）、银行进账单等，每出现一次扣罚20元。《项目推荐工作规范》项目推荐工作可以分解成项目资料准备、资料提供、举行项目推荐会、获得商户进驻意向、形成项目系统策划书几个阶段。1项目资料准备1.1基础资料收集：基础资料包括项目的地址、周边环境、城市基础数据、项目总体规划、业态组合方案、入驻商家情况（若有）。地址、周边环境、城市基础数据、项目总体规划一般由设计管理部提供。业态规划和入驻商家情况由运营管理部自行准备。1.2资料的确认、丰富和美化：资料收集后先进行准确性的确认，地理位置、周边情况应有设计管理部的确认，接着是针对待推荐主力店的经营特点，对周边商业氛围、未来规划等资料作进一步的突出和补充。为保障项目的推荐效果，便于商户的各级领导深入了解项目的要点，强化感性认识，应尽量使资料形象化。地址应该用详细的城市地图加以标注，周边环境最好有广角的图片辅助说明，城市的基础数据和业态组合方案用简洁的表格加以说明。1.3提供前的内部确认：为避免在资料的提供时出现差错和及时掌握信息的需要，资料提供前应再由招商管理部确认。2资料提供2.1制订商家清单：招商管理部应把在全疆具有一定影响力的商家进行整理排序，制作出一份商家清单，尤其是对各商家的经营稳定性、安全性和品牌影响力进行评估。此清单应每半年修订一次。2.3书面资料的送达：所有资料收齐后应该装订成册后提供，为便于将来核19/3对，还应在内部将资料进行备份，并注明当时商户接收的部门、人员、时间。3举行项目推荐会3.1招商管理部应举行项目推荐会，邀请商户代表赴项目进行现场考察和沟通。通过项目推荐会目的：一是要充分听取商户对项目商业业态组合方案的意见，使天域城的业态方案更加符合市场要求；二是在项目开发的早期阶段获得商户进驻与否的明确意向，为后续的招商工作和工程进度提供有力保障。3.2邀请主力店主要负责人：为确保项目推荐会的效果，邀请的主力店代表应属对方决策人。3.3举行项目推荐会，应邀请当地政府官员、行业协会、商会和媒体，介绍项目和周围商圈情况等。天域城总裁应参会，介绍项目的初步规划、交通组织、技术条件等情况。3.4争取当地政府部门的支持和参与：请政府部门全面介绍项目所在区域的相关情况，推荐企业商户资源，争取政府为天域城项目站台。4获得商户进驻意向4.1资料提供和项目推荐会后，应保持跟进商户的反馈，获得目标商户进驻或不进驻的书面确认。4.2商户提供的进驻意向必须是书面的，而且有签章原件，具备客户意愿的真实表达，及时报备运营管理部。4.3为了保证工作的质量，应确保商户反馈的意见是由招商管理部经理或以上人员签发并报备运营管理部。20/3《招商谈判工作规范》招商人员的一言一行在商户面前，既代表着企业形象，也对外传达公司的政策。招商人员必须严格遵守招商谈判规范，不轻易对商户做出超出其职权范围的承诺。招商人员必须具备高度的敬业精神和追求卓越工作的态度，持之以恒的贯彻到整个工作中。招商人员必须掌握工作所需的必备工作技能，包括但不仅限于：语言沟通表达能力、精确的计算能力、公文写作能力、谈判能力。招商人员必须掌握工作所需的基础知识包括但不仅限于：本项目相关的建筑知识、结构知识、法律常识、物业管理常识等专业知识；还包括人际交往知识、行为心理学等社会知识；以及周边商圈状况、商户行业现状、相关国家政策等行业知识。为提高商务人员的谈判工作能力，规范谈判工作，特制定相应本工作规范。1谈判前应做的准备工作1.1首先应认真仔细地考察谈判对象。需要掌握谈判对象的详细信息包括：1.1.1企业基本状况指商户的名称、股权关系、核心的决策人和经营处境、经营产品的特征、行业地位、近期的发展规划、年营业额、盈利能力等方面的情况。这些信息的获得目的是判断对方的能力、底线、发展方向，判断与天域城发展规划的契合度。1.1.2需求信息详细记录商户的需求。完整的需求信息主要包括经营面积，对楼层、位置、层高、通道、机电、排烟、上下水、用电负荷等配置要求，以及对方对进驻、装修、开业等时间的要求。1.1.3经营规划我们应该详细了解商户入驻后的经营及发展规划，这其中包含了其开业筹备计划、装修计划、以及长期的市场发展计划。这些计划会在客观上反映出商户对天域城项目的关注程度以及其自身的经营能力。同时其对于该项目的经营数据的估算将成为天域城测算其坪效和收益的重要依据。21/371.2商务方案的设计

　　1.2.1商户坪效和收益承受力的测算和调研：商户提供了其单店的年营业额、毛利率、投资回收年限、主要成本情况（水电消耗、人员工资、宣传费用、物流服务费用）、竞争情况等信息后，我们应该大致计算得出该商户的年度收益总额，并据此推算出其单位面积坪效水平。此外，还应对项目周边同业态的坪效指标进行摸底调查，在掌握充分的第一手数据后，综合得出天域城坪效指标，以此作为确定约定经营收益和扣点的重要依据。1.2.2商务条件的确认：了解天域城运营管理部下达的目标区域的坪效指标、优惠期限、递增率及其他商务条件后，应填写商务条件确认单，招商管理部负责人签字确认后，方可作为对外报价和进行商务谈判的依据。1.2.3经营标的物的确认：我们应将经营区域、通道位置、面积数、其他配套面积等方面的信息和设计管理部确认清楚，以免提供给商户后发生较大的变化，影响谈判效果。1.2.4商务方案的设计、报批：招商管理部和业务方在综合了各方面信息后，应该设计一份完整的商务方案，交部门领导和运营总监确认。1.3谈判计划的制订：商务方案得到确认后，谈判前还应制定详细的谈判计划，安排好谈判的阶段性目标、参与谈判的人员、谈判的节奏和频次。1.4谈判小组的组成：确定商务条件和谈判计划后，运营管理部应牵头成立谈判小组，作为对外进行商务谈判的临时性团队。应提前将谈判计划、谈判策略和谈判时间告知谈判小组成员并分工明确。谈判小组除运营管理部外，还应包括法务、设计管理部、物业部，分别与商户就法务条款、交房技术条件以及物业合同等内容与商户进行专业谈判并负责确定最终谈判结果。在整个谈判过程中，运营管理部应负责谈判工作的组织、协调等职责，并对谈判进程和最终签约的结果负责。1.5运营管理部招商职责范围：原则上1000平方米以上的经营区域必须由运营管理部牵头参与招商洽谈；特种行业均由运营管理部负责参与招商洽谈；具体项目的实际招商界面由运营管理部、设计管理部和物业部举行会议，讨论确定；会议确定的内容由负责执行副总裁签字后生效。2谈判中各阶段的主要内容及注意事项22/32.1初步接洽阶段首次接触时，因为双方缺乏了解，戒备心理较重，所以不便涉及价格、优惠期、递增率等相对较为敏感的问题，也不宜涉及广告位、停车位等具体细节的问题，而应该是对本企业、所在部门、职责的介绍，应向对方表明自已作为个人对其企业的适度兴趣。并向对方介绍项目的特点，已确认合作的商户、业态规划方案、项目建设进度。接下来应该转入对对方企业基本情况的了解和对方需求信息的了解。在这个阶段中一般不宜安排天域城的高管人员参与接洽，而对方接待的人员级别则越高越好，以便了解更详尽真实的信息。2.2逐渐深入阶段随着对目标商户基本情况的逐步了解，以及对方需求信息的基本明确，这时谈判的重点应该是对一些深度信息的了解，具体包括对方对经营需求的准确面积、四至分界、电力供应、装修要求、交房时间、确认程序和签约时间。2.3深入阶段在这个阶段里双方讨论的重点一般包括：2.3.1面积的计算方式：天域城采取的是建筑面积，并且包含各种公摊，而商户往往由于并非专业的建筑行业出身，出于对公摊面积的不确定性，其会提出希望以使用面积来计量，应按照公司统一的说法加以解释。2.3.2优惠期：通常为15天，超出需得到授权。2.3.3市场经营保证金：一般收取的标准为300元/m2。2.3.4经营年限：第一个合同期一般三年，超过三年（含）应报执行副总裁确认。2.3.5付款方式：统一收银，经营扣点。2.3.6房屋交接技术条件：通常条件为：水泥地面、柱面为毛坯。自动扶梯、货梯、中央空调由天域城安装到位，土建消防设备由我方负责采购、安装、报批。2.3.7物业管理职责界面：通常为：天域城负责室外的管理，商户负责室内的管理，能耗费用商户自理。2.4最终确定阶段23/3上述细节条款谈判基本结束时，应该进入到招商合同拟定阶段，这个阶段的谈判主要是围绕着合同的措辞是否准确表达了双方前期沟通意思，以及对一些前期界定不清楚的事项进行进一步的明确。此阶段应有运营管理部牵头各相关部门参与谈判。要注意协调好房产交接技术条件、物业条款中价格、维修责任等关键条款的确认。房产交接技术条件的谈判和物业管理条款谈判的主导部门应该是设计管理部和物业部，业务方商务人员不能越俎代庖。3谈判后需要做的工作3.1做好谈判的备忘，并取得签字确认：每次谈判过后，要及时将会谈结果整理成书面的备忘，作为谈判成果予以固化，避免因反悔影响谈判进度。备忘不是协议，应该客观地反映双方的立场和观点，并将无法取得一致的事项客观列出，双方核对无误后可签字确认，并各执一份。3.2每次谈判的进展情况要及时反馈，反馈时要实事求是，并尽可能将对方的原话和说话的前因后果反映清楚，便于公司的准确判断。对方的回函、确认的图纸等书面材料也要尽快提供。3.3拟定下一步的谈判方案：要及时根据对方的态度和我方领导的指示调整我方的谈判计划，常用的策略有：3.3.1坚持：此策略一般用于对方初步提出还价条件时。坚持的项目不仅是租金，还应包括优惠期、递增率、交房条件、物管责任等各个方面。3.3.2让步：谈判本身就是一个相互让步和相互妥协的过程，让步分为实质性让步和策略性让步。所谓实质性让步是指对损失天域城既定的利润目标、增加成本等条件的让步，这是我们在谈判中要慎之又慎，甚至不能有任何退步的，例如面积计量的方式、经营扣点、保证金收取等。策略性让步是指在天域城设定的底线范围之内，优惠方面的妥协。在双方陷入僵局时，适当的让步可以推动谈判的延续。4其他应注意的事项4.1谈判人员的着装：为展示公司的形象和规范，谈判人员在谈判之初，应该着正装。随身的文件要用正规的文件夹或文件包携带，切忌随意抓在手上、塞在口袋里。24/34.2谈判地点的选择：谈判地点一般安排在天域城招商中心。不同的地点有不同的特点：对方的办公场所：天域城人员处于陌生的环境中，容易产生被动心理，若天域城人员在谈判中一直前往对方的场所，会给对方天域城较为积极的暗示对谈判不利，但便于在谈判中了解对方的其他信息。我方的办公场所：主动性较好，还便于商户及时了解现场情况。第三方场所：除了不具备必要的办公设备和保密性差外，双方都不易切入主题，但优点是气氛轻松，便于感情沟通。4.3谈判人员的出场顺序：谈判人员的出场顺序应该是先低后高，并尽可能相互对等。这种对等不一定简单体现在职务上，而应体现在对商务条件的决定权上。高层人员出场时不能否认基层人员承诺的条件，反而应有所让步，所以基层人员要注意把好前期的关。4.4谈判时间的设定：谈判的频次一般取决于双方工作的节奏，过短的时间公司内部的沟通会不充分，过长的时间，又容易产生较多的变化。一般不易超过两周。无论有什么分歧，都应该保持必要的联系，哪怕只是礼节性的问候。4.5函件的送达：函件在传真、电邮、送达后都要跟进确认，并及时了解对方的态度。4.6对自身权限和责任的定位：一些资历较浅的商务人员较喜欢凸显自己在公司的地位和权利，其实这极为不利；一会因为缺少足够的授权，而无法兑现对商户的承诺，而使自己陷于尴尬的境地；二是所谈的条件对方一旦答应或回绝，自己没有进一步回旋的余地。较为成熟的作法是既强调自己是商务谈判的主角，又要说明公司是个大企业，相互之间必须配合和监督，很多条件需要通过部门间的沟通才能确认。当然作为谈判的主要责任人，自己会发挥积极作用，向有关部门和上级领导争取有利于双方的条件。4.7高层互访：良好的人际关系有助于扩大和延续双方的合作。与业主谈判的过程也是相互交往和建立友谊的过程，邀请对方的高层领导和有关人员访问天域城，适时地工作聚会都可以增进友谊。双方高层领导的参与有助于合作的推进。25/3《主力店对接管理办法》1原则集中管理、层层对接。主力店商户的商务条款的确定以运营管理部为主，具体业务的执行由相关对应部门直接对接处理。执行中无法解决的问题，由运营管理部负责协调商户与职能部门处理，并视具体情况要求公司高层出面协调。2涉及部门的职能2.1运营管理部承担主力店商户的管理，组织商务合同的起草、谈判、修改、会审及核定，主力店商户的日常联系和维护，协调各部门与对方相应部门间的对接工作；及时向上级报告工作进展和日常动态；组织召开与主力店的洽谈会。2.3设计管理部提供项目规划设计、布局方案、图纸和参数，主持技术条件的谈判。审核主力店商户的调整方案，参与会审合同。运营管理部安排专人每周与设计管理部沟通新商户的变更情况，设计管理部应及时提供最新版的图纸。2.5天域城物业部主持主力店物业管理合同的谈判；参与合同谈判及会审合同，为主力店进驻提供服务。2.6财务部确认保证金等到账情况，参与合同会审。2.7法务部参与合同谈判和合同会审，负责对其中法务条款的审核和确认。2.8工程部按照“房产技术条件”及图纸完成施工；按照合同要求提供所有证照；配合主力店进场装修；协助主力店商户当地经营公司的各项报批、报建工作。3主力店主要工作流程对接管理办法主力店主要工作流程是基于主力店商户已经有明确进驻意向后，具体针对各26/3商户的进驻、位置、面积、装修、交付、开业、营运等各项工作的落实而设计的管理规定。运营管理部作为该项工作的主要负责部门，其他相关部门有配合工作的义务。3.1主力店进驻意向的确认由业务方及相关部门根据需要提供相关选址信息；设计管理部向运营管理部提供主力店的业态规划；运营管理部向有关主力店提交书面的项目情况简介并请对方及时回复。各部门主要职责：1)设计管理部：提供主力店的业态规划和平面规划草图。2)运营管理部：明确主力店进驻意向。3)项目实地考察或举行项目推荐会3.2装修设计确认运营管理部主导沟通并取得主力店装修设计方案，并就布局方案、经营面积和交付时间及时向设计管理部反馈，尽可能予以接纳和改进。3.3招商合同的拟定由招商管理部与主力店商户协商提出合同初稿，初步确定扣点标准、交付条件、交付日期、物业费等商务条款。运营管理部分别征询设计管理部、财务部、物业部、法务部会审合同初稿。如相关部门对合同中的条款有异议，须书面提交运营管理部统一与对方谈判解决，并将结果知会有关部门。合同文本拟定后由运营管理部组织联合会审并提出结论性意见后，提交执行副总裁批准后，与对方约定签署。3.4招商合同的签署和保管由运营管理部主持与主力店商户签署正式招商合同，签署完毕后，交天域城综合管理部档案室和财务部留底，并将复印件交物业部。运营管理部负责知会设计管理部、物业部等部门，如有需要按规定调阅。3.5主力店设计变更已确认的主力店设计方案发生变更时，设计管理部须及时告知运营管理部，并同时报备执行副总裁，由设计管理部、运营管理部与主力店协商取得一致意见并报经执行副总裁审批后由设计管理部发出，设计变更的备份文件交档案室与原27/3合同一起保存。3.6进场当具备进场装修条件时，运营管理部向主力店发出进场交接通知，进场程序按《主力店进场移交注意事项》中的规定执行。3.7装修配合由设计管理部主持会同有关部门执行，3.8房屋正式交付按照《主力店进场移交注意事项》和物业部交接验收的规定，由运营管理部主持，通知主力店，会同天域城有关部门按合同约定的条件和方式履行交付手续。3.9合同解释和补充规定主力店正式营运后，由运营管理部主持，对《招商合同》中各项条款进行审查。如有必要，在6个月内提交《招商合同补充协议书》。28/3《主力店进场移交注意事项》1移交方式1.1主力店交接分为进场日交接和交接日交接两部分：进场日交接是指主力店经营区域及必要的设施设备已达到合同约定的基本要求，主力店进场装修前需履行的确认手续。交接日交接系指与主力店建设工作已具备使用功能，项目本身已取得相关法律文件时与主力店进行的交接手续。1.2进场日交接的原则是为主力店进场装修提供必要的工程条件，履行合同约定。1.3交接日交接着重于落实主力店招商合同中商务条款履约，完备法律手续。2移交责任2.1交接验收工作由运营管理部组织进行，主力店作为主验收人，天域城所属公司作为被验收人。2.2运营管理部应将主力店招商合同工程部分相关内容及时正式通报设计管理部。2.3天域城确保进场日交接和交接日交接工作依照与主力店招商合同约定的时间如期进行。3交接应具备的条件3.1工程条件3.1.1进场日验收要求主力店经营区域及必要的相关设施设备已达到与主力店协议中所要求的标准，以便主力店实施装修并开展开业准备工作。3.1.2交付日验收原则上要求工程部位要达到物业接管验收的标准（主力店自行建造和管理的除外），并已通过物业接管验收（详见《商业运营管理手册的规定》）。3.2交接验收应具备的文件3.2.1进场日交接各项目视具体情况而定，由物业部依据招商合同约定的时间和条件进行。3.2.2交接日交接29/3《商业运营管理手册》中规定的交接文件，以及：1)国有土地使用权证；2)建设工程规划许可证；3)建设工程施工许可证；4)建设期内环保可行性报告批复；5)消防设计审核意见书；6)证明物业所有权并准予办理相关营业执照的文件；7)房屋经营证或房屋经营主管部门出具的其它形式的准予经营文件；8)工程竣工验收报告或竣工验收备案书；9)房屋测绘报告；10)停车场经营许可；11)乙方租用区域消防验收合格意见书，或允许营业的文件；12)电梯运行许可；13)供水、电、气协议书。上述文件清单视情况会有所调整，以运营管理部最终确定的清单为准。4移交程序4.1运营管理部及时掌握各商户进展情况，发出交接安排通知。4.2交接进行时，由物业部组织运营管理部参加，共同对交接所需文件及工程部分进行预验。4.3交接工作进行后，需主力店获得授权的代表与天域城所属公司代表在正式交接文件上签字确认。4.4对交接验收中的工程问题，原则上天域城所属公司要在收到主力店的修理清单后15日内完成所有修理项目。30/3主力店商务条件确认单表单编号主力店名称经营区域经营面积交房技术条件物管职责界面扣点递增率优惠期商务经营年限条件物业管理费能耗费保证金申请运营管理部确认SW-1-01项目名称执行副总裁签发董事长交房技术条件确认单31/3表单编号主力店名称经营区域经营面积SW-1-02项目名称层高土建结构柱距承重地面装修天棚柱面供电方式供电容量机电水暖供水客梯货梯空调消防设施特殊要求设计管理部经办人设计管理部长32/3物管条件确认单表单编号主力店名称SW-1-03项目名称经营区域经营面积项目保安保洁物管职责消防管理设备维护设备维修垃圾清运外立面清洁项目物管费费用标准水费电费空调费其他费用项目物管费发票票据提供水费发票电费发票空调费发票物业部确认票据类型提供时间费用标准支付时间天域城负责主力店负责33/3主力店招商合同会签单（自有产权版）表单编号主力店名称会签部门合同经办人SW-1-06项目名称会签意见日期运营管理部设计管理部物业部财务部综合管理部法务部执行副总裁34/3董事长35/3主力店招商合同摘要表单编号主力店名称商务条款经营期限经营面积扣点标准递增率交付条件物业管理费市场经营保SW-1-09项目名称相关条款内容优惠期店招、广告位停车位优先购买权违约责任36/337/37

篇二：招商管理制度与流程

　　招商流程管理制度

　　招商流程管理制度

　　一、目的1.

　　规范招商核心环节的工作流程；

　　2.

　　明确各流程工作责任人，工作要求。

　　二、核心流程

　　目标商家筛选

　　目标商家评审

　　商家签约申请

　　租赁合同（意向书）签约审批

　　三、基本流程

　　（一）

　　目标商家筛选流程

　　筛选流程

　　目标商家申报

　　分管领导审核

　　责任人

　　部门负责人

　　工作要求

　　1.填写<<目标商家申报表>>报分管领导审批；

　　2.附送目标商家有关资料。

　　1.审核目标商家的品牌、综合实力、经营管理水平与与项目定位的符合度；

　　2.审核与目标商家合作条件。

　　1.审核目标商家的品牌、综合实力、经营管理水平与与项目定位的符合度；

　　备注

　　分管领导

　　总经理核准

　　总经理

　　2.审核与目标商家合作条件。

　　目标商家洽谈、确定

　　根据领导审定的合作条件与目标商家进行商务洽谈，争取更高租金条件。

　　1.对符合公司要求的商家向评审会提出召开目标商家评审会申请；

　　2.按公司目标商家评审流程要求准备各项工作。

　　1.保证2人以上参与客户的商务洽谈;2.商务条件以函件正式确定。

　　部门负责人

　　申请目标商家评审会

　　部门负责人

　　（二）招商评审会流程

　　评审流程

　　申请签约评审

　　评审会通知与准备

　　部门签约理由陈述

　　评审委员会评审

　　责任人

　　部门负责人

　　工作要求

　　向公司评审委组长提出签约评审。

　　1.下发评审会召开时间、地点、评审内容；

　　2.准备评审会会务。

　　1.提交签约商家各项资料；

　　2.说明商家综合情况，陈述签约理由。

　　备注

　　行政主管

　　部门负责人

　　招商部门全体员工参与评审

　　评审委员会成员：

　　组长：总经理

　　成员：副总经理、分管领导、财务部负责人。

　　附送资料：

　　1.《目标商家申报表》；

　　2.与目标商家商务沟通往来函件；

　　3.商家基本资料。

　　评审委员会成员

　　1.评定签约商家签约要求;2.做出评审意见。

　　申请商家签约

　　部门负责人

　　按《商家签约申请表》申请签约

　　(三)、商家签约申请流程

　　申请流程

　　申请签约

　　责任人

　　工作要求

　　备注

　　附送资料：

　　1.《目标商家申报表》；

　　2.与目标商家商务沟通往来函件；

　　3.商家基本资料。

　　部门负责人

　　按《商家签约申请表》申请签约

　　分管领导审核

　　总经理审核

　　集团商业分管

　　领导审核

　　分管领导

　　审核位置/合作条件的准确性。

　　总经理

　　审核位置/合作条件的准确性。

　　集团领导

　　审核可否正式签定租赁合同（意向书）。

　　(四)、租赁合同（意向书）签约审批流程

　　流程

　　起草租赁合同

　　发送商家

　　报送租赁合同

　　分管领导审核

　　报送法务部审核

　　报送财务部审核

　　责任人

　　部门负责人

　　工作要求

　　根据公司标准合同文本起草租赁合同与补充协议。

　　将租赁合同（意向书）电子版发送商家签字、盖章。

　　将商家签字、盖章的租赁合同（意向书）报送领导、财务部、法务部审核。

　　审核租赁合同的有关条款的正确性。

　　审核租赁合同法律条款规范性/可行性。

　　审核租赁合同商务条款范性/可行性。

　　备注

　　部门负责人

　　部门负责人

　　附送<<目标商家签约申请表>>分管领导

　　法务部负责人

　　财务部负责人

　　报送总经理

　　修改租赁合同

　　报送租赁合同签约人

　　总经理

　　全面审核租赁合同的准确性/可行性。

　　根据各部门、各领导审核意见，修改租赁合同。

　　部门负责人

　　租赁合同签约人

　　签定租赁合同。

　　盖章、归档

　　部门负责人

　　送集团总办盖章，原件交行政人事部归档。

　　五、附件

　　1.《商务条件申请表》

　　2.《租赁合同审批表》

　　附件一：

　　签约商务条件申请表

　　申请日期：

　　一、目标商家资料

　　商家名称

　　经营品牌

　　经营类别

　　产地

　　联系人

　　联系电话

　　传真号码

　　市场分布

　　二、商务条件

　　合作方式

　　位置

　　坪效

　　2（元/M）

　　其他条件

　　三、审批

　　部门意见

　　分管领导意见

　　总经理意见

　　集团领导意见

　　保底租金

　　（元/月）

　　保底销售额

　　（元/月）

　　基本扣除率（%）

　　合作年限

　　承租面积（M）

　　管理费

　　2（元/M）

　　广告费

　　2（元/M）

　　诚心金

　　（元）

　　条件说明

　　申请部门

　　申请人

　　商

　　铺

　　租

　　赁

　　合

　　同审

　　批

　　表

　　合同名称

　　起草部门

　　合同编号

　　经办人

　　合同概要

　　□

　　普通

　　□

　　机密

　　□

　　绝密

　　合同密级

　　部门意见

　　部门主管领导

　　意见

　　集团法务部意见

　　财务部意见

　　总经理

　　意见

　　集团领导意见

篇三：招商管理制度与流程

　　。

　　第一章

　　招商部工作职责描述

　　第一节

　　招商部工作目标与职能

　　一、招商部工作目标

　　（一）总体目标

　　招商部通过制定各种招商原则和招商方案，拟定标准的招商工作流程，协调好招商宣传、招商会组织、招商谈判签约、招商渠道管理以及招商合同管理等方面的工作，为以经销商为代表的中间商提供各种招商优惠政策，从而多渠道、宽领域地为企业引进资金，促进企业的迅速发展。

　　（二）目标分解

　　1、根据招商部组织的结构设计的一般原则，设置招商部组织结构的基本模式，保证招商部管理工作的顺利进行。

　　2、通过招商调查和招商产品卖点分析，掌握企业招商的基本市场环境，为招商方案和招商策略的制定收集最新、最全、最准确的资料，确保招商工作的质量。

　　3、在对各种招商信息进行广泛收集的基础上，编制与设计各种招商宣传资料和招商宣传广告，为招商部的招商工作做好宣传准备，吸引更多的商家前来投资。

　　4、准备招商会会议物资，选定和布置招商会会场，划分招商会招商人员的职责，设立并安排招商会各小组的工作，做好招商会的现场管理工作和会后跟进工作，充分地发挥招商会的招商效果。

　　5、事先准备好招商谈判的资料，制定招商谈判策略与方案，掌握招商谈判的主动权，以达到招商签约的目的。

　　6、根据招商渠道的设计与管理原则，选择和设计招商渠道，解决招商渠道冲突，从而有效地对招商渠道尤其是取道经销商进行管理。

　　-可编辑修改-。7、制定招商合同的签订原则，进而对招商合同的管理工作进行指导，并及时有效地处理好招商合同纠纷，为日后企业与商家的合作确立法律保障。

　　8、根据加盟管理原则，制定加盟管理办法及标准的加盟流程，使加盟管理工作标准化、规范化和科学化。

　　二、招商部工作职能

　　（一）负责招商信息和招商宣传资料的收集、整理与发布，以及招商宣传广告的设计与推介工作。

　　（二）负责招商会已的组织与管理、参会者的联络以及招商会后的跟进工作。

　　（三）负责招商项目的综合协调和配套服务，对招商项目情况进行通报。

　　（四）负责招商产品、项目库和信息库的建设与管理，以及招商网站的建设与维护。

　　（五）负责参与招商谈判及招商合同的签订，负责招商项目的协调、推进与落实，协同有关部门搞好招商项目规划布局，为投资者提供综合咨询服务。

　　（六）负责拟定招商规划、年度规划，负责招商政策与投资环境研究、招商模式的设计，招商综合资料的编写，以及招商简报的编发。

　　（七）负责拟定招商优惠政策，以此来吸引更多的商家。

　　（八）负责对特许和连锁加盟商进行招募、培训和管理。

　　第二节

　　招商工作职责

　　一、招商部门的组建

　　由于企业的规模不同，招商部门的组织体系大小也不尽相同。在招商部门的组织体系-可编辑修改-。中一般有三个核心的职能部门和岗位。

　　（一）招商部经理

　　招商部经理的主要职责是统揽整个招商全局，协调各部门之间的体系，招商项目战略的制定以及战术落实的监督等。具体包括以下几个方面。

　　1、根据企业经营目标，确定招商部各阶段工作计划。

　　2、完成企业领导下达的招商目标和任务。

　　3、与各区域经销商进行商务谈判。

　　4、监督执行招商合同。

　　5、对经销市场的运作进行监督管理。

　　6、协调招商部与经销的各种关系。

　　7、企业招商网络的开拓与合理布局。

　　（二）企划小组

　　企划小组是招商部门的“大脑”，它担负着收集市场信息、调查和研究市场、招商策划等重要工作，为招商提供全面的市场引导与支持。具体包括以下几个方面。

　　1、制定与落实招商策略，制定招商指导书。

　　2、选择招商广告的媒体。

　　3、招商费用预算及效果评估。

　　4、招商会议的组织实施。

　　5、招商信息的管理。

　　6、经销商常见问题应答。

　　7、制定经销商甄选标准与核查。

　　（三）商务小组

　　-可编辑修改-。商务小组是招商工作的执行者没，与经销商“短兵相接”，担负着招商重任。

　　1、商务谈判、招商回款等。

　　2、建立、健全经销商档案，加强经销商管理，保持与经销商双向沟通。

　　3、市场窜货问题。

　　4、退货的处理。

　　二、招商管理制度的建设

　　招商部通过各种招商管理制度的建设，使招商工作更加规范化、标准化和科学化，不断提高招商部的招商管理水平。具体包括以下制度。

　　（一）招商信息收集制度。

　　（二）招商会的组织管理制度。

　　（三）渠道经销商管理制度。

　　（四）招商合同管理制度。

　　（五）连锁加盟商管理制度。

　　三、招商方案策划

　　招商方案策划是招商的前期准备工作。在招商方案策划过程中，招商部首先要通过招商调查，对招商产品的核心卖点进行分析和提炼，接着确定招商目标和招商对象，选择恰当的招商方式，从而制定合适的招商策略。然后编写招商策划方案，制定招商策划的程序以及做好招商方案的跟踪、反馈工作，使招商工作达到事半功倍的效果。

　　-可编辑修改-。四、招商宣传管理

　　招商部的招商宣传工作是经销商了解企业的窗口，招商宣传效果的好坏直接影响到招商工作的成败。一般来说，招商部队招商宣传的管理工作主要包括以下几个方面。

　　（一）编写和发布招商宣传资料。

　　（二）开展招商宣传活动，制定重要招商文件。

　　（三）拟定招商信息收集步骤并编写招商信息收集制度。

　　（四）编写招商广告方案。

　　（五）选择招商广告投放媒体。

　　（六）对招商广告投放媒体进行组合与排期。

　　（七）评估分析媒体发布效果。

　　（八）制定全年招商广告投放计划。

　　五、招商会组织管理

　　招商会的组织管理是招商部招商工作的重要组成部分。招商会的组织管理工作主要包括以下几个部分。

　　（一）准备招商会会议物资，做好招商会的筹备工作。

　　（二）选定和布置招商会会场。

　　（三）邀请联络参会者。

　　（四）划分招商会招商人员的职责和权限。

　　-可编辑修改-。（五）设立并安排招商会各小组工作。

　　（六）制定招商会各小组工作的工作流程。

　　（七）招商会后的跟进工作。

　　六、招商谈判与签约

　　招商谈判是否顺利是招商部工作能否取得成功的关键。企业与经销商在签约之前，必须进行沟通和协调，即谈判。在谈判之前，招商部首先要准备好招商谈判资料，选定招商谈判班子的人员及制定招商谈判的策略和程序。准备就绪后，便进入了招商谈判现场的布置与安排阶段，紧接着就是招商会上对商家的现场指引，做好招商会的现场管理工作。最后当谈判双方利益达成一致时，促进招商签约工作的完成。

　　七、招商渠道管理

　　招商渠道管理，尤其是经销商渠道管理，是招商部招商工作的重中之重。招商渠道管理工作主要包括以下几个方面。

　　（一）处理招商渠道冲突。

　　（二）选择与设计招商渠道。

　　（三）选择和管理中间商并积极协助中间商拓展市场。

　　（四）组织经销商大会。

　　八、招商合同管理

　　-可编辑修改-。招商合同管理主要是对招商合同订立、履行、变更和解除进行监督检查，处理和解决招商合同的纠纷，以保证招商合同的依法订立和全面履行，以及招商合同的整理、保管及归档工作。

　　九、特许经营加盟商管理

　　特许加盟商管理主要包括以下内容。

　　（一）对特许加盟商经营的商品进行规定。

　　（二）特许加盟商的设置。

　　（三）与非特许加盟商交易客户的往来方式。

　　（四）特许加盟商的义务规定。

　　（五）与特许加盟商的交易方法。

　　（六）支援特许加盟商的销售。

　　十、连锁经营加盟商管理

　　连锁经营加盟商管理主要包括以下内容。

　　（一）连锁加盟资格和条件的规定。

　　（二）连锁加盟商权利和职责的规定。

　　（三）连锁加盟商退换货的处理。

　　（四）连锁加盟商特定费用的承担。

　　-可编辑修改-。（五）连锁加盟商保密机制的设立。

　　（六）连锁加盟商退会的规定。

　　第三节

　　招商部各岗位工作职责

　　一、招商经理岗位工作职责

　　（一）负责制定系统得企业招商政策、计划和方案，依据招商实际进程对企业招商工作不断进行归纳、总结、调整。

　　（二）负责根据招商部拟定的中期及年度招商计划开拓完善的经销网络，发展优秀经销商，通过业绩来选择、衡量、支持和培训批发商或者经销商。

　　（三）负责参与企业有关的招商业务会议以及重大招商谈判并签订招商合同。

　　（四）负责制定招商部工作程序和规章制度，制定直接下级岗位职责，并界定其工作。

　　（五）负责招商部各种招商工作流程的正确执行。

　　（六）负责保证招商部所掌管的商业秘密的安全。

　　（七）负责重大招商活动（例如招商会）进行现场指挥。

　　（八）负责挑选、培训、指导和举荐优秀招商人员以及对所属下级的业务水平和业绩进行考核。

　　（九）负责定期对招商人员进行专业技能培训，每月进行业务技能考核，对招商人员工作情况进行日总结和月考核。

　　（十）负责处理退货、换货和窜货，确保定价统一。

　　（十一）负责制定经销商追踪方案制度，每天进行总结监督，督促招商人员进行经销商回访。

　　-可编辑修改-。（十二）负责经销商资料归纳、存档，不定期走访经销商，及时了解市场的一手资料。

　　二、招商办公室主任岗位工作职责

　　（一）负责制定招商优惠政策，奖励规定。

　　（二）负责制定招商引资审批规程和工作流程，使得招商引资审批工作流程化，提高招商引资的工作效率。

　　（三）负责制定招商引资工作考核办法，以及招商引资中介者奖励办法。

　　（四）负责制定招商引资各项活动管理办法和招商重大项目跟进办法。

　　（五）负责制定招投标管理办法，提高招投标的质量。

　　（六）负责制定评标委员会评标方法规定以及招投标公证细则。

　　（七）负责制定招投标违规处理办法，严肃招投标的工作纪律。

　　三、招商方案策划专员岗位工作职责

　　（一）负责确定招商目的和招商对象，选择恰当的招商方式，从而制定合适的招商策略。

　　（二）负责分析和提炼招商产品的核心卖点。

　　（三）负责编写招商策划方案的内容，制定招商策划的程序以及做好招商方案的跟踪、反馈工作，使得招商工作达到事半功倍的效果。

　　（四）负责在招商方案实施之后，及时作出招商工作总结，有意向的招商合作项目要及时上报招商部经理。

　　（五）负责编制招商工作计划和招商方案策划书。

　　-可编辑修改-。（六）负责分析、研究已经收集的信息、情报、资料，在策划实践中，不断地对信息进行补充，寻找各种解决问题的可能。

　　（七）负责在招商策划进入实施之前，对策划方案进行论证，检验策划方案的适应性、可操作性以及预期的实施效应。

　　四、招商宣传管理专员岗位工作职责

　　（一）负责企业的形象宣传与推广，评估分析媒体发布效果，制定全年招商广告投放计划。

　　（二）负责招商宣传活动的开展和重要招商文件的制作。

　　（三）负责招商宣传资料的编写和发布。

　　（四）负责拟定招商信息收集步骤和编写招商信息收集制度。

　　（五）负责编写招商广告文案。

　　（六）负责选择招商广告投放媒体，并对招商广告投放媒体进行组合与排期。

　　五、招商会组织管理专员岗位工作职责

　　（一）负责准备招商会会议和物资，做好招商会的筹备工作。

　　（二）负责选定和布置招商会会场以及参会者的邀请联络工作。

　　（三）负责划分招商会招商人员的职责和权限。

　　（四）负责设立并安排招商会各小组工作及其工作流程。

　　（五）负责做好招商会的现场管理工作。

　　-可编辑修改-。（六）负责会后跟进工作。

　　六、招商谈判专员岗位工作职责

　　（一）负责做好招商谈判前招商谈判资料的准备工作。

　　（二）负责选定招商谈判班子的人员。

　　（三）负责制定招商谈判策略。

　　（四）负责布置与安排招商谈判现场。

　　（五）负责制定招商谈判程序。

　　七、招商渠道管理专员岗位工作职责

　　（一）负责制定招商渠道设计和管理原则以及处理招商渠道冲突的方法。

　　（二）负责去顶招商渠道目标，界定招商渠道层次结构和等级结构，以及分配招商渠道成员的职责。

　　（三）负责对代理商、直销商和经销商进行管理。

　　（四）负责理性选择中间商并积极协助中间商拓展市场。

　　（五）负责选择经销商大会的召开时间、召开地点、参与人以及安排经销商大会的议程。

　　（六）负责制定经销商管理制度。

　　八、招商合同管理专员岗位工作职责

　　-可编辑修改-。（一）负责制定招商合同管理的主要任务，分别对招商合同签订前、签订时以及签订后的任务进行详细分配。

　　（二）负责制定招商合同的签订原则，以及招商合同纠纷的处理方法，进而对招商部的合同管理工作进行指导。

　　（三）负责制定招商合同管理制度，从而使招商合同订立、履行、变更和解除的管理过程更加标准化、规范化和科学化。

　　（四）负责对招商合同签订双方的相关职责进行规定，明确合同双方各自的职责和义务，为招商工作的顺利进行提供法律保障。

　　（五）负责编制代理招商合同、特许加盟合同等招商合同模板。

　　（六）负责监督、检查招商合同的履行情况。

　　（七）负责对招商合同外招商项目的设计变更而引起的费用变更进行核算和控制。

　　（八）负责做好招商合同的整理、保管及归档工作。

　　第二章

　　招商部组织结构设计管理

　　工作目标

　　确保招商团队在组建、生存与发展的过程中，在需要的岗位、需要的时间及时获得各种需要的人员，以保证招商工作的顺利进行，实现招商工作的目标。

　　工作事项描述

　　1、招商组织结构设计。

　　-可编辑修改-。2、招商人员队伍建设与管理。

　　第一节

　　招商部组织结构设计管理工作细节

　　一、工作知识准备

　　（一）招商部组织结构设计的原则

　　科学、合理地设置招商部门组织结构是招商工作顺利开展的组织保证。它除需考虑到一般机构的设置原则外，还应兼顾招商工作的特点和规律。

　　1、职能优先的原则

　　（1）要明确招商机构设置和存在的前提是其所担负的职能，换言之，是因职能而设机构，而不是因机构而设职能。

　　（2）要确定总体职能的配置，应本着公平和效率的原则，承担哪些“管得了、管得好”的事情，而将“管不了、管不好”的事情交给其他组织机构去管理和调节。

　　（3）总体职能确定了并不代表招商机构设置的完成，还要对总体职能合理分解，设置分支机构，通过横向、纵向的分解，形成招商组织机构纵横交错的网络结构。

　　（4）要以招商工作职能是否更好地得到发挥作为检验招商部门组织机构是否合理的标准，对那些设置重叠、设置不到位、职权交叉的机构应及时地加以调整、取消或完善。

　　2、总体统一原则

　　（1）招商部门组织机构中的每一个分支机构都承担一定的职能，各分支有明确的职权，各机构之间有着互动的隶属关系和制约关系。

　　（2）都要为总体职能服务，即“下级服从上级，局部服从全局，个体服从整体”，形成一个完整统一的组织运行体系，保证招商职能完整统一。

　　-可编辑修改-。（3）在有条件的地方，招商部门组织机构的设置应纳入到政府机构编制管理的范围内，同时机构的级别、名称也要规范统一，防止出现机构任意膨胀、任意升格的现象。

　　3、职、权、责一致的原则

　　（1）在设置招商部门组织结构时首要的是设计合理的职位体系，使责、权、利处于理想的结合状态，尤为重要的是处理好集权分权的原则。

　　（2）招商工作流动性强，一方面权力不能过于分散，否则会使领导失去权威，出现“山头林立无政府”的局面；又不能过于集中。否则会压制基层的积极性，出现“一谭死水”的被动局面。应使每个人都有一定的职位，每个分支机构都有一定的权力，做到“各就其位，各司其职”。

　　（3）努力规范自上而下的管理体制，下级只应服从一个后两个以上的指挥，多头指挥、越级指挥、政出多门会使下级无所适从。

　　（4）权责相称。如上级招商组织机构对下级授权，但要保留对下级的监督权，因而对下级的权力应负连带责任，不能以授权为借口，向下推卸责任。招商工作对一地区经济发展的意义重大，招商工作在日趋竞争的状态下也愈显艰难，因此应建立合理的奖惩制度，有功必奖，有过必究，赏罚分明，保证职、权、责一致原则的有效实施。

　　4、精简效能的原则

　　（1）招商部门的管理层次必须尽可能减少，不设虚职，并对冗员做出适当的处理，以保证组织的效能。招商组织机构作为新生事物，在设置时一定要避免传统政府机构中人浮于事的现象。

　　（2）在用人单位上应以能力、才干作为首要标准，尽量减少人情、资历等因素的负面影响，力争做到人尽其才、物尽其用、高效低耗。

　　（3）招商部门要想提高工作效能，必须努力简化办事程序。因为程序复杂、手续繁多-可编辑修改-。必然牵涉到更多的机构和人事；只有办事程序简化了，才能切实精简机构和人员，提高工作效率。

　　（二）招商部组织结构的模式

　　根据机构设置的一般原理，招商部组织机构应包括以下几个部分。

　　1、决策机构

　　招商组织机构的最高层，是实施招商工作的核心和中枢神经，处于领导和指挥中心地位，拥有决策权，主要负责对招商工作进行总的策划和组织。

　　2、管理机构

　　招商管理机构是为了实现决策目标，根据招商决策机构的决策，对招商工作进行统一指导、部署、协调、监督的机构。管理机构的职责，包括安排招商计划，指导招商实践，协调解决招商工作中遇到的行政难题，对招商成果进行检查和验收等。

　　3、执行机构

　　执行机构在招商组织结构系统中相对其他机构而言（特别是相对决策机构而言），处于贯彻执行决策的地位。需要指出的是，招商执行机构的职能并不是机械地执行决策机构和管理机构发出的指令，在执行过程中，应充分发挥创造、创新精神，力求实现目标方式的多样化和效能化。

　　4、信息机构

　　招商是否能成功，信息尤为重要；谁抢先占有了信息，谁就赢得了招商的主动权。信息机构就是专门收集、整理、筛选招商信息的职能机构。信息机构在招商组织机构系统中可单独设立，也可以作为招商办（局）的职能科室存在。信息机构应建立自己的信息网络和数据库，通过多渠道获得信息。

　　（三）招商部组织结构层次划分标准

　　-可编辑修改-。招商工作是一项专业性和时效性都很强的工作，它对招商队伍的组织结构、人员素质要求很高。招商部组织结构一般分为三个层次。岗位不同，对工作人员的能力要求也不同。

　　1、机构负责人

　　机构负责人是整个招商工作的总设计师，必须精通业务管理知识，并熟悉掌握联系协调和科学决策的各项技能。

　　2、管理人员

　　管理人员是招商工作的具体负责人，必须掌握和熟悉项目管理知识，熟悉分管工作的运行状况，具有较强的开拓创新能力，能够熟练使用各种现代化设备。

　　3、业务人员

　　业务人员是信息收集和具体事物的承办人，必须具备经济学、数学、写作、编辑等基本知识，熟悉掌握计算机基本操作技能，对外具有敏锐的信息收集能力，对内能分析系统的运行状况。

　　二、招商部组织结构设计管理工作模板

　　（一）企业招商部管理组织结构图模板

　　企业招商部管理组织结构图如图2-1所示。

　　这种组织结构有以下几个特点。

　　1、适合现代企业招商管理的需要。

　　2、主要体现不同岗位的职能，每个岗位都要有主管。

　　-可编辑修改-。招商部经理

　　经理助理

　　招商

　　策划

　　主管

　　招商

　　宣传

　　主管

　　招商会管理

　　主管

　　招商

　　谈判

　　主管

　　经销商管理

　　主管

　　招商合同管理主管

　　招商

　　策划

　　招商

　　宣传

　　管理

　　专员

　　招商

　　资料

　　管理

　　专员

　　招商会管理

　　专员

　　招商

　　主谈

　　专员

　　招商

　　陪谈

　　专员

　　经销商管理

　　专员

　　招商

　　合同

　　管理

　　专员

　　图2-1企业招商部管理组织结构图

　　3、招商部经理和经理助理主要肩负招商事务的总体战略管理工作。

　　4、具有灵活性和职能管理性的双重特点。

　　5、功能及职能较为综合。

　　（二）政府招商部管理组织结构图模板

　　政府招商部管理组织结构图如图2-2所示

　　招商办公室主任

　　办公室副主任

　　招商引资项目管理小组

　　招商引资形象管理小组

　　招商引资推介会组织小组

　　招商引资谈判工作小组

　　招商引资综合管理小组

　　招投标管理

　　专员

　　招商引资宣传管理

　　专员

　　招商引资形象策划

　　专员

　　招商会组织专员

　　招商主谈专员

　　招商陪谈专员

　　投资商管理

　　专员

　　招商合同管理专员

　　-可编辑修改-。图2-2政府招商管理组织结构图

　　这种结构的特点如下。

　　1、适合于政府机关招商工作的需要。

　　2、招商办公室事务有专门的人员负责，提高政府招商工作的效率。

　　3、招商办公室主任、副主任主要肩负政府招商总体管理及招商战略、环境设计等工作。

　　4、具有职能管理型的特点。

　　5、有利于加强政府监督机制。

　　三、招商部组织结构设计管理工具表单

　　（一）

　　招商部工作分类表

　　招商部工作分类表如表2-1所示。

　　表2-1招商部工作分类表

　　部门名称

　　招商部

　　负

　　责

　　工

　　作

　　职务名称

　　日常事务工作

　　偶发性工作

　　临时代理事务工作

　　外派招商工作

　　具备条件

　　-可编辑修改-。（二）招商部工作说明书

　　招商部工作说明书如表2-2所示。

　　表2-2招商部工作说明书

　　部门

　　工作概况

　　工作职责

　　所需技能

　　所需教育程度

　　所需培训

　　其他辅助工作

　　与其他工作关系

　　从哪些工作晋升

　　晋升到哪项工作

　　接受哪项工作监督

　　监督哪项共作

　　招商部

　　职位

　　员工编号

　　-可编辑修改-。（三）招商部职位说明书

　　招商部职位说明书如表2-3所示。

　　表2-3招商职位说明书

　　部门

　　任职人

　　直接主管

　　招商部

　　学历

　　工作经验

　　任职条件

　　专业知识

　　业务了解范围

　　岗位目标与权限

　　岗位职责

　　（按重要顺序依次列出每项职责及目

　　负责程度

　　（全责\部分\支持）

　　衡量标准

　　（数量、质量）

　　职位名称

　　任职人签名

　　直接主管签字

　　-可编辑修改-。标）

　　四、招商部组织结构设计管理工作流程

　　招商部组织结构设计流程如图2-3所示。

　　开始

　　设计招商部工作岗位

　　确定招商部管理层次及管理幅度

　　规定招商部管理者职位

　　制定相关制度与协调关系

　　结束

　　图2-3招商部组织结构设计流程

　　第二节

　　招商人员队伍建设管理工作细节

　　-可编辑修改-。一、工作知识准备

　　（一）招商人员基本素质要求

　　1、良好的心理素质

　　优秀的招商人员要有良好的心理素质，主要表现为临危不惧、胜不骄、败不馁。具体表

　　现为要具备以下素质。

　　（1）崇高的事业心。包括很强的创业精神、敬业精神、勇于进取、勇于创新，具有执著的奉献精神。

　　（2）坚强的意志力。招商不仅是招商双方智力、技能和实力的比较，也是意志、耐性和毅力的争斗。招商人员要意志坚强，稳健持重。

　　（3）强烈的责任感。敢于承担责任，在面对重大责任或紧急关头时，刚毅果断地进行勇于权限内的决策，充分发挥综合能力。

　　（4）良好的自治能力。招商的双方都是围绕各自的利益，在心理上处于对立状态，有时会出现僵持甚至不欢而散的现象。这样，就要求招商人员有良好的自控能力，在双方出现争执的时候，保持冷静的头脑。

　　2、具备相关的知识和能力

　　（1）招商人员的语言表达必须正确规范，具有吸引力、说服力和感染力。

　　（2）招商工作涉及到招商对象的各个管理层，招商人员要分别与管理层人员进行多次沟通，因而必须具有一定的社交能力。

　　（3）招商工作涉及到经济学、零售学、心理学、社会学、会计与税收等相关学科，以及最新的相关法律法规知识，招商人员只有具备了这些知识，才能做好招商工作。

　　3、具备良好的判断能力和应变能力

　　-可编辑修改-。（1）招商人员要有敏锐的观察力，通过察言观色捕捉对方的投资意图和实力，通过分析与观察对方的语言表达和动作，做出准确的判断。

　　（2）招商人员除必须掌握招商项目的具体情况和市场行情外，在谈判时要做到机智、幽默、轻松、应对自如。能够根据招商形势的千变万化，审时度势，采取相应的灵活对策，使谈判向有利于自己的方向发展。

　　（二）如何组建招商队伍

　　1、建班子

　　要有一个领导班子。领导班子由三部分组成/（1）一把手，也就是班子的责任者。

　　（2）核心成员，是部门中全局问题的策划者和支持者。

　　（3）重要的功能负责人，参与班子的决议。

　　2、定战略

　　有五个关键问题

　　（1）确定中长远目标。

　　（2）确定实现目标的总体战线和阶段。

　　（3）制定近期目标。

　　（4）确立采取什么方式进行战术动作的分解。

　　（5）在实施中如何进行调整。

　　3、带队伍

　　关键问题是如何管好一个招商团对。一个招商团对能否发挥出应有的水平，这就要挖掘一个管理者的技能水平。也应该注意五个要点。

　　（1）优化的组织结构和岗位设置。

　　-可编辑修改-。（2）以岗位责任制为核心制度。

　　（3）要完善和落实考评和激励机制。

　　（4）建立负责培训体系。

　　（5）加强企业文化建设。

　　在招商这个系统工程中，人的因素是最关键的，要使产品销售突飞猛进，企业管理稳定发展，必须组建一支精明强干的招商队伍，这是企业招商工作的重中之重。但是，除了专业招商的企业之外，一般的招商企业在团体建设方面多是弱项。

　　（三）招商人员业务培训内容

　　招商人员除了应在实践中不断锻炼，不断提高业务能力和水平外，还必须接受适当的岗前培训和岗位培训。通常企业招商培训有以下主要内容。

　　1、企业及产品知识培训。目的是了解企业情况、产品情况、市场情况等。

　　2、沟通技巧培训。目的是掌握接听电话和洽谈技巧，熟悉接待语言和应有的仪表举止等。

　　3、招商专业知识培训。目的是掌握招商流程和谈判技巧的呢个。

　　4、招商要领培训。目的是了解招商的战略步骤、目标分解、经销商定位合同解读、市场操作方案、常见问题的解答与应对等。

　　5、外语培训。达到与外商能够自由交谈的水平。

　　6、公共关系培训。目的是掌握更多的公共关系基本知识，并灵活运用到实际工作中。

　　7、投资专业知识培训。目的在于加强招商人员自身对项目经济分析的能力，深刻了解影响项目经济可行性的主要因素。

　　二、招商人员队伍建设管理工作模板

　　-可编辑修改-。（一）招商管理制度模板

　　招商管理制度

　　第一章

　　总则

　　第一条

　　目的为了加强招商部对招商工作的组织与管理，使招商工作列加规范化和科学化，从而提高招商部的招商水平，特制定本制度。

　　第二条

　　适用范围

　　本制度的主要适用范围是被招商企业和招商部的全体人员。

　　第三条

　　招商管理

　　和主要内容

　　1、制定招商标准。

　　2、招商审批程序。

　　3、招商监督与处罚。

　　第四条

　　在招商部经理领导下，由各个招商管理专员按管理权限分工负责招商工作。

　　第二章

　　招商标准

　　第五条

　　招商部工作实行动态管理。被招商企业要认真遵守招商部的务项管理制度，积极配合招商部开展各种促销活动，努力完成销售计划。

　　第六条

　　并已在当地工商行政管理部门注册登记的国营、集体、三资和私营企业或有外贸进出口权的代理商。

　　第七条

　　招商联营期限，一般为三个月至半年，有发展前途的可订一至两年，到期后根据销售计划完成情况和市场供求情况决定是否续签合同。

　　第三章

　　招商审批程序

　　-可编辑修改-。第八条

　　招商工作的执行要贯彻招商部的经营管理方针，择优招商。

　　第九条

　　被招商企业要按照不重复招商和申报在先的原则进行严格筛选。

　　第十条

　　凡符合招商标准的企业，须向招商部提出书面申请，与招商部签订协议书。

　　第十一条

　　由招商将被招商企业的营业执照副本、审批表（一式四份）、样品、价格目录、质量认证书、税务登记证、生产许可证、卫生许可证经及招商部的审批竟见，一并报企业总经理审批。

　　第十二条

　　招商部负责组织招商人员学习招商的规章制度、服务规范，进行岗前培训，经考试合格上岗；未经培训考核不得上岗。

　　第十三条

　　招商部对符合招商标准的私营企业，特别是食品加工企业，要考察其是否符合国家颁布的卫生标准是否拥有生产许可证、卫生许可证，服装加工业要了解其生产规模并进行实地考察。

　　第十四条

　　对不按照招商审批程序办理的企业，要追究招商部经理的责任，并给予一定的经济处罚，责令该企业立即撤出。

　　第四章

　　招商监督与处罚

　　第十五条

　　招商部要按照招商管理制度的要求对被招商企业进行监督管理，凡有一按规定的经营范围、经营方式经营，出现扰乱市场秩序等情况的被招商企业，要坚决予以取缔，并追究有关被招商企业的责任。

　　第十六

　　招商部对被招商企业从事违法经营的非法所得进行没收，对被招商企业处以XXX元以下的罚款，对个人处以XXX元以下的罚款。

　　第十七条

　　被招商企业应坚持文明经商，如有违反供应政策，损害消费者利益的，招商部视情节轻重分别给予批评、罚款、终止协议的处罚。

　　第十八条

　　被招商企业对借用招商企业的财产要注意爱护，妥善保管，如有损坏照价赔-可编辑修改-。偿。

　　第十九条

　　招商人员如果违反有关规定，由招商部提出批评、罚款、责令当事人下岗培训，或调换人员，拒绝接受皮语和罚款

　　的招商人员经予终止协议处理。

　　第二十条

　　招商部各层管理人员要根据各自分工，认真检查、严格管理。如因管理不善或忽视对被招企业的监督管理，出现问题后不认真解决，造成一定影响的，要追究招商部相关管理人员的责任。

　　第二十一条

　　招商部在对被招商企业的经营范围、经营品种、商品质量、销售情况、服务规范进行检查时，发现销售不佳、以次充好、坑骗顾客、损害消费者权益的，有权做出撤换或终止协议的决定。

　　第二十二条

　　招商部定期对招商人员进行岗位考核，对不符合规范、不执行规章制度的给予经济处罚，并追究责任。

　　（二）招商人员管理办法模板

　　招商人员管理办法

　　第一章

　　录用

　　第一条

　　目的为进一步加强对招商部商人员和管理，充分调动招商人员的工作积极性，在招商人员中营造良好的竞争氛围，特特定本办法。

　　第二条

　　招商人员由招商部根据实际需要进行招聘。

　　第三条

　　招聘的招商人员实行试用期制，试用期一般为XX~XX个月。试用期满后合格的，由招商部与其签订聘用合同，并给予在聘用期间办理企业职工养老保险和医疗保险手续，聘用结束随之停止。

　　-可编辑修改-。第四条

　　聘用合同一年签订一次

　　第二章

　　待遇

　　第五条

　　招商人员试用期工资一般为每月XXX元~XXX元，试用期满后一般为每月XXX元~XXX元。

　　第六条

　　一般每月发放工资额的X%~X%，其余部分由招商部根据招商人员的招商业绩、工作表现等进行综合考核，根据考核结果发放。

　　第七条

　　招商人员外出招商引资过程中需要的差旅、通讯、招待等招商相关费用报销，由招商部根据实际情况做出规定。

　　第三章

　　考核

　　第八条

　　招商人员在外出招商期间，必须每两天一次向招商部汇报招商动态，招商部将对信息实行计分考核。

　　第九条

　　信息如被招商部采用的计XX分。

　　第十条

　　信息如被部经理批示的计XX分。

　　第十一条

　　住处如转变为实际成果的，按引资数额大小计分，XXX万美元以下的计X~X分，XXX万美元以上的计X~X分。

　　第十二条

　　年终招商部将根据各招商人员的信息得分情况，评出若干优秀招商引资信息员；对信息报送不及时的，反馈给上级予相应的处理。

　　第十三条

　　招商人员实行招商工作日记制度，由招商部每月一次进行检查，年终统一考核。

　　第十四条

　　对招商人员考核的有关数据，以相关部门审核为准。

　　第四章

　　奖励

　　第十五条

　　对招商有功人员的一般奖励政策，由招商部根据相关规定具体组织实施。

　　-可编辑修改-。第十六条

　　对当年招商任务完成额在XXX万元以上的招商人员，在整个企业范围内按招商业绩由高到低取前X~X名，给予特大奖励。

　　第五章

　　辞退

　　第十七条

　　招商人员以招商部为单位实行末位淘汰制，对招商引资工作中为业绩最后一名及表现较差的招商人员予以辞退。

　　第址八条

　　对以企业招商为名，长期在外从事与招商工作无关的人员，一经查实，无条件给予辞退。

　　第十九条

　　招商人员在工作中有违法乱纪行为或有损害企业招商环境形名行为的，一经发现，立即无条件辞退。

　　第二十条

　　对辞退人员在职期间给企业或招商部造成负右影响或损失的，将追究其责任，并做相应处理。

　　（三）招商人员为考核制度模板

　　招商人员业绩考核制度

　　第一章

　　总则

　　第一条

　　目的为全面了解、评估招商人员工作绩效，发现优秀的招商人才，提高企业工作效率，特制定本制度。

　　第二条

　　适用范围

　　招商部各级管理人员与招商部人员均适用本办法。

　　第二章

　　考核的目的和原则

　　第三条

　　考核目的-可编辑修改-。1、为晋升、调配岗位提供依据。

　　2、为确定工资、奖金提供依据。

　　3、为潜能开发和培训教育提供依据。

　　4、使招商人员了解自己的工作表现与取得报酬、待遇的关系，获得努力向上改善工作的动力。

　　第四条

　　考核目标

　　进一步创新招商体制与机制，建立健全招商人员的激励与束机制，促进招商业绩的提商和招商引资年度任务的完成。

　　第五条

　　考核原则

　　1、以岗位职责为主要依据，坚持上下结合，左右结合；定性与定量考核相结合。

　　2、以招商业绩为导向，充分遵循“奖优罚劣”和“客观公正”的原则，做到严格考核、赏罚分明。

　　第六条

　　考核方法

　　将月绩奖金和工资总额和×%列为浮动工资，根据实际工作的需要，决定对招商人员实行双重考核制（即月度考核+年度考核）。月度考核与个人的月绩效奖金挂钩，年度核与个人×%的工资总额挂钩，合理拉开分配差距。

　　第三章

　　考核对象与指标

　　第七条

　　考核对象

　　商部领取薪酬的全体在岗工作人员，与身份无关。外派招商人员的考核结果除与个人的月绩效资金挂钩外，还将作为本人鉴定材料和年终奖励的重要依据。

　　第八条

　　考核内容

　　考核

　　内容分为软指标和硬指标两大类，软硬指标并重；但为了操作方便，月度考核以-可编辑修改-。软指标为主，年度考核以硬指标为主。硬指标考核结论作为月度软指标考核的辅助参考依据，并直接累计为年度考核结论。

　　第九条

　　软指标

　　1、各位招商工作人员的月度重点工作计划（含月度工作项目数量、工作难度、创新程度，以及月度工作计划提交的及进性、完整性、准确性）。

　　2、项目质量与进展（含引资规模、投资强度

　　、项目预期经济与社会效益、投资方品牌与实力、项目实际进文学事业上的资助者等）。

　　3、月度重点工作分解目标的按时完成率。

　　第十条

　　硬指标

　　1、当月完成的招商项目和实际招商金额。

　　2、已完成的招商项目总量和累计招商金额。

　　个人当月完成的招商项目数量和实际招商金额采取个人自报与组织核实相结合的办法确定。

　　第四章

　　考核操作细则

　　第十一条

　　月度考核由招商部经理具体负责组织实施。

　　第十二条

　　每月末或月初如集一次全员参加的月度工作例会，总结、核实和通报各招商人员当月的工作情况，并研究、确定下月的重点工作计划。

　　第十三条

　　全体如商工作人员要根据分工和各自的岗位职责，及时制定并提交本人月度重点工作计划，并在月底协助负责考核的人员核实各项工作的具体进展和完成情况。

　　第十四条

　　月度考核每月进行一次。考核结论分为优良、合格与不合格三个等级。

　　1、考核优良者可全额获得其月度绩效奖金。

　　2、考核合格者可获得其月度绩效奖金的XX%。

　　-可编辑修改-。3、考核不合格者视其具休情况扣除月度绩效奖金的XX%~XX%（月度绩效奖金的基数为每人XX元/月）

　　第十五条

　　招商部负责的工作内容

　　1、收集、整理和保存月度重点工作计划等有关原始资料，建立正规的业绩考核档案。

　　2、在例会上通报各招商人员工作计划完成情况的结果和考评结论。

　　3、根据考证结论提出相应的月度绩效奖金发放建议，待招商部审定后，及时通知会计中心，在下月初发放的月度绩效奖金中兑现。

　　第十六条

　　年度招商业绩考核结果与各招商人员每月暂扣的×%浮动工资总和部挂钩，且严格执行相关的奖惩规则。

　　第十七条

　　先由招商部经理根据考核结果扣出年终浮动工资和提成奖金的发放建议，经总经理批准后执行。

　　第十八条

　　未发和被扣发的月度绩效奖金，以及可支配的部分浮动工资的累计余额将作为内部奖励基金，由招商部经理负责在会计中心协助下实行专项管理。

　　第十九条

　　对恪尽职守、月度重点工作完成率高、招商工作业绩突出的在岗优秀招商人员（含外派招商人员），除应得的提成奖励外，招商部将另行给予适当奖励，该项奖金原则上应由内部专项奖励基金支付。

　　第五章

　　附则

　　第二十条

　　本制度由招商部负责解释并做进一步补充。

　　（四）招商人员责任追究制度模板

　　招商人员责任追究制度

　　第一章

　　总则

　　-可编辑修改-。第一条

　　目的为了对招商人员的工作进行规范，落实招商人员的责任，并追究招商人同的失职行为，特制定本制度。

　　第二条

　　适用范围

　　本办法的主要适用范围是全体招商人员。

　　第三条

　　主人内容

　　1、首问责任制

　　2、失职责任追制度。

　　第二章

　　首问责任制

　　第四条

　　首问责任制中所规定的首问责任人是第一位接受来访、来电、来信的招商人员，负责具体办理解答事项的损毁商人员为办理事项的承办人。

　　第五条

　　首问责任人的基本责任

　　1、首问责任人负责将办理事项交办到承办人手中；承办人尖时，首问责任人需代为接收并转办。

　　2、承办人对办理事项一时不明确时，首问责任人应很不先行接收并报告分管领导。

　　3、若办理事项属于首问责任人职责内的业务，首问责任人应立即接办。

　　4、对办事人应热情接待，耐心解答，文明服务。

　　5、应向办事人告知承办人的姓名和联系方式。

　　第六条

　　承办人应负责将该事项的办理情况和办理结果及时答复给办事人，并做好材料的收集归档工作；凡因不符合政策规定做出不予受理的决定，应予以说明解释。

　　第七条

　　办事人有权向首问责任人、承办人查询该事项的转办情况、办理情况和结果。

　　第八条

　　废立举报电话，指定专人负责投诉的查处工作，并及进将查处结果反馈给投诉-可编辑修改-。人。

　　第三章

　　招商人员失职责任追究

　　第九条

　　凡有实力、有诚意的抽资者，只要所办项目符合国家的产业政策，招商人员都应积极接洽、热情服务。

　　第十条

　　确因某些招商人员故意设卡、刁难，将投资者拒之门外，或已办投资企业被其赶走、搬迁的，招商部对其提出行政责任追究意见。

　　第十一条

　　禁止招商人员对投资者说话粗暴、办事拖沓、故意设卡的刁难行为。违者，一经查实，人严处理。

　　第十二条

　　成立投诉受理中心，负责受理投诉。

　　第四章

　　附则

　　第十三条

　　本制度由损招商部负责解释并做进一步补充，经总经理办公会议通过后颁布生效。

　　三、招商人员队伍建设管理工具表单

　　（一）招商部经理领导能力考核表

　　招商部经理领导能力考核表如表2-4所示。

　　表2-4招商部经理领导能力考核表

　　姓名

　　所在部门

　　年

　　龄

　　现任职务

　　到职日期

　　就职日期

　　-可编辑修改-。项目

　　领导能力

　　优异

　　良好

　　平常

　　欠佳

　　本项目评估

　　领导能力

　　处事能力

　　协调能力

　　责任感

　　相关部门建议

　　（二）招商部经理业绩考核表

　　招商部经理业绩考核表如表2-5所示。

　　表2-5招商部经理业绩考核表

　　姓名

　　分数

　　1项目

　　领导能力

　　2345性别

　　年龄

　　职称

　　所在部门

　　-可编辑修改-。计划性

　　交涉能力

　　自我控制力

　　操作能力

　　责任感

　　（三）招商人员考核表

　　招商能够人员考核表如表2-6所示

　　表2-6招商人员考核表

　　考核时期：自

　　年

　　月

　　日至

　　年

　　月

　　日止

　　姓名

　　性别

　　到职

　　经理

　　年月日

　　总投

　　项目

　　业绩

　　资额

　　评语

　　评分

　　初考

　　得分

　　复考

　　写作项目

　　合作

　　思维

　　守时

　　能力

　　潜力

　　表达

　　知识

　　能力

　　发展

　　言辞

　　专业

　　任务

　　0～50～5学识

　　0～50～50～50～50～50～5（时）数

　　招商

　　忠诚

　　热忱

　　负责

　　勤奋

　　主勤

　　籍贯

　　请假天

　　作天数

　　学历

　　实际工

　　纪录

　　出生年月日

　　奖惩

　　考核项目

　　-可编辑修改-。评语

　　评分

　　初考

　　得分

　　复考

　　总分

　　初考

　　0～5评语

　　0～50～5年

　　月

　　日

　　0～5复考

　　0～50～5核定

　　0～50～5年

　　月

　　日

　　（四）招商人员培训审批表

　　招商人员培训审批表如图2-7所示。

　　表2-招商人员培训审批表

　　培训人

　　培训时间

　　培训地点

　　培训内容

　　部门经理意见

　　所在部门

　　至，共

　　天

　　-可编辑修改-。副总经理意见

　　总经理意见

　　培训费用

　　备注

　　审核确认

　　（五）招商人员奖惩登记表

　　招商人员奖惩登记表如表2-8所示。

　　表2-招商人员奖惩登记表

　　奖惩程度

　　编号

　　姓名

　　奖惩事项

　　警告

　　记过

　　大过

　　嘉奖

　　记功

　　大功

　　四、招商人员队伍建设管理工作流程

　　招商人员业绩考核工作流程如图2-4所示。

　　-可编辑修改-。-可编辑修改-。开始

　　发出考核通知

　　确认评价指标

　　确定并填写评分等级

　　编制检查考核表

　　评定招商人员综合业绩

　　综合评定的评语并打分

　　是

　　奖励

　　否

　　是否合格

　　惩罚

　　征求考核者的意见

　　员工签写书面意见

　　招商部经理签字

　　考核结果归档

　　结束

　　图2-4招商人员业绩考核工作流程

　　-可编辑修改-。第三章

　　招商方案设计管理

　　工作目标

　　招商方案设计与管理工作主要致力于各种招商工作计划的设计与编制，为招商部的招商工作进行指导，保证招商工作有次序地顺利进行。

　　工作事项白描述

　　1、制定招商方案笄规程，使损毁商方案的策划过程简明化、清晰化和规范化。

　　2、编制招商工作计划，明确招商工作的任务要求、监督措施和考核指标，制定招商工作的实施步骤。

　　3、编制招商策划的各种工作流程，实现招嘀策划的流程化动作。

　　第一节

　　工作知识准备

　　一、招商调查的内容

　　损毁商调查包括招商环境调查和招商专项调查两大类。各自的调查内容如下。

　　（一）招商环境调查

　　招商环境调查，就是对经济区和投资者分别所处的环境进行调查。招商环境查包括以下内容。

　　1、政治环境调查。是指对一定时期内政治形势和政府有关方针政策、规章制度及法令条例的调查。

　　2、经济环境调查。是指对经济形势、国民生产总值、投资能力、投资来源、投资结构、-可编辑修改-。投资规模、科学技术和自然资源等方面的调查。

　　3、社会文化环境调查。是指对各民族条件、生活习惯、地形地貌、地理位置、交通运输条件及其他重要的自然地理条件的调查。

　　（二）招商专项调查

　　招商专项调查，是为达到招商目的，经济区特定的范围内选定专题，进行的通查。招商专项调查的内容主要包括以下几个方面。

　　1、投资需求调查。投资需求调查包括投资需求容量、投资结构及其变化趋势、国家间经济政策变化对投资需求结构的影响、各种损毁商策略民引起竞争者的变化其趋势和对投资需求影响等方面的调查。

　　2、投资者群体调查。对投资者群体的调查，包括投资者类别、投资者能力、投资动机、投资行为、投资决策、投资者对推介项目的态度等方面的调查。

　　3、招商组合影响调查。指对经济区可控因素的调查，包括项目策略、价格策略、推介策略、渠道策略、开发策略各项分别或组合应用对招商影响的调查。

　　4、竞争情况调查。指对经济区可控因素的调查，包括竞争项目者的投资项目成交率、竞争者的招商策略、各类经济区的数量和规模等方面的调查。

　　二、招商的基本形式

　　招商部可以采取以下三种主要形式进行招商

　　（一）招标的方式。企业采取招标的方式将招商产品经肖权拍卖级某一经销商，经销商只需支付货款，中标的往往是那些承诺销售额大、首笔付款额高的经销商。

　　（二）竞标的方式。企业可以采取竞标的方式将招商产品区域经销权拍卖级某一经销商，-可编辑修改-。经销商要向企业缴纳买断区域经销权的费用，而非货款，从而得到整个区域的独销权。

　　（三）事先确定好首笔进货金额及操作市场的游戏规则，由经销商来决定是否加人。采用这种形式，虽然主动权掌握在经销商手中，但只要经销商能够接受企业的条件，企业也会接纳经销商。

　　三、招商策略制定的程序

　　招商成功与否，不但涉及到产品前期调研、产品策划、产品包装等，还涉及到后期的整合执行。因此，在制定招商策略时，要清醒地了解自己的资源、优势和能够给予应招者的重要条件，并与应招商共同控讨总体的市场策略，向应征者告知真实的市场支持，才能让双方长期合作。

　　（一）明确招商目的一般来讲商的主要目的有三点。

　　1、快速回笼资金，缓解压力。

　　2、快速建立营销网络，占领市场。

　　3、锻炼队伍，总结经验，提炼市场动作模式。

　　大多数企业招商的根本目的应该是打动和争取消费者，从根本上启动和占领市场。招商仅仅是产品面市的手段和工具。

　　（二）确定招商对象

　　在制定招商策略时，要做好充分的市场调研的分析工作，确定产品的市场定位、产品特点、渠道特点，，从而确定适合自己的经销商范围，进行有针对性、有选择性地招商，找到适合自己的经销商伯为招商对象。经销商和代理商是企业主要的两个招商对象。

　　-可编辑修改-。1、经销商。由于经销商的推广工作简单，销售量容易预估，所以，在成熟品版和产品市场走势稳定的情况下，比较适合以这种方式合作。

　　2、代理商。招代理商是负责任的企业所采取的，适用于新产品的推广。由于处于开拓跋期的产品因市场元素复杂，市场投入较大且前景未卜需精耕细作。所以，采用代理制的方式，可以降低代理者的风险屯负担，加强对代理者的帮助、督导和控制经期获得主动权。

　　（三）选择恰当的招商方式

　　1、广告招商

　　这种招商方式主要适用于企业的业务人员相对较少而又需要快速地开发市场时，它主要是通过各种广告媒体将企业的招商住处传播出去，通过电话、传真、信件等方式来收集客户资料，通过进一步谈判，引导人们来经销本企业的产品。采用此种方式的关键在于，要选择经销商关注的媒体发布招商广告。

　　2、招商会

　　现在招商会也是很普遍的一种招商方式。在招商会上，各种层次的产品交易会比较多，产品信息和业内人士比较集中，是招商的大好时机，而且通过这种方式的招商成本最小。

　　3、样板市场

　　企业选择一个范围比较小的市场。利用样板市场的示范效应招商。主打样板市场的资金来源可分为以下两种。

　　（1）企业自己出钱自己打市场。市场风险由自己承担，利润也由自己独享。

　　（2）经销商出钱，企业操作。企业熟悉产品，经销商熟悉当地市场，双方结合，优势互补，应该说样板市场启动成功就更有保障了。

　　4、人际关系招商

　　通过自己熟悉的朋友，动用人际关系招商。

　　-可编辑修改-。5、走访招商

　　业务人员走访损毁商也是最直接的一种招商方式，它主要是在企业确定招商群体后，针对竞争对手和相关产品的经销商有止的地进行走访和沟通，传达企业的招商信息，进行招商。这种招商方式主要适用于新品上市初期和市场开发阶段，企业实力相对较弱。其优点是针对性强，经销商的经销级力较高，速度快，可以节省大量的广告费。

　　（四）制定适合招商的政策

　　根据招商企业和经销商之间的关系，在制定招商政策时，招商政策可以分为买断经销和企业局部支持两种。

　　1、买断经销

　　经销商一次性买断企业的产品，并全支负责市场开拓与维持。企业只管生产和供货，企业规定一个市场零售价，并经予经销商很低的价格。

　　2、企业局部支持

　　企业局部支持可以通过两种方式：一种是单纯的广告支持，就是企业给予“空中支持”，其他市场推广工作，由经销商自己完成；另一种是企业的促销与广告支持，就是企业不公有广告的“空中支持”，而且要帮助经销商搞好产品促销，经销只负责进货、铺货和回款等经营活动。

　　四、产品卖点分析的方法

　　成功的产品卖点分析，等于招商工作成功了一半。招商工作的核心在于招商人员对产品或项目卖点的提炼。成功卖点的分析，应具备三个特点：第一，产品有差异性；第二，适应商家和消费者的心理；第三，展望良好的市场前景。提炼产品或项目卖点，要在市场调研-可编辑修改-。的基础上进行，对产品或项目卖点的提炼，有以下的分析方法。

　　（一）围绕产品层面提炼核心卖点

　　1、从产品本身的竞争优势出发，强调产品的与众不同。

　　2、从产品机理角度出发，强调产品的功能。

　　3、从产品的一些不为人注意的特点出发提炼卖点。

　　4、从产品的延长线寻找卖点。

　　（二）从品牌层面分析产品的卖点

　　从品牌出发，为品牌服务的独特销售方式可以采取多种表现手段和表现元素，如情感、意象、情绪、感受等。品牌独特销售方式的基点不是针对产品的事实，而是上升到品牌的高度，揭示一个品牌的精髓和核心价值，并通过强有力的没，有说服力的手段来证明产品的独特性。

　　（三）从社会观念里分析产品的核心卖点

　　在成功的分析了产品的核心卖点的基础上，对招商活动进行整体的策划和包装，要做到以下几点。

　　1、在企业方面，要强调企业的实力和信誉。

　　2、在产品方面，要展现产品的卖点。

　　3、在销售方面，要对产品的前景作出良好的设计。

　　4、在市场运作方面，要求各类招商方案要严谨、易操作、讲实效。

　　5、在利润空间方面，要让各中间商看到足够的利润空间，与同类产品相比，要体现

　　一定的价位优势；若价位优势不能体现，则要强调产品的自身优势或企业支持力度。

　　-可编辑修改-。第二节

　　招商方案设计管理工作模板

　　一、招商方案策划规程模板

　　招商方案策划规程

　　第一章

　　招商策划方案的编写内容

　　第一条

　　招商策划方案的名称。招商策划专员应该以清楚、简洁、具体的形式确定招商方案的名称。

　　第二条

　　招商策划专员的资料介绍

　　1、招商策划专员的姓名。

　　2、招商策划专员的单位。

　　3、招商策划专员的职务。

　　4、招商策划专员所负责的工作。

　　第三条

　　招商策划方案的目标。招商策划专员要以简明的形式、准确地数据表达清楚

　　招商策划的方案的目标。

　　第四条

　　完成招商策划方案的时间。招商策划专员应该按照实际完成招商策划方案日

　　期填写年、月、日。

　　第五条

　　招商策划方案的正文内容

　　1、企业招商的起因。

　　2、企业的背景简介。

　　3、招商的目标主题。

　　4、产品的市场机会。

　　5、招商策划的创意关键。

　　-可编辑修改-。6、招商策划方案的实施步骤。

　　7、招商策划方案的检查评估方法。

　　第六条

　　预算和进度细表

　　招商策划专员应以列表的形式，详细说明招商方案所需的招商资金投入、人力投入、人

　　员组织构建和进度安排等。

　　第七条

　　招商方案的效果预测

　　招商策划专员应该从定性和定量两个方面，详细说明招商策划方案实施的预期效果，以

　　辅助招商部经理作出最有的决策。

　　第八条

　　招商方案参考的资料

　　招商策划专员必须列出在策划招商方案时，所参考的各种文献资料，以增加招商方案的可信度和可行性。

　　第九条

　　其他备案的说明。招商策划专员应该对其他多个备选的招商方案，进行必要

　　的补充说明。

　　第十条

　　其他的注意事项。招商方案必须包括方案的预防措施，以做到有备无患。

　　第二章

　　招商策划的程序和注意事项

　　第十一条

　　在策划招商方案前，招商策划专员应确立招商的目标，策划工作才能做到有的放矢。

　　招商策划专员应明确以下问题。

　　1、明确企业招商要达到的目标是什么。

　　2、明确为达到企业招商的目标，所进行的一切工作。

　　3、如何衡量目标是否实现。

　　第十二条

　　目标确立之后，招商策划专员随后要围绕目标收集各种资料信息，制定各

　　-可编辑修改-。类方案，最后检查目标是否得到实现。

　　在收集资料时应注意以下问题。

　　1、在收集各种资料时，既要注意信息的针对性，也要注意信息的广泛性。

　　2、在收集各种资料的过程中，要注意改进收集资料、获取信息的手段，要不断地尝试

　　采用各种先进的手段来收集信息。

　　3、招商策划专员要对信息及时加以处理，并提高加工处理信息的能力，从而增加信息

　　的价值量。

　　4、制定招商方案是招商策划的一个重要程序，招商策划专员必须极为重视招商策划方案的制定这一环节。

　　5、招商策划专员在制定招商方案时，必须要考虑招商方案的可行性和可选择性因素。

　　6、制定招商方案要切合实际，制定的目标要能够实现，或者说经过努力能够实现。不能不切实际地制定出无法实现的方案。

　　7、在制定招商方案时，招商策划专员必须要同时制定各类招商方案，以利于招商部经理能够比较选择其中最优方案。

　　8、在制定招商方案时，招商策划专员必须要考虑方案实施的滞后性。

　　9、招商策划专员必须同时制定几类招商方案，当一个方案不可行时可以实施另一个方案，这样就能化被动为主动。

　　第十三条

　　各类招商方案提出来了，招商部经理经过比较选择其中最合适、最理想、最有收益的方案。

　　选择招商方案时应要注意以下问题。

　　1、选择招商方案时，招商部经理要考虑招商方案是否与企业招商工作的长远战略目标相一致。

　　-可编辑修改-。2、要选择成功率较高的一种方案。要选择双方有良好合作意向，把握比较大的招商对象。

　　3、要选择机会成本和货币成本较小，而效果又相对较好的一种方案。

　　第十四条

　　招商方案的实施

　　招商方案实施时应注意的问题。

　　1、招商方案的实施过程中，招商策划专员尤其要注意信息的捕捉和资料的收集、储存、整理，这样才能保证招商会获得尽可能大的收获。

　　2、实施过程中要遵守招商方案中制定的程序、原则和操作办法，招商策划专员不得随意变更时间、地点、出席会议的人员等。

　　3、在特殊情况下，招商策划专员应向招商部经理请示，在得到招商部经理的同意后，才可以改变招商方案的有关事项。

　　4、实施的方案应是在各类招商方案中，经过招商部经理及其他高层管理人员严格筛选和充分认证的，是可行和可靠的方案。

　　5、在方案的实施期内，参加方案策划的有关人员要在当天开个碰头会，交流当天的工作情况，明确下一天的工作任务。

　　6、招商策划在招商过程中要避免工作的盲目性，应该使得各个招商人员做得心中有数，有利于在工作中互相支持，加强协调。

　　7、在整个招商活动期间内，招商策划专员需要组织尽可能多的力量，主动出击，广交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。

　　8、招商策划专员要重视招商方案的跟踪、反馈工作，使得招商工作达到事半功倍的效果。

　　9、招商策划专员要主动征询和收集各方面对整个招商方案的意见，对企业在以后进行-可编辑修改-

篇四：招商管理制度与流程

　　招

　　商

　　部

　　管

　　理

　　规

　　章

　　制

　　度

　　岗位职责

　　（一）招商部经理岗位说明书

　　岗位名称

　　招商部经理

　　岗位职能

　　在主管副总经理及招商部经理领导下,根据公司审定的年度开发计划，确保公司招商阶段性目标的实现。

　　在公司授权下进行招商部管理，培训招商人员，提高客户满意度;为公司招商工作提出合理的建议。

　　岗位职责

　　负责：

　　1、负责招商部的工作，2、团结、协助招商部人员工作；

　　3、负责招商人员的现场管理工作，4、保证招商工作的正常运行；

　　5、根据审定年度、月度招商计划,6、拟定招商人员工作任务分配方案；并及时上报完成情况;7、负责与公司领导和其他部门联系，8、协调有关招商工作的顺利开展；

　　9、负责专题招商推荐会的筹备10、和最终执行实施；

　　11、组织招商人员进行专业培训，12、提高招商人员的项目及专业知识，13、及时处理招商人员遇到的疑难问题；

　　14、负责制订招商部管理制度及日常工作流程；

　　15、负责监督招商人员规章制度的执行情况并记入绩效考核中；

　　16、根据招商阶段性目标,17、做好周、月、季、年度统计报表，18、建立健全原始客户资料库，19、汇总上报主管领导；

　　20、负责并掌握有关本部门工作职责所涉及范围的具体工作状况,21、及时、准确上报有关领导

　　协助:

　　1、协助策划部完成对项目的招商宣传推广工作;2、参与项目前期总规设计，3、为设计单位提供基础信息，4、反馈客户意见提出合理化建议；

　　5、协助解决客户提出的设计变更要求；

　　6、协助处理工程遗留问题，7、负责及时与业主保持联系；

　　8、完成公司领导交办的其他事项。

　　9、及时全面掌握开发项目的市场情况，10、协助招商部经理做好竞争楼盘的市调工作，11、并汇总与上报。

　　岗位工作内容

　　例行工作：

　　1、招商部内部关系的协调、控制，2、处理下属之间的争议；客户与招商员的常规纠纷矛盾的处理；

　　3、常规招商公关活动的组织与实施;4、公司、市场、客户各种信息的汇总及上传、下达；

　　5、国家与当地房地产政策法规的收集、学习与上报；

　　6、拟定客户拜访、回访制度、招商人员管理制度及各项制度的落实;7、安排招商员值班，8、对招商员的考勤进行监督；

　　9、每月26日前汇总上报部门下月计划，10、每月3日前汇总本部门月度总结及绩效考评，11、报主管领导及综合部。

　　12、负责《租赁协议书》、《意向协议书》和其他合同13、起草、审核及保管；

　　14、掌握招商的真实全面情况，15、定期向公司领导汇报招商中的疑难问题；

　　16、督促招商人员收集客户资料,17、及时将有关资料汇总与保管；

　　18、完成公司领导交办的其他工作;19、招商员的日常管理与培训;20、定期安排专题座谈会；协助处理工程遗留问题，21、及时反馈信；

　　22、掌握意想客户对项目的意见及招商工作的进程；

　　23、关心招商人员的思想、工作、生活;24、分析招商进度情况，25、根据招商进度及时提出有关合理化建议。

　　26、招商现场管理、协议签定、督促回款；

　　偶发工作:1、处理客户投诉，2、协助招商人员解决客户疑难问题；

　　3、大客户、主力店、知名4、品牌的谈判工作；

　　5、组织参加招商说明会、产品推荐会，6、做好人员工作的分配；

　　7、处理招商过程中出现的不8、可预见的问题；

　　9、完成公司领导交办的其他工作.

　　本岗位工作要求

　　岗位办公用具配置要求:电脑、固定电话

　　岗位工作环境要求：防湿、防潮

　　加班、出差、请客、送客要求：凡有以上需要着须按照有关规定执行

　　空岗（事假、病假、休假等)要求:由于各种原因需暂时离岗,出现空岗时,该岗位由招商部经理或主管代理,授权不授责。

　　其他要求：无

　　（二）、招商主管岗位说明书

　　岗位职能

　　协助招商部经理、副经理进行日常管理、招商管理及协调管理工作；带领本部门招商员完成公司下达的招商任务。

　　岗位职责

　　负责：

　　1、做好本部门招商人员的招商管理及日常管理工作；

　　2、及时掌握本组招商人员的客户情况,3、招商情况以及准确的市场信息；

　　4、制定本部门招商计划和部门总体任务的分解方案，5、并上报完成情况及未完成原因；

　　6、组织本部门招商人员进行专业培训,7、提高招商人员专业水平，8、及时处理招商人员遇到的疑难问题；

　　9、配合招商经理做好本部门招商人员的日常工作分配;10、协助招商人员处理客户异议及促成招商成交；

　　协助：

　　1、协助招商经理做好招商管理工作；

　　2、协助策划部经理做好招商宣传资料的准备，3、并提供相关的书面资料及报表；

　　4、协助招商经理制定招商部管理制度、客户接待制度以及细则的具体实施；

　　5、协助主管领导做好与其他部门的沟通工作，6、协调相关工作实施及做好工作配合；

　　7、协助策划部做好项目阶段性招商方案的制订及具体实施工作；

　　8、协助策划部做好招商说明会、招商推荐会的召开；

　　9、协助招商经理根据招商进度及时调整招商政策，10、制订最佳招商方案；

　　11、协助招商经理参与项目总规设计及各种单体设计方案的讨论；

　　12、协助招商经理完成项目招商计划的制定；

　　13、协助招商经理组织对招商人员的培训工作;14、协助招商经理为设计单位提供基础信息，15、反馈客户意见；

　　16、协助解决客户提出的设计变更要求.

　　岗位工作内容

　　例行工作：

　　1、定期组织本部门招商人员进行市场调研,2、搜集开发项目市场反映情况；

　　3、组织本部门招商人员日常工作例会，4、对客户拜访、回访、安排工作和解决问题等；

　　5、与招商经理一起安排本部门招商人员值班,6、记录本部门招商人员考勤及安排组员调休；

　　7、及时汇报招商进展情况和招商过程中疑难问题；

　　8、督促本部门招商人员收集客户资料，9、及时将有关资料提交部门汇总；

　　10、负责维护良好规范的招商纪律；

　　11、负责招商道具的正确使用与维护；

　　12、严格执行公司各项管理制度。

　　偶发工作:1、处理客户投诉，协助本部门招商人员解决客户疑难问题；

　　2、参与项目总规、户型、景观等设计的讨论；

　　3、参与项目招商计划的讨论、制定.

　　本岗位工作要求

　　岗位办公用具配置要求:固定电话、计算器

　　岗位工作环境要求

　　整洁的室内工作环境

　　加班、出差要求：需经常加班

　　空岗(事假、病假、休假等)要求：出现空岗由副主管代替，授权不授责.

　　其他要求：无

　　(三）招商部招商代表岗位说明书

　　岗位职能

　　在部门经理或主管领导下做好招商及客户关系的维护,确保公司招商的实现.

　　岗位职责

　　负责：

　　1、负责招商工作和开发客户,2、完成每月招商部下达的招商任务;3、负责客户拜访及回访,4、做好客户问题的回答，5、并热情向其推荐合适的经营场地；

　　6、负责招商客户签定《意向书》、《租赁协议》、记录客户档案、整理客户资料；

　　7、负责招商客户办理相关经营手续及相关证件;

　　8、做好市场调研、客户分析工作并及时反应市场信息；

　　9、负责客户资料的搜集与整理；

　　10、负责客户定期拜访、回访客户，并及时反映客户问题；

　　11、负责客户在租赁房屋时与相关部门的协调工作；

　　12、定期对竞争楼盘进行跟踪调查；

　　协助：

　　1、协助招商经理或招商主管做好疑难客户的处理工作;2、协助物业部、工程部处理好客户的异议;3、协助完成各种招商说明会及推荐会等活动的召开举行；

　　4、协助财务部完成客户的签约及收款；

　　岗位工作内容

　　例行工作:1、负责每日客户接待,认真讲解招商政策，2、回答客户疑问;3、完成招商工作，4、积累客户并建立客户档案；

　　5、负责招商道具的正确使用与维护；

　　6、严格遵守公司各项管理制度,遵守值班安排；

　　7、定期对竞争楼盘进行跟踪调研,8、并将情况上报经理或主管；

　　9、帮助客户挑选中意的房源，10、并办理后续手续（交定、签意向书、签《房屋租赁合同11、》、交租金、领钥匙等）；

　　12、做好招商统计工作,13、每天例会汇报各自的招商情况及其他需要解决疑难问题;14、负责协助客户签定意向书、办理租赁的相关手续；

　　15、帮助客户办理开业前的相关准备16、工作,17、保证客户能顺利开业;

　　18、保证招商部内外环境整洁、有序。

　　偶发工作：

　　1、有大型活动要及时参加；

　　2、及时到别的楼盘去做市场调查并掌握市场信息；

　　3、客户合理退房,4、做好客户的说服5、工作，6、帮助其办理有关退房手续;7、领导交办的临时性工作;8、不9、定时上门拜访客户、积累招商客户资源;

　　（四）招商部内勤主管岗位说明书

　　岗位职能

　　在部门经理领导下做好招商的统计工作、协助招商经理进行人员考核、档案归整、客户服务和部门服务工作，确保招商部制度执行及客户资料、档案的齐全、准确。

　　岗位职责

　　负责：

　　1、招商情况的统计，2、包括来人、来电、卫生及客户问题等；

　　3、各种档案资料库的建立及整理；

　　4、监督

　　招商部的考勤、管理制度的执行及绩效考评结果的汇总;5、客户资料数据库的建立；

　　6、提醒

　　招商代表对客户的签约、交租金等追款;7、建立

　　招商代表个人档案，8、统计每个人的业绩及目标9、考核;10、负责

　　招商部办公用品的登记与补充，11、与综合部对接;

　　协助：

　　5、协助招商经理或招商主管做好日常接待值班安排；

　　6、协助招商经理或主管领导做好重点客户的招商工作；

　　7、协助招商经理制定相关招商部的管理制度及业绩汇总工作;8、协助完成各种招商说明会及客户推荐会等活动的准备9、工作；

　　10、协助财务部完成客户的各种费用的交纳工作;

　　岗位工作内容

　　例行工作：

　　19、做好招商部的考勤及管理规章制度的执行情况,20、做好招商代表的业绩统计工作;21、每日汇总招商客户的拜访及回访、签约、租金交纳；

　　22、完成招商日报表的统计工作，23、并建立客户档案；

　　24、向主管领导及经理汇报每日招商及客户反映的具体情况;25、每日核对实际招商及签约情况，26、确保招商房源的准确；

　　27、严格遵守公司各项管理制度，遵守值班安排；

　　28、向各招商代表发放协议、合同29、等资料,30、并严格登记；

　　31、向招商经理提供资料,32、敦促招商代表催促客户签订合同33、、回款；

　　34、保证内勤办公室环境整洁、有序.

　　偶发工作：

　　10、有大型活动要及时参加；

　　11、领导交办的临时性工作。

　　二、考勤制度:三、会议制度:为保证会议的有效性，特制定如下会议制度，请招商部各位同仁自觉遵守。

　　1、所有招商部员工必须准时参加各类会议。（包括早会、晚会、周例会、月例会、及临时性会议），如有

　　特殊原因不能参会，须提前向部门负责人请假。

　　2、会议内容:早会：早8：00-8:30议题：每日工作计划和每日

　　任务的分配布置

　　晚会：晚6：00—6：30议题：每日工作总结、工作

　　评估、工作进度。

　　周例会：每周一早8：00议题：每周工作总结、评估、进度和下周工作计划的确定

　　（4）月例会：每月24日晚6：00议题：本月工作总结、评估、讨论和下月工作计划的确定。

　　3、会议期间，所有与会人员手机一律关机.4、会议期间不得随意走动,不准交头接耳,不准谈论与会议无关话题.5、积极参与会议讨论，提出合理化建议或积极发表自己看法。

　　5、认真做好会议记录（包括日期、主持人、会议内容等）

　　6、会后部门共同讨论会议内容，学习会议精神，贯彻落实会议方针.7、本制度自制定之日起实行。

　　四、卫生制度:为了保持公司干净幽雅的办公环境，使公司员工有一个良好的工作氛围,形成一个良好的企业形象，特指定如下卫生管理制度：

　　1、每天上午8：00上班后,按值勤表对办公室卫生进行打扫，部门将定期轮流检查,发现不打扫卫生或卫生打扫不干净者，每次罚款5元。

　　2、为了保持办公室的空气清新，值勤时,要先打开排气扇,开水一定要供应到位.3、办公桌、电脑、地面，每天打扫一遍，如少一项，罚款5元.4、不准在办公室乱丢纸片杂物等，更不允许随地吐痰。

　　5、办公桌要保持干净整洁，不能有脏乱现象，下班前要把自己的办公桌收拾干净，物品摆放整齐,椅子摆放到位。

　　6、严禁上班时间再办公室吸烟，如吸烟请到卫生间

　　(接待客户除外)。

　　7、办公卫生需要大家共同来维护，请招商部同仁自觉遵守，互相监督.

　　五、报表的填写制度：日工作计划表与总结表、日工作程序表、客户拜访表、客户回访表、意向客户登记表、等。

　　1、各种表格的填写必须认真、准确，2、字迹工整，3、否则内

　　勤可以拒绝接受,并处罚10—50元的罚款。

　　4、客户拜访、回访,5、客户来电、回电登记表做到一人一

　　登记、一电一登记，每周六汇总,周一公司例会上交公司。

　　6、意向客户统计表、签约客户统计表,7、要做到当日签当

　　日统计，不得隔天统计,否则每次处罚当事人10—50元罚款。

　　8、招商部周工作计划表、工作总结表及工作综合分析表，9、在周五的周会上统计、填写。在公司周例会上交主管领导及公司。

　　10、招商部月工作计划表、工作总结表及工作综合分析表，11、在每月25日月会上统计、填写，上交主管领导及公司。否则处罚50—100元罚款。

　　12、客户资料库的填写,13、招商部应分行业分别建立客户资

　　料库，资料的档案应真实、有效。

　　六、招商费用管理规章制度：

　　1、通讯费、交通费按综合部规定。

　　2、招待费：招商过程中,3、主力店代表、著名4、品牌商家、大客户的招待需经主管领导批准，并填写《招待申请单》再进行招待。

　　5、出差费：招商中心人员因工作需要出差的，6、需经主管

　　领导同意，并填写《出差申请单》再行出差，标准按公司出差统一标准执行。

　　7、礼品费：招商过程中，8、需要礼品派送，9、经主管领导同10、意，并填写《礼品派送申请单》方可进行。

　　七、《意向书》、《租赁合同》、《委托经营书》、《委托租赁书》等合同管理制度：

　　招商代表必须严格按照公司规定的有关合同范本进行

　　相关合同的填写，客户有特殊要求的，必须告知经理同意后方可受理。

　　2、招商代表必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等。

　　招商代表在填写完相关合同后,严格按照公司规定的合同审批程序进行审批，审批后方可盖章。

　　4、招商代表在签定相关合同时,必须保证公司利益.5、招商代表必须严格按照合同规定对客户进行租金的交纳工

　　作,逾期或少交的客户，公司将对招商代表的奖金进行滞留.6、如果招商代表没有按照公司的有关规定操作，造成的后果

　　有本人负担，造成的严重的经济后果公司将保留法律追诉权。

　　八、招商部培训制度：

　　1、招商部的所有员工在经过统一的培训考试后方可上岗工作。

　　2、对于在岗职工,每周也要开展一次集中的学习培训。

　　3、培训学习时任何人不得无故缺席。

　　4、如有特殊情况不能参加培训学习者，应写出书面申请由直接领导批准。

　　5、不能参加培训的人员应在下次培训学习前将培训内容补上。

　　6、对于其他部门举行的培训,只要是涉及到招商业务的，也应全体参加。

　　7、对每个月的培训知识要定期考试一次。

　　8、对于考试不及格者,扣除业绩分1分。

　　9、对违反以上规定者,扣除业绩分1分.九、合同管理制度：

　　1、负责招商部有关合同、协议的保管与存档。

　　2、负责招商代表在领取合同、协议时,做好领取、登记、存档等工作.3、负责招商代表签定的合同、协议的审阅,严格按照

　　公司规定的流程进行操作.4、招商代表必须严格按照公司规定租金价格与客户进

　　行谈判，如果有主力店或著名品牌店的客户，租金浮动应请示领导批准后，方可与客户谈判。

　　5、《合同、协议》的签定流程：

　　（1）、招商代表到管理处领取合同、协议，并做好登记工作。

　　(2）、签约完毕后及时交回管理处，管理员应做好归档工作。

　　（3）、当天没有签约完的合同、协议，下班前应交回管理处。

　　（4）、招商代表在签定完后，应将客户的资料、相关手续一并交回管理处。

　　九、绩效考核制度

　　1、薪酬制度主要涉及到的因数有基本工资和绩效分数，绩效分数基本分为100分.2、基本工资分为三类：经理级、主管级及员工级。

　　3、绩效分主要有两部分组成：A、业务成绩B、纪律及管理配合度。纪律及管理配合度有包括a.出勤b.是否遵守本公司管理制度。c。开拓新客户数量。d。既有客户的升级幅度.e。对主管交付的任务,是否尽心尽力完成.f.其他（敬业态度、人际关系、业务专业知识、合理化建议、综合素质等）。

　　4、月薪酬＝基本工资×绩效率（实际绩效得分÷100）

　　5、各项因子所占的分数:业务成绩60分。

　　（2)纪律及管理配合度40分。

　　A。出勤5分。

　　B。是否遵守本公司管理制度5分.C。开拓新客户数量10分。

　　D.既有客户的升级幅度10分。

　　D。对主管交付的任务，是否尽心尽力完成5分。

　　E.其他5分（敬业态度、人际关系、业务专业知识、合理化建议、综合素质各1分）。

　　（3）如果在拜访过程中有新客户在我们招商人员的引导下直接交直接到公司办理购房手续的,该招商人员

　　除了拿相应的提成外、再加业绩分2分。

　　6、加扣分原则:(1）违反纪律一次扣1分.（2）开拓新客户数量在日计划的基础上超过20％得1分，超过20％以上没递增10％增加1分。低于70%扣1分，完成量在70％以下的，每降低10%扣除2分.(3)既有新客户升级1个加1分（签定意向书）（4）对于主管交付的任务，不能按要求完成的每次扣1分。

　　7、按各部门所负责的行业不同，确定每天不同的任务量。

　　8、每天核实出各部门及各人的业绩情况及得分情况予以汇总.9、各级主管应在第二天对所辖员工的工作情况进行电话核实，发现弄虚作假的一次扣除当月工资的5%。在客户升级数量一项中，如果应和正式租赁合同挂钩,如果在签定意向的基础上没有签定合同(因我公司原因主动不签的除外），应在以后的招商提成中予以扣除相应的款项.10、如有特殊情况报请主管副总处理。

　　十一、工作目标管理制度

　　1、各部门根据招商中心每月的总体目标制定相应的月计划，并填写月计划工作表。

　　2、根据月计划细分每周的周计划工作,并填写周计划工作表。

　　3、在周计划的基础上，要细分出每天的工作计划表，并填写《日工作计划与总结表》、《客户拜访表》及《客户回访表》。

　　4、每日计划的内容包括上午及下午所要拜访的行业客户及客户数量,回访客户的情况。

　　5、每天下午要对当天的工作进行总结，并上交《日工作计划与总结表》及《客户拜访表》及《客户回访表》。

　　6、每天要列出所要回访的老客户的清单，每天不低于5个。

　　7、招商部的月、周计划由部门负责人根据公司下达的任务分解到各部门。

　　8、每个分部门的月、周、日计划由各部门的负责人根据招商部的任务分解到人。

　　9、招商部的每一位员工都要认真计划填写各自的月、周、日工作计划及目标,招商部每日、周、月要对每个员工进行考核。

　　10、对以上各条款请遵照执行，如有违犯，每次扣除业绩分1分。

　　十二、客户回访工作制度

　　1、每两周要对各自所有的客户进行一次彻底的回访。

　　2、回访的形式要根据客户的具体情况采取上门拜访、电话回访及邮寄我公司《信息快报》等。

　　3、每次回访客户要填写《客户回访记录表》。

　　4、对于回访过程中客户提出的问题，本人能解决的应当在当天解决,但还应在《客户回访记录表》中予以说明。

　　5、对于客户的问题本人不能解决的，应在当天填写《客户回访反馈表》，并汇报到部门领导处,请示有关领导在两天内给客户答复解决情况.6、如因特殊情况不能在两周内把本人的客户全部回访完的，应提前向部门领导汇报予以安排解决。

　　7、对于以上各条款请遵照执行,如有违犯，每次扣除业绩分1分。

　　十三、工作质量监控制度

　　1、对于各部门员工完成工作的质量要进行合理的监控。

　　2、监控者为各部门的直接负责人。

　　3、监控内容包括：

　　（1)对每天部门员工所拜访客户情况的监控.（2）对每天部门员工所回访客户情况的监控。

　　（3）对员工已完成工作情况的质量监控。

　　（4）对员工所签意向书及合同内容的监控。

　　4、对于工作监控中发现的问题，在直接负责人处理范围内的，由直接直接负责人按制度进行处理。

　　5、对于工作质量监控中出现的问题不能解决的，应及时上报领导予以解决处理。

　　6、对以上如有违反，扣除业绩分1分.

　　十四、招商部各种管理表格

　　（1）

　　出差及招待申请表格

　　招商部出差申请表

　　申请人

　　日

　　期

　　出差地区

　　出差事由

　　出差人员

　　主管领导审批

　　招商部业务招待申请表

　　申请人

　　日期

　　招待单位

　　招待人员

　　及事由

　　本公司出

　　席人员

　　主管领导签字

　　综合部意见

　　（2）

　　客户拜访表格

　　姓名

　　日期:客户类别:

　　姓名

　　性别

　　经营性质

　　联系方式

　　经营类别

　　店铺名称

　　店铺位置

　　店铺面积

　　租金

　　工商费

　　税金

　　是否有意向到新天地投资或经营

　　其他费用

　　经营方式1、购买(面积）

　　2、租赁（面积）

　　客户

　　建议

　　(3)绩效考核表格

　　招商部绩效考核表

　　姓名

　　月份

　　月计划任务量

　　实际完成量

　　出勤情况

　　违纪情况

　　新客户增加量

　　客户升级数量

　　工作态度

　　其他

　　业务得分

　　纪律及管理配合度

　　加分情况

　　扣分情况

　　（四）、客户回访表格

　　招商部客户回访表

　　姓名：

　　时间

　　单位

　　姓名

　　联系方式

　　回访内容及结果

篇五：招商管理制度与流程

　　招商日常管理制度（外勤）前言打造一支专业、高素质的招商团队，是商业地产招商工作顺利进行的重要保证。商业地产招商工作是一项专业性和时效性很强的工作，它要求招商人员具备良好的基本素质和专业素质，以适应各种压力和挑战。因此，招商管理制度的建立十分必要的。招商工作管理手册为加强规范招商过程中的管理及监督，促进和提高公司的招商业绩，树立公司的集体形象及招商人员的专业形象而制订。该手册详尽阐述了各项规章管理制度，各岗位工作职责，招商环节中出现的问题及解决办法，招商政策及流程等，新进招商人员应详尽了解各章章程，以便招商工作的顺利开展。该手册适用于招商部全体人员，为新进人员培训、日常行为准则及招商工作管理之标准，所有招商人员应严格遵守并执行。招商人员应同心协力，为营造一个和诣、平等、友好的工作环境努力，为提高自身素质不断学习，为公司的发展作出应有的贡献。

　　一、岗位职责一）招商代表工作职责：1、按公司招商流程及工作制度要求进行日常招商工作；2、执行上级领导安排的工作（如：收集客户资料、市场调查等、外出招商等）；3、向上级领导汇报项目存在问题及建议解决方法；（体现了工作的主动

　　性）4、准时通知客人如何办理租赁手续及必备文件；5、对客人成交后提出的各种问题作出详细解答并协助客人解决等招商后的跟踪服务；6、整理招商资料，确保资料整齐完整；

　　7、负责向主管汇报每天客户的情况；8、填写每天所拜访客户的日报表；9、每周六提交一周工作总结及下一周的工作计划；10、负责跟进有希望但尚未成交之客户；11、积极参与公司例会并提出招商一线中出现的问题和建议。

　　第二章招商制度及行为准则

　　一、考勤规章制度1、部门人员工作时间为早上8：00-下午5点。2、部门人员每日上、下班须亲自签到，任何人不得互相代签或以任何借口不签到，如有漏签每次扣罚10元，一个月内累计3次漏签，则给予书面警告，一个月内累计2次书面警告，则扣罚50元。3.外勤人员每天中午须到公司报到，如有特殊原因需提前电话通知部门主管说明事由。4、报到时应穿着整齐，如有发现未整理好衣装就报到者，由主管监督做好后再报到。5、部门工作人员，在上班期间如遇突发事件需要外出应向部门负责人请示并获得批准才能外出，如违规外出予以旷工处理。6、部门人员实行六天工作制，周日休息，如周日加班可在下一周调休，休假要由部门经理统一安排，连续休假时间一般不可以超过三天。7、如遇突发事件需请假，须于当日上午7：30前告知部门领导且获得批

　　准，并在上班后的一个工作日内补办请假手续，若没有及时知会经理作旷工处理及予以口头警告。8、招商外勤人员必须及时填写、《所拜访客户日志》、《已租客户资料表》（租控）、《一周工作计划》、《月工作计划表》及《客户资料名单》等，每天交部门主管存档。9、凡开业和举行重大活动期间取消一切休假，请假须征得部门经理同意，否则按旷工论处。10、凡相关培训会议均不得缺席，如有特殊情况必须向部门经理请示，若得不到同意则不得缺席。11、安排市场调查当天，早上可不到公司报到，中午须到公司报到，如遇特殊情况要及时向部门主管说明情况。12、工作时间内，需要外出时须向上级经理申请，不得私自决定。擅离岗位没有上报公司者作旷工论处。13、上班时间按照部门要求，迟到者将由部门主管记录，并按工作纪律规范处罚。14、如发现外勤招商人员工作时间不在市场或从事与工作无关的事宜，第一次发现口头警告，第二次按旷工处理，第三次直接除名。

　　二、日常工作要求1、如在工作场所做与工作无关的私人事情（包括吃零食、吃早餐、化妆、看与工作无关之报刊、睡觉、开小差、听耳机等），一经发现，罚款10元及作口头警告处理；屡劝不改或情节严重者，予以书面警告。2、任何时间都要以客人为重，不得怠慢，尤其注意午餐时间来访的客人。怠慢客人者视情况轻重而定处以口头警告，或书面警告处理情节严重者须培训后方可上岗。3、严禁在市场散播不利入驻商户的流言，以免影响整体士气及公司声誉，一经发现，书面警告处理，事态严重或再犯者立即解雇。4、要注意保持工作场所整洁，特别在开业和举行其他重大活动期间，所有招商人员均有义务保持招商部整洁，亦有责任将有关资料归整放

　　好，违者予以最低10元，最高50元的罚款处理。5、必须服从上级领导工作安排，有任何异议均不可在客人面前争论。对其他公司工作人员要注重礼貌，多用礼貌用语，保持公司良好形象，违者予以最低10元，最高100元的罚款处理。6、工作期间需仪容整洁，按公司规定统一着装，保持个人形象。7、本部门的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用，工作用后物品应自觉放回原处。8、工作期间招商、销售人员不得以各种形式，向客户索取利益或要客户请客送礼等，违规者按情节轻重加以处罚，书面警告或解雇。9、无论发生任何事情，都不能在办公场所发生争论，有事可向部门经理报告，进行最后判决。10、任何人员未经许可，不得随意泄露公司同事之电话及地址。违者口头警告一次处理，情况严重者书面警告或解雇处理。11、在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言，违者每次罚款20元处理。12、对上司不恭敬或工作态度不端正者，其招商经理有权予以酌情处理，轻则口头警告及罚款处理（扣罚额最低10元最高100元），重则书面警告或解雇处理，视情节严重程度而定。13、公司配发的工作制服必须小心保管，如有遗失或损坏作违例处理，其间如有遗失或损坏需重新申领者，必须先写报告，由经理签名后方可领取。14、该项目负责人的通讯资料详细记录在工作笔记本上，随身携带，方便通信联络；主要为策划经理、招商经理、招商主管、工程主管、物业主管的电话。15、应以公司利益为最大前提，在任何时候、任何场合都不应参与及讨论散播有损或影响公司利益的活动和言论。16、尊重上级领导和每一位同事，在客户里不作有损同事声誉人格的言说。17、严守公司业务机密，不应向外泄露有关公司业务的资料。未经公司许可不得翻查、抄录公司的任何重要资料。

　　18、未经公司许可不得外借、外传及调动公司的招商、销售资料。19、不应宣扬有损公司内部团结、制造消极情绪的言论。20、不应参与商铺炒作或私人行为。21、不得偏袒、徇私、包庇任何违纪、违规行为。22、不得有贪污、盗窃、营私舞弊等有损公司利益及声誉之行为。23、未经公司许可，不得私自代客转租、转售铺位。24、对于未经批准授权之事，不得擅自答应客户要求，不得擅自修改任何合同条款。25、在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言，违者口头警告。26、绝对服从公司上级领导的工作安排。

　　四、招商管理制度1、通讯费：招商人员每月电话费补助200元。2、交通费：因公出差的交通费、餐旅费，可按实际情况凭报销凭证经招商经理审批后方可报销，费用标准按照行政部相关管理制度执行。3、招待费：招商过程中客户代表、著名品牌商家大客户的招待需经主管领导批准，并填写《招待申请单》再进行招待。4、出差费：招商中心人员因工作需要出差的，需经主管领导同意，并填写《出差申请单》再行出差，标准按公司出差统一标准执行。5、礼品费：招商过程中，如需要礼品派送，经主管领导同意，并填写《礼品派送申请单》方可进行。

　　六、仪容仪表基本要求招商员仪容仪表：一）男性：服饰1、必须保持衣装整齐、干净、无汗迹和明显皱褶；2、扣好纽扣结好领带，衬衫不可有明显图案，衬衫袖口不要挽起来应扣上纽扣；3、穿西服时应穿皮鞋，不可穿漆皮、反皮或凉鞋；

　　4、西装上衣的口袋原则上不应装东西；5、上衣领子不要乱别徽章，装饰以少为宜；6、衣袋中不要多装物品；7、鞋要保持干净、光亮；不要有意把领带夹暴露在他人视野之内。男性：容貌1、头发要常修剪，发脚长度以保持不长耳部不触衣领为度；2、不得留胡须，要保持面部清洁，胡子要刮干净。3、男员工可隔日刮脸，但不得化妆。二）女性：装饰1、女员工要化淡妆，要求粉底不能打得太厚，且要保持均匀与其皮肤底色协调；2、眼影以不易有察觉为宜，眼线不要色度太重，眼眉形中以轻描为主；3、涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准，并能使人体现出精神饱满和有青春朝气；4、指甲不可留得过长，不可涂有色甲油在指甲上；5、忌用过多香水或使用刺激性味强的香水，以免客户反感；6、头发要经常洗，要注意头皮屑的控制；7、不可配带过多饰物，项链不可露出制服处，戒指最多一个，款式简单；8、衬衫的钮扣要全部扣上，特别是第一颗钮扣。三）整体要求在为客户服务进行中，不得流露出冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅地为客人服务；办公桌和接待桌上不宜摆放过多物品，凡是客人能够看得见的地方都要时刻保持整洁。凡在招商部的招商人员都须配带胸卡。

　　行为举止、言谈用语：1、站姿：1)、躯干：挺胸、收腹、紧臀、项挺直、头部端正、微收下颌。

　　2)、面部：微笑、目视前方3)、四肢：两臂自然下垂，两手伸直，手指落在腿侧裤缝处。特殊营业场所两手可握在背后或两手握在腹前，右手在左手上面。两腿蹦直，脚间距与肩同宽，脚尖向外微分。2、坐姿：1）、眼睛目视前方，用余光注视座位。2）、轻轻走到座位正面，轻轻落座，避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动及发出响声。3）、当客人到访时应该放下手中事情再起来相迎，当客人就座后自己方可坐下。4）、造访生客时，坐落在座椅前1/3；造访熟客时，可落在座椅的2/3，不得靠依椅背。5）、女士落座时，应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅。听人讲话时，上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者，用柔和的目光注视对方，根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情。不可东张西望或显得心不在焉。6）、两手平放在两腿间，也不要托肋、玩弄任何物品或有其他小动作。7)、两腿自然平放，不得跷二郎腿，男士两腿间距可容一拳，女士两腿应并拢，脚不要踏拍地板或摆动。8)、座位上站起，动作要轻，避免引起座椅倾倒或出现声响，一般从座椅左侧站起。离位时，要将座椅轻轻搬起至原位，再轻轻落下，忌拖或推椅。3、动姿：1)、行走时步伐要适中，女性用小步。切忌大步流星，最禁奔跑（危急情况例外），也不可脚擦着地板走。2)、行走时上身保持站姿标准。大腿动作幅度要小，主要以向前弹出小腿带出步伐。忌讳挺髋扭臀等不雅动作，也不要在行走时出现明显的正反"八字脚"。3)、走廊、楼梯等公共通道，员工应靠左边而行，不宜在走廊中间大摇大摆。

　　4)、几人同行时，不要并排走，以免影响客人或他人通行。如确需并排走时，并排不要超过3人，并随时注意主动为他人让路，切忌横行直撞。5)、不论在何地方遇到客人，都要主动让路，不可抢行。6)、在单人通行的门口，不可两人挤出挤进，遇到客人或同事，应主动退后，并微笑着做出手势"您先请"。7)、走廊行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首先应说"对不起"，待客人闪开时说声"谢谢"，再轻轻穿过。8)、和客人、同事对面擦过时，应主动侧向，并点头问好。9)、给客人做向导时，要走在客人前二步远的一侧，以便随时向客人解说和照顾客人。10)、行走时不得哼歌曲、吹口哨和跺脚。11)、工作时不得忸怩作态，做怪脸、吐舌、眨眼、照镜子、涂口红等。不得将任何物件夹于腋下。12)、注间"三轻"即说话轻、走路轻、操作轻。社交场合或与特殊客人见面时，可行礼表示尊敬，行礼约20度，头与上身一同前曲，男性双手自然下垂或同时用右手与对方握手，女性双手在腹前合拢，右手压在左手上。极特殊场合才行45度鞠躬礼。行礼完毕要用热情、友好的柔和目光注视客人。4、交谈1）、与人交谈时，首先应保持衣装整齐、整洁。2）、交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容。3）、站立或落座时，应保持正确站姿与坐姿。切忌双手叉腰、插入衣裤口袋、交叉或摆弄其他物品。4）、他人讲话时，不可整理衣装、摆弄头发、摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、搔痒、敲桌子等，要做到修饰避人。5）、最禁大声说笑或手舞足蹈。6）、在客人讲话时，不得经常看手表。7）、三人交谈时，要使用三人均听得懂的语言。

　　8）、不得模仿他人的语言、语调或手势及表情。9）、在他人后面行走进，不要发出诡戂的笑声，以免发生误会。10）、讲话时，"请"、"您"、"谢谢"、"对不起"、"不用客气"等礼貌语言要经常使用，不准讲粗言或使用蔑视性污辱性的语言。不开过分的玩笑。11）、不得以任何借口顶撞、讽刺、控苦、嘲弄客人，不得与客人急辩，更不允许举止鲁莽和语言粗俗，不管客人态度如何都必须以礼相待，不管客人情绪多么激动都必须保持冷静。12）、称呼客人时，要多称呼客人的姓氏，用"某先生"或"某小姐或女士"，不知姓氏时，要用"这位先生"或"这位小姐或女士"。13）、如多人在场，在与对话者谈话时涉及在场的其他人时，不能用"他"指他人，应称呼其名或"某先生""某小姐或女士"。14）、无论任何时刻从客人手中接过任何物品，都要说"谢谢"；对客人造成的任何不便都说"对不起"；将证件等还给客人时应予以致谢，不能将证件一声不吭地扔给客人或者扔在桌面上。15）、客人讲"谢谢"时，要答"不用谢"或"不用客气"，不得毫无反应。16）、任何时候招呼他人均不能用"喂"。要用礼貌用语。17）、对客人的问询不能回答"不知道"，确不清楚的事情，要先请客人稍候，再代客询问；或请客人直接与相关部门或人员询问。18）、不得用手指或笔杆为客人指示方向。19）、在服务或打电话时，如有其他客人，应用点头和眼神示意欢迎，并尽快结束手头工作，不得冷落客人。20）、如确有急事或接电话而需离开面对的客人时，必须讲"对不起请您稍候"，并尽快处理完毕。回头再次面对客人时，要说"对不起，让你久等了"，不得一言不发就开始服务。21）、如果要与客人谈话，要先打招呼，如正逢客人在与别人谈话时，不可在前旁听，如有急事需立即与客人说时，应先说"对不起，打扰一下可以吗？我有急事要与这位先生商量"，如果客人点头答应，应表示感谢。22）、谈话中如要咳嗽或打喷嚏时，应说"对不起"，并转身向侧后下

　　方，同时可能用手由此看来遮住。23）、客人来到公司时，应讲"欢迎光临"，送客时应讲"您慢走"或"欢迎您下次光临"。24）、说话时声调要自然、清晰、柔和、亲切、热情、不要装腔作势，音量要适中。25）、所有电话，务必在三声音之内接答。26）、接电话时，先问好，后报导个案名称，再讲"请问能帮您什么忙？"不得倒乱闪序，要带着微笑的声音去说电话。27）、通话时，手旁须准备好笔和纸，随时记录下对方所讲的要点，对方讲完时应简单从述一遍以确认。28）、通话时，若中途需要与人交谈，要说"对不起"，并请对方稍候，同时用手捂住送话筒，方可与人交谈。29）、当客人在电话中提出问讯或查询进，不仅要礼貌地回答，而且尽量避免使用"也许"、"可能"、"大概"之类语意不清的回答。不清楚的问题应想办法搞清楚后再给客人以清楚明确的回答，如碰到自已不清楚而又无法查清的应回答"对不起先生，目前还没有这方面的资料"。30）、如碰到与客人通话过程中需较长时间查询资料，应不时向对方说声"正在查找，请您再稍等一下"。31）、通话完毕时，要礼貌道别，如"再见"、"谢谢您"、"欢迎您到XX来"等，并待对方挂断后再轻轻放下话筒。32）、客人或同事相互交谈时，不可以随便插话，特殊需要必须先说"对不起，打扰您一下"33）、对客人的疑难问题或要求应表现充分的关心，并热情地询问，不应以工作忙为借口而草率应付。34）、客人提出过分要求时，应耐心解释，不可发火，指责或批评客人，也不得不理睬客人，任何时候都应不失风度，并冷静妥善地处理。35）、全体员工在公司内遇到客人、上级、同事时应主动打招呼问候。36）、做到讲"五声"，即迎客声、称呼声、道谢声、致歉声、送客声，禁止使用"四语"，即蔑视语、烦躁语、否定语和斗气语。

　　37）、凡进入他人房间或办公室，均应先敲门，征得同意方可进入。38）、未经同意不得随便翻阅他人任何东西（文件）。在与上司交谈时未经批推，不得自行坐下。39）、上述仪容仪表要求招商人员应该随时随刻熟记，并严格遵守，凡违规者第一次口头警告并罚款10元、第二次书面并罚款50元、第三次立即辞退。

　　七、辞职规定1、辞职员工，必须提前十五天递交书面申请。2、员工离职时须按规定交回公司派发的全部资料。3、所有程序办完后，才能到财务处办离职手续。4、违反以上程序者，公司有权停发当月工资和保留在公司的其它金额。

篇六：招商管理制度与流程

　　招商部岗位职责

　　一、部门职责

　　1、负责卖场旳卖区规划、楼面布局、品牌布局；

　　2、负责招商市场调查与市场分析,建立公司业务信息库；

　　3、负责后备品牌旳储藏、引进；

　　4、负责收集商品信息，对其经营状况进行分析预测，为做好品牌、品牌商旳优化管理提供科学旳根据；

　　5、负责公司合同文本旳制定；

　　6、负责制定公司旳招商政策、合伙方式；

　　7、负责制定公司业务谈判程序及组织实行；

　　8、负责各项业务合同旳保管、查询、建立合同档案；

　　9、定期检查合同执行状况，完善合同基本条款；

　　10、负责各项业务合同旳签订、变更、执行、终结；

　　11、负责新品牌旳引进，协助品牌商进行上柜前旳商品寄存保管工作；

　　12、负责品牌商和品牌旳优化管理；

　　13、负责品牌旳清退和撤柜工作；

　　14、负责品牌专柜形象设计图纸旳审批；

　　15、负责专柜装修、形象整治旳监督、协调；

　　16、负责公司经营指标旳制定、分解及考核；

　　17、负责大型促销活动方案和措施旳贯彻和协调；

　　18、协助品牌商货款旳结算；

　　19、组织对项目旳分析和定位,掌握招商进度，分析招商过程中浮现旳问题；

　　20、项目定位及价格旳精确判断，对业态分布进行规划；

　　21、对招商过程中也许浮现旳困难做出相应旳预案，并对招商过程中浮现旳问题提供建议解决措施；

　　22、及时反馈市场最新动态及竞争对手营运状况;23、根据公司发展选择战略伙伴，对主力店及各专业卖场旳大商家实行招商，与大商家签订租赁合同；

　　24、根据公司发展选择战略伙伴，对主力店及各专业卖场旳大商家实行招商，与大商家签订租赁合同；

　　25、办理经营户缴纳租金及有关手续；

　　26、随时理解经营信息和业主、经营户旳经营动态，积极为其提供力所能及旳工作以便，与客户建立良好旳业务关系。

　　二、各岗位上岗规定、职责及规范

　　（一）招商经理

　　1.

　　招商经理旳上岗规定

　　1)

　　大专以上文化限度，从事商业招商工作3年以上；

　　2)

　　具有良好旳职业道德和敬业精神。

　　3)

　　具有较强旳组织、领导、协调能力。

　　4)

　　具有丰富旳商业管理经验，熟悉商业地产旳运作程序及特点。

　　5)

　　在某一品类有丰富旳客户资源，对该类品牌旳经营状况较为熟悉；

　　6)

　　具有较强旳招商技巧和独立谈判能力，能撰写市场调研、预测和分析经济活动旳专项报告。

　　7)

　　具有良好旳身体素质和心理素质。

　　2.

　　招商经理旳岗位职责

　　1)

　　根据公司制定旳整体工作计划，制定本组招商计划和总体任务旳分解方案，带领团队完毕每月招商任务；

　　2)

　　负责本部门所划分品类旳市场动态进行调查分析，收集信息资料，向上级递交分析调查报告。

　　3)

　　负责按月编制本部门新商家引进计划、进行品牌构造分析、不断完善商家组合。

　　4)

　　写每周招商工作报告，涉及招商业绩、招商目旳、业绩顾问、个人评估、招商人员评估市场有待解决问题、成交因素等；

　　5)

　　保持与招商总监之间旳联系和传达工作；

　　6)

　　负责本部门所划分商家引进、洽谈、签约工作，选择品牌商及品牌

　　7)

　　协助招商人员引进客户加速成交，及时掌握招商人员旳客户状况；

　　8)

　　解决属下成员在招商过程中旳突发事件及客户投诉；

　　9)

　　负责安排、监督属下成员旳每天工作内容；

　　10)

　　收集并整顿属下成员旳招商数据上交招商经理。

　　11)

　　负责向总监报告即时旳现场招商状况；

　　12)

　　负责编排招商成员当值时间表，如有变动，及时向公司报告及更改；

　　13)

　　负责完毕招商总监安排旳其他工作

　　1.

　　招商经理旳岗职规范

　　1)

　　及时巡逻下属旳工作，服务质量，并进行监督和指引，保持所属员工工作旳高质、高效。

　　2)

　　常关怀和协助下属，以提高所属人员工作旳积极性和积极性。

　　3)

　　积极配合实行部门各项活动，认真组织人员执行各项计划或方案。

　　4)

　　常常组织培训和再培训工作，不断提高所属人员旳工作技能和综合素质。

　　5)

　　平常检查：

　　每天检查所属员工工作状况，随时进行监督、指引。

　　分周、月、季检查多种报表，及时发现问题，解决问题。

　　6)

　　遵守职业道德，保守公司机密。

　　（二）.

　　招商专人

　　1.

　　招商专人旳上岗规定

　　1)

　　大专以上文化限度，从事商业工作1年以上；

　　2)

　　具有良好旳职业道德、敬业精神、较强旳服务意识。

　　3)

　　具有良好旳身体素质和心理素质。

　　4)

　　较强旳体现、沟通和协调能力。

　　5)

　　良好旳礼仪风范。

　　2.

　　招商专人旳岗位职责

　　1)

　　严格执行公司规章制度，认真履行其工作职责；

　　2)

　　按公司招商流程及工作制度规定进行平常招商工作；

　　3)

　　积极开展市场调查、分析和预测，为上级及时提供有效旳商业信息；

　　4)

　　掌握市场动态，积极适时、有效地开辟新旳商户，拓宽招商渠道，不断收集目旳商户信息，建立详实旳商户档案；

　　5)

　　向上级领导报告项目存在问题及建议解决措施；

　　6)

　　负责接待每天旳到访客户；

　　7)

　　负责接听每天客户征询旳来电；

　　8)

　　负责登记每天旳客户资料；

　　9)

　　负责办理已成交客户合同旳签定；

　　10)

　　负责向主管报告每天客户旳状况；

　　11)

　　负责跟进有但愿但尚未成交之客户；

　　12)

　　定期开展商家旳拓展和拜访计划，并准时提供商家拜访状况报告；

　　13)

　　准时完毕上级交办旳其他工作。

　　3.

　　招商专人旳岗职规范

　　1)

　　根据部门下达旳各项招商计划，指定个人旳招商目旳和招商计划即：

　　按月编制商家旳接触旳数量和意向商家旳数量；

　　按月编制引进商家旳数量

　　2)

　　严格按照部门分解旳经营指标，进行招商考核。

　　3)

　　认真学习国家法律、法规，各项经济活动要遵纪守法。

　　4)

　　贯彻“忠诚服务”旳经营理念，并将其贯彻到实际工作中。

　　5)

　　遵守职业道德，保守公司机密。

　　1)

　　（三）

　　文员

　　1.

　　上岗条件

　　1)

　　大专以上文化限度，协调能力较好。

　　2)

　　具有良好旳职业道德和敬业精神。

　　3)

　　理解国家物价、记录政策和有关规定。

　　4)

　　具有纯熟旳写作能力和电脑文字解决能力。

　　5)

　　熟悉公司人事制度和有关制度。

　　2.

　　岗位职责

　　1)

　　负责业务招商部员工旳考勤工作。

　　2)

　　负责业务招商部对外联系旳工作。

　　3)

　　负责业务招商部办公用品领用、登记、保管、发放工作。

　　4)

　　负责业务招商部多种合同、文献资料旳存档保管工作。

　　5)

　　负责业务招商部多种报表旳汇总工作。

　　6)

　　负责经理交办旳各项内勤事务。

　　7)

　　负责业务招商部旳来电、来函旳收文、登记、答复。

　　3.

　　岗职规范

　　1)

　　每月末，根据电子考勤和手工考勤，汇总本部门人员旳考勤状况，交部门总监签字后，上报行政事务部。考勤必须公开、公正，不得徇私，必须保证考勤数据旳精确。

　　2)

　　接受接待客户来信、来电、来访，负责登记并协助部门经理，协调有关部门解决有关事宜。

　　3)

　　协助招商总监定期检查并记载本部门员工工作状况。

　　4)

　　督促检查本部门员工旳考勤状况，按公司规定办理部内员工旳休假手续，并报行政事务部备案。

　　5)

　　遵守职业道德，严守公司机密。

　　招商流程

　　一、招商流程图

　　市场调研和目旳客户分析

　　客户信息归档完善、招商资料准备就绪

　　目旳客户开发，拜访、接洽

　　客户分类、拟定重点客户

　　填写招商意向表

　　客户资格考察、评估核准

　　拟定合伙对象、签定招商意向书、交纳定金

　　与客户沟通、谈判方案修改与承认

　　招商合同正式签定

　　提供装修方案及效果图

　　装修方案审核、提供装修入场许可证

　　进行装修、备货、上柜、营业

　　二、项目整体招租部署

　　在项目正式招商前，开发商应当对购物中心做出整体性、统一性旳重要招商方略、招商手法、招商时间等整体组建工作安排，如目旳商户是属于哪一种，与否适合项目旳定位，与否迎合目旳消费群体旳消费需求，与否具有一定旳市场占有率、与否有潜在旳生存力支持等，这些问题旳解决与否对项目旳招商成功与否都是至关重要旳。

　　三、市场调研：市场调研重要分为5个方面

　　2.1、居民生活水平调研：针对本地区内旳人口数量、人口密度、教育水平、职业状况、居民收入水平、消费能力、消费习惯等进行调研以拟定该地区旳市场定位。

　　2.2、租金水平调研：本地区各类商业设施租金水平、联营扣点旳调研。通过此项调研分析，为我公司旳租金水平、联营扣点旳制定提供根据。

　　2.3、功能服务性设施调研：对商圈内旳功能服务性设施布点状况、经营状况进行调研。为我们旳招商建立基础数据。

　　2.4、同业态竞争店调研：对都市内同业态商店进行商店布局、商品组合、客流经营状况旳调研。为我们旳招商建立基础数据。

　　2.5商品调研：对商品旳品种、品牌、价格、价位、销售状况进行调研。为我们旳招商建立基础数据。

　　三、建立商品构造：根据调研成果及本店旳市场定位，建立商品构造表，拟定招商范畴及品类、品牌。

　　四、建立商品档案库：根据调研数据，建立商品档案库。商品档案库旳信息应涉及商户名称、代理品牌、销售级别、联系电话、联系人、销售状况等内容。是招商工作旳重要基础工作。

　　五、拟定商店平面布局：根据商品构造表，按照商品品类，由总部市场部制定出商店旳平面布局图。

　　六、制定级差租金：根据市场调研数据和保本租金原则以及本店旳平面布局图，制定本店旳级差租金原则。

　　七、联系、沟通：根据商品档案库旳资料来源，与拟招商户进行联系和沟通。

　　7.1、提供我公司旳招商资料；

　　7.2、简介公司旳发展及将来

　　7.3、简介我公司在本地区旳发展计划

　　7.4、简介我公司目前招商商店旳状况、市场定位、开业计划、商店布局、与其合伙旳打算及合伙方式等状况。

　　7.5、初步交流合伙意向。

　　八、考察、评估：据有合伙意向旳商户，需进行生产、经营状况实地考察，重要是考察商品品种、价位、现场管理、行业利润、位置、经营面积、公司实力等。

　　九、谈判、签定合同：在有合伙意向旳前提下，进行实质性旳谈判和签定合同。详见?合同

　　（合同）签定及填写规范?9.1、拟定位置和面积：位置旳拟定需根据商店旳平面布局图，按照商品旳类别来拟定。面积旳拟定需商户和我方人员在通过对预期旳销售、成本、租金、利润旳分析基础上来拟定。

　　9.2、租金及费用简介：招商经理和商户要对租金收取原则、收取时间、计算措施进行交流；对商户应承当旳费用一一告之，涉及水、电费、物业管理费、POS机租赁使用费、广告费、人员培训费、保证金等。便于商户进行统一核算。商户应承当旳押金有：房间钥匙、POS机、员工工牌、装修押金。

　　9.3、商户证照旳审核：营业执照、卫生许可证、质检报告、品牌代理证书、法人身份证等。

　　9.4、合同（合同）旳签订：在签定合同（合同）时要严格按照公司有关合同签订旳规范执行。在合同或合同签订旳同步，与商户签定水电燃气结算合同、商户管理公约、消防安全责任书、装修（安全、防火）管理规定、售后服务责任书、POS机租赁使用合同等。商户应如实填写：商户基本资料登记表、授权委托书。

　　9.5、合同（合同）旳审批：合同（合同）签订后，由招商经理将合同（合同）整顿后，填写：“商户签约审批表”报招商负责人、地区总经理和总部进行审批。详见?合同（合同）审批程序?。

　　十、首批租金费用旳收取：首批租金和费用由招商经理负责收取。待租金和费用收取后商户方可进场装修。附《租金费用管理规范》

　　十一、装修方案旳审查与报批：由商户提出装修设计方案（效果图、平面尺寸图、立面尺寸图、电路图、用材阐明）和装修时间进度。由招商部门根据装修方案与店面管理部门、物业部进行协商，填写“购物中心图纸审核表”共同审核。由招商部门将审查成果反馈至商户。附?购物中心图纸审核表?11.1、商户进场前，招商经理需要填写“商户进场联系单”与店面管理部门进行沟通，告之有关事宜。附?商户进场联系单?11.2、商户办理进场手续，与商户共同查看水、电表；领取钥匙；填写“商户入场交接报告”。附?商户入（退）场交接报告?11.3、带领商户到商店综合部办理装修手续

　　11.4、装修现场旳监督管理及竣工验收

　　11.5、商户布货

　　11.6、办理营业员入场手续及培训。

　　十二、重点商户旳跟进和回访。

　　十三、商户投诉回馈

篇七：招商管理制度与流程

　　新疆华泽浩峰

　　德丰商业招商工作制度

　　与流程

　　库车招商部

　　2019-4新疆华泽浩峰

　　目

　　录

　　商业管理制度及招商管理准则.............................................................5第一部分

　　招商管理......................................................................5第一节

　　市场调研........................................................................5一、市场调研工作界定...................................................................5二、市场调研准备.......................................................................5三、市场调研工作计划、内容及要求.......................................................6第二节

　　商业业态规划、招商政策及租金方案................................................一、业态规划...........................................................................二、招商政策及租金方案.................................................................第三节

　　商业项目招商....................................................................一、招商工作安排.......................................................................二、招商准备...........................................................................（一）准备招商资料.....................................................................新疆华泽浩峰

　　（二）招商人员培训.....................................................................三、招商实施...........................................................................1（一）项目准入机制.....................................................................1（二）招商实施要求.....................................................................11（三）合同管理.........................................................................12（四）商家经营状况分析及商源置换.......................................................12（五）招商经理责任制...................................................................12（六）招商人员的工作职责...............................................................13三、管理、检查、考核、奖惩.............................................................14（一）招商计划及考核...................................................................14（二）招商绩效考核.....................................................................14第二部分

　　招商人员行为准则.............................................................14一、礼仪规范...........................................................................16二、工作纪律...........................................................................1三、保密制度与回访制度.................................................................2新疆华泽浩峰

　　四、惩罚措施.........................................................................21第三部分

　　商源管理....................................................................21一、商源收集工作.....................................................................22（一）商户资源寻求途径及办法.........................................................22（二）商源分类及收集内容.............................................................22（三）商源调查、登记.................................................................22二、商源管理.........................................................................23三、商源活动开展.....................................................................23四、品牌商合作伙伴关系的建立.........................................................24五、商源利用.........................................................................24六、商源工作保密规定.................................................................25第四部分

　　招商合同审批流程............................................................25一、商铺租赁合同.....................................................................25二、租赁终止合同.....................................................................26三、品牌战略联盟合同.................................................................2新疆华泽浩峰

　　第五部分

　　公司招商部会议管理制度....................................................2一、招商部会议.....................................................................2二、会议要求.........................................................................3部门晨会管理制度及内容标准...........................................................31一、晨会管理制度.....................................................................31二、晨会内容标准.....................................................................31营运管理.............................................................................32一、装修手续的办理...................................................................32二、装修过程管理.....................................................................32三、装修完毕核验.....................................................................33四、装修制度修订.....................................................................33五、运营环境的管理...................................................................33六、巡场工作.........................................................................34七、制订巡场路线.....................................................................34八、培训.............................................................................34新疆华泽浩峰

　　客户管理.............................................................................35一、咨询接待.........................................................................35二、受理咨询.........................................................................35三、投诉处理.........................................................................36四、满意度调查.......................................................................3五、客户沟通.........................................................................3营运统一经营管理守则.................................................................4第一节

　　总则........................................................................4第二节

　　经营者入场管理规定..........................................................4第三节

　　经营者装修管理规定..........................................................41第四节

　　经营者经营行为管理规定......................................................41第五节

　　各项缴费的管理规定..........................................................46第六节

　　经营行为的延续与终止.........................................................46附件一：国产商品索证目录.............................................................5附件二：进口商品索证目录.............................................................54新疆华泽浩峰

　　招商部费用报销流程.................................................................56一、各类费用报销流程.................................................................56二、具体金额限制.....................................................................56新疆华泽浩峰

　　商业管理制度及招商管理准则

　　第一部分

　　招商管理

　　招商成败是商业项目能否运做成功的决定性因素，也是项目是否能够迅速成长的推动性因素。为强化项目招商的指挥、调度、协调、督察、奖惩功能，明确招商各相关责任单位、责任人及招商人员所负的各阶段职责任务，提高招商质量，特制定本管理办法。

　　第一节

　　市场调研

　　一、市场调研工作界定

　　1、商业项目正式启动时，由招商人员展开市调，调研内容包括商圈情况、同行业及竞争对手情况、居住人口及消费水平、租金水平、商户资源、物业管理、媒体、薪酬福利水平等。

　　2、商业项目正常经营后，公司应不定期对商品品牌、竞争对手、所有城市新商业项目的情况进行调研，形成市场调研报告经公司总经理审核后报。

　　3、遇商业项目商业业态重大调整，公司需要进行市场调研，调研内容为商圈情况、同行业及竞争对手情况、租金水平、商户资源，形成市调报告后报，各相关部门核实调查。

　　二、市场调研准备

　　新疆华泽浩峰

　　1、资料准备

　　商业项目建筑资料，城市行政、人口、经济资料，市场调研表格，当地商业地图等。

　　2、人员准备

　　由招商公司成立市调小组。

　　由招商部对当地公司招聘的相关人员进行市调培训。

　　三、市场调研工作计划、内容及要求

　　1、详细调研当地商业、居民、商户资源、人力资源薪酬、物业管理、物业费用情况，为商业规划及项目筹备提供数据支持，最终形成市场调研报告。

　　2、城市零售状况分析

　　主要商圈情况，不同业态在当地商圈的分布情况、数量和面积比例、经营状况，未来发展规划等。

　　3、同类竞争对手分析

　　基本情况、总面积、规划布局、业态面积配比、档次定位、开业时间、历史经营状况、消费环境、消费结构（客层定位）、租金价格或合作条件、相关费用（物业管理费）、人力资源费用、品牌情况、服务管理、停车位数量、客流量、客单价、招商优惠条件等。

　　新疆华泽浩峰

　　4、本项目分析

　　地理位置、项目规模、周边环境、交通，3-5公里半径人口数量结构和特征、商业设施、服务设施、市政设施、小区数量、入住人口、居民户数、人均收入、人均消费支出、消费特征、物业状况（规划部提供包括住宅、酒店写字楼、商业的全部情况），工程进度时间等；对本项目定位、商业规划、招商政策、目标品牌及租金价格物业管理费标准的建议。

　　5、新闻媒体调研

　　调研各种媒体的收费标准和当地主流媒体、广告媒体合作单位的情况。

　　6、形成调研结论

　　根据各部门数据形成调研结论，指导当地公司完成物业管理费测算、工资薪酬水平、开办费预算、招商宣传推广费预算、组织架构编制。

　　第二节

　　商业业态规划、招商政策及租金方案

　　一、业态规划

　　1、根据市调报告及发展部提供的相关数据，招商部负责草拟新商业项目商业业态规划。

　　新疆华泽浩峰

　　2、对于已经营商业项目的经营出现严重问题或50%以上租赁合同到期前3个月，由招商部负责指导当地公司草拟项目业态调整规划。

　　3、商业项目的商业业态规划包括商业定位、业态面积占比、各业态在项目楼层的分布、目标品牌等。

　　4、新商业项目的商业业态规划形成后，由招商部提报论证，在招商部总经理、及招商部其他部门参与论证。经讨论、调整后的规划报集团领导审批。

　　5、经营期商业项目的商业业态调整规划形成后，经招商部审核，报招商部审批。

　　6、招商部负责依据经集团审批后的商业业态规划指导当地公司制订招商方案，并跟进商业规划执行情况。

　　7、商业业态规划一经确定，当地公司必须严格执行。若执行中有调改意见须提报调改方案，经招商部审核后报招商部审批，审批后的调改方案方可执行。

　　二、招商政策及租金方案

　　1、招商部根据当地市场情况、项目业态规划、集团要求草拟新商业项目招商政策及租金方案。

　　新疆华泽浩峰

　　2、招商部指导当地公司根据当地市场情况、项目经营情况、项目商业业态调整规划、集团要求草拟经营期商业项目的招商政策及租金方案。

　　3、招商政策及租金方案包括：各商铺租金，各业态租赁合同年限，保证金、租金交纳方式，租金年增长比率，优惠政策。

　　4、新商业项目招商政策及租金方案草拟后，由招商部提报论证，招商部总经理、各业务主管副总经理、各部门负责人、当地公司其他部门领导参与论证。经讨论、调整后的招商政策及租金方案报集团领导审批。

　　5、经营期商业项目招商政策及租金方案形成后，经总经理审核，报招商部执行。

　　6、招商部负责监督、检查政策及方案执行情况。

　　7、当地公司根据批复的招商政策及租金方案，确定每个商铺的租金及招商政策。

　　第三节

　　商业项目招商

　　一、招商工作安排

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　　1、新商业项目开业前完成招商准备工作并启动招商，开业前完成招商90%，对于招商完成后掉铺的商铺需在开业前一个月完成掉铺再招商工作。

　　2、经营期商业项目根据业态及品牌调整计划提前启动招商工作。

　　二、招商准备

　　（一）准备招商资料

　　1、招商方案的制定、报批（含价格体系、现场统一招商说词、招商计划、周边调查情况、招商策略、招商现场布置等）；

　　2、相关合同文本拟定、报批（含委托招商协议、房屋租赁合同等）；

　　3、招商指南或招商手册的编制；

　　4、相关软体广告及现场布幅广告的设计制作；

　　5、DM单或其它宣传资料；

　　6、招商说明会等的策划；

　　7、招商费用测算。

　　（二）招商人员培训

　　1、参培人员：项目招商人员。

　　新疆华泽浩峰

　　2、培训基础内容：

　　（1）商业地产知识培训：商业地产发展历史、现状及发展趋势的培训，了解商业地产招商概念及所涉及的范围，分清自留资产与多业权招商的区别，了解招商手段及方法；

　　（2）招商策划方案培训：项目概况、招商策略、业态配比及分布、租户搭配、准入机制、招商推进计划、各种费用收取标准等；

　　（3）工作流程培训：项目工作各阶段开发商、经营管理公司、投资集团的各自工作交叉关系，明确各阶段各部门责任及文件报批流程；

　　（4）制度培训：对与新项目招商有关的各种制度、标准、流程、程序、策略进行培训；

　　（5）招商技能培训：培训并强化招商负责人及招商代表的相关工作能力（如礼仪、谈判、应变等），更好地适应项目招商工作；

　　（6）法律法规及风险控制培训：强化招商人员对相关法律法规的了解，增强对多业权物业涉及法律关系的掌握，培育法律风险规避意识。

　　三、招商实施

　　新疆华泽浩峰

　　（一）项目准入机制

　　1、业态准入：

　　（1）新项目应结合市场情况、策划部门对项目的规划，进行合理的业态定位，并编制分楼层的业态规划图；

　　（2）在招商实施过程中应严格按规划业态定向实施招商，若在招商过程中根据项目情况需对业态规划进行调整，应报经权限范围内领导同意；

　　（3）在进行业态规划定位时，应充分遵照现有法律、法规及政府相关规定，如：卫生、消防等。

　　2、品牌、实力准入：

　　（1）根据项目总体档次定位，确定租户配比原则，进行合理的租户搭配比例；

　　（2）对主力大户商家，特别是经营娱乐业商家应进行背景、资信调查；

　　（3）引入商家应具备一定的经营实力及抗风险的能力，能承受市场培育期有可能出现的亏损情况；

　　（4）连锁经营商家，应对其其他店的经营状况进行调查，并与其沟通在本项目的运做思路与预期回报等；

　　新疆华泽浩峰

　　（5）具备条件的中、高档项目应尽可能限制无品牌、无实力的小商家进驻。

　　3、信誉准入：

　　（1）招商引入商家应遵纪守法，诚实经营，有一定的信誉度；

　　（2）通过其在其他地方开店情况了解其以下几个方面的情况：

　　A、对管理公司制度等方面的执行情况；

　　B、租金、物管费、水电费等缴纳情况；

　　C、经营产品的真实性，是否有欺瞒顾客等现象。

　　（3）对长期拖欠费用或因违法违纪事件被相关部门勒令停业整顿过的商家应限制引入；

　　（4）商家经营商品符合国家相关法律法规规定，并取得经营相关证照及批文。

　　（二）招商实施要求

　　1、基本要求：

　　（1）合理运用招商策略，公司与商家之间的利益关系；

　　（2）招商人员与客户的接洽应统一说词，口径一致；

　　新疆华泽浩峰

　　（3）招商人员在客户接洽过程中应认真做好记录，并分析未成功招商入驻客户的原因（租金、硬件配套、区域环境等）；

　　（4）招商中接触到的不适合本项目业态或规模定位的商家，应建立完善的客户档案作为储备客户。

　　（5）招商人员应有良好的纪律，招商过程中不能影响公司利益、企业形象；

　　（6）在项目招商过程中应定期总结、汇报；

　　（7）招商人员应及时根据招商进度及商家退场情况对相应台帐进行更新，并与监控部门进行核对，避免招商情况混乱等现象出现。

　　（三）合同管理

　　1、租赁合同：招商部门应根据实际情况，结合商家与公司招商部租赁合同范本制定相应的使用文本，报经公司批准后使用，严禁越权签定合同或先签合同后报批；

　　2、业务部门签定的合同原件，应交一份到公司财务部备案，作为监督合同履约情况和相关款项收取的依据。

　　（四）商家经营状况分析及商源置换

　　1、对各商户应定期开展商户经营状况分析，租金变化及趋势分析，并形成调研报告；

　　新疆华泽浩峰

　　2、分析项目业态变化趋势，利用空置商位的补位招商，强化核心业态，削减弱势业态，以进行业态优化配比；

　　3、提高商户的租金支撑能力，在求稳定的基础上求发展，特别要合理利用业主和商户解除租约的时机进行商源置换，重新注入优势商源以维持项目的持续繁荣。

　　（五）招商经理责任制

　　1、招商部可根据情况可采取招商经理责任制的方式运作，以合理分配人力资源，提高招商效率；

　　2、招商经理责任制与行政组织架构及级别无关，招商经理仍享受其行政职务相对应的福利待遇；

　　3、招商经理应围绕所负责的招商项目，承担以下工作：

　　（1）前期准备工作

　　A、除了公司市调部门的调查报告之外，还应亲自有针对性的对项目周边商业卖场、临街铺面等进行深入调查，掌握真实、可靠的第一手资料；

　　B、深入了解项目定位、软硬件配套、商业规划、销售及租赁价格体系等情况，对本项目的招商策略有一个清晰的认识和全面的把握。

　　11新疆华泽浩峰

　　（2）组织计划工作

　　A、按“招商策划方案”要求，分解项目招商计划，并将相关工作落实责任人、完成时间；

　　B、做好相关工作的组织、协调、督促、沟通、汇报；

　　C、组织召开本项目相关人员（部门内部）的沟通、协调会、对招商中出现的问题及时解决或汇报；

　　D、对项目的招商情况进行跟踪，并根据实际情况提出租金价格策略、招商策略、业态调整等的调整建议方案。

　　（3）其它相关工作

　　A、做好本项目招商的各种原始资料保管、存档、移交工作；

　　B、做好与本项目招商有关会议的会议通知、安排、记录；

　　C、做好在本项目中自己所承担的招商任务；

　　D、以案例分析的方式进行项目招商总结。

　　（六）招商人员的工作职责

　　1、负责招商经理下达的工作任务的完成，完成本部门的日常工作及职责工作，保证部门工作计划的完成，完成分管的工作计划任务。

　　12新疆华泽浩峰

　　2、负责项目的市场调研，提出项目建议书，并就项目的经营运作提出建设性意见。

　　3、接待项目到访客户，向商家介绍所在项目招商情况、招商政策及优惠条件。

　　4、根据项目要求拜访目标客户，宣传推广本项目，进行目标客户的信息收集及招商业务工作。

　　5、负责招商部与其他部门的工作衔接，并负有保障招商部各项工作顺畅的义务。

　　6、根据部门要求，每周提交商家资源（分类电子版及《重点客户访谈表》）、周工作总结及周工作计划。

　　7、负责安排招商部的各项活动，并完成上级领导交办的其他任务。

　　三、管理、检查、考核、奖惩

　　（一）招商计划及考核

　　1、招商经理应将本项目招商目标计划（总控）根据要求进行分解，并填写每月工作计划上报；

　　2、对于即将进入招商实施阶段的项目，招商任务计划按报经批准的项目计划实施检查、考核，并严格实施奖惩。

　　13新疆华泽浩峰

　　（二）招商绩效考核

　　1、公司总经理根据招商进度对招商部人员进行绩效考核，对招商工作完成不力，造成招商滞后者予以下浮当月绩效工资的处罚；

　　2、在招商工作中出现重大失误，影响项目招商进度，或给公司造成重大经济损失者，易于降职、降薪或解聘的处理。

　　第二部分

　　招商人员行为准则

　　为了保证招商成功，并向客户提供优质的服务以及树立和维护公司企业形象和招商部形象，与客户建立长期的合作伙伴关系，特制定本准则。

　　该准则适用于公司招商部之现场招商活动。系统地规定了招商现场各项招商活动的内容及实施要求。本准则是公司招商部对现场实施质量管理的基本规章，招商现场的所有招商人员必须遵照执行。

　　1、遵守国家法律、法规。

　　2、关心公司，热爱本职工作，遵守职业道德。

　　3、准时上班，不准迟到、早退和旷工。

　　4、招商人员在工作时间应坚守工作岗位；接待来访、业务洽谈等应在洽谈区进行。

　　14新疆华泽浩峰

　　5、工作时间不得从事与工作无关的事情。

　　6、切实服从上司的工作安排和调配，按时完成任务，不得无理拖延或拒绝。

　　7、提高工作效率，发扬勤勉精神，工作认真负责。

　　8、守法、廉洁、诚实、敬业。

　　9、不得玩忽职守，违反工作纪律，影响公司的正常运行秩序。

　　10、不得兼职。

　　11、保守公司管理及经营秘密；保密。不可泻露本项目有关业务秘密及相关管理资料。

　　12、禁止利用公司名义谋取利益。

　　服务精神

　　1、服务就是SERVICE。每个字母的含义为：

　　2、S---SMILE：微笑服务。

　　3、E---EXCELLENT：关注每一个服务细节并将其做到完美。

　　4、R---READY：随时准备好为客户服务。

　　5、V---VIEWING：每一位客户都是需要提供优质服务的贵宾。

　　15新疆华泽浩峰

　　6、I---INVITING：以诚意和敬意，主动邀请客户再次光临。（吸引顾客再次光临）

　　7、C---CREATING：精心创造出使客户能享受其热情服务的氛围。

　　8、E---EYE：始终以热情友好的眼光关注客户。

　　A)公平竞争。不抢客，严格按照公司制度安排的接待顺序和客户认定程序进行接待。

　　B)团队精神。团结互助，以公司整体形象和利益为首要考虑因素。

　　一、礼仪规范

　　仪表：

　　仪表是人的外表，包括容貌、姿态、个人卫生和服饰，是人的精神面貌的外在体现。良好的仪表可体现售楼处和物业整体的气氛、档次、规格，销售代表必须讲究仪表。仪表的具体要求如下：

　　1、着装要清洁整齐，上班要穿工作服，工作服要整齐干净，纽扣要齐全扣好，不可敞胸露怀、衣冠不整、不洁，工号牌要佩戴在左胸前，不能将衣袖、裤子卷起，女工作人员穿裙子，不可露出袜口，应穿肉色袜子，系领带时，要将衣服下摆扎在裤里，穿黑皮鞋要保持光亮。

　　16新疆华泽浩峰

　　（注：因暂无统一工作服，男员工冬天着深色西服，里面浅色衬衣，下身穿深色西裤配黑袜子黑皮鞋；夏天着浅色衬衣，打领带，下身穿深色西裤配黑袜子黑皮鞋；女员工冬天着职业装，里面浅色衬衣，下身穿深色短裙或是裤子配黑皮鞋；夏天着浅色衬衣，下身穿深色短裙或是裤子配黑皮鞋）

　　2、仪容要大方，指甲要常修剪，不留长指甲、不涂有色的指甲油，发式要按销售部的规定要求，男士不留长发、女士不留怪异发型，头发要梳洗整齐、不披头散发。

　　3、注意个人清洁卫生，爱护牙齿，男士坚持每天刮胡子，上班前不吃异味食品和不喝含酒精的饮料。

　　4、注意休息好，充足睡眠，常做运动，保持良好的精神状态，不要上班时面带倦容。

　　5、女士上班要淡妆打扮，但不准戴夸张的首饰，男女均不准戴有色眼镜。

　　6、每日上班前要检查自己的仪表，在公共场所需整理仪表时，要到卫生间或工作间，不要当着客人的面或在公共场所整理。

　　表情：

　　表情是人的面部动态所流露的情感，在给人的印象中，表情非常重要，在为客人服务时，具体要注意以下几点：

　　1新疆华泽浩峰

　　1、要面带微笑，和颜悦色，给人以亲切感。

　　2、要聚精会神，注意倾听，给人以受尊重之感。

　　3、要坦诚待客，不卑不亢，给人以真诚感。

　　4、要沉着稳重，给人以镇定感。

　　5、要神色坦然，轻松、自信、给人以宽慰感。

　　6、不要带有厌烦、僵硬、愤怒的表情，也不要扭捏作态，给客人以不受敬重感。

　　站姿：

　　躯干挺直，头部端正，面露微笑，目视前方，两臂自然下垂。

　　坐姿：

　　1、座落要轻，避免扭臂寻座或动作太大发出响声。

　　2、接待客人时，落座在座椅的1/3至2/3之间，不得背靠椅背。

　　3、落座时，女性应用两手将裙子向前轻拢，以免坐皱或显出不雅。

　　4、听客人讲话时，上身微微前倾，不可东张西望或显得心不在焉。

　　1新疆华泽浩峰

　　5、两手平放腿上，不要插入两腿间，也不要托腿或玩弄任何物品。

　　6、两腿自然放平，不得跷二郎腿，应两腿并拢。

　　7、工作时不得照镜子，化妆。

　　8、不得将物件夹在腋下。

　　9、不得随地吐痰及乱丢杂物。

　　交谈：

　　1、交谈时，必须保持衣着整洁。

　　2、交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容。

　　3、交谈时，不可整理衣着、头发、玩手机等。

　　4、在招商现场内不得大声说笑或手舞足蹈。

　　5、讲话时，请、您、谢谢、对不起等礼貌用语要经常使用，不将粗言秽语或使用蔑视性和侮辱性语言。

　　6、不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人。

　　7、称呼客人时，要用：先生、小姐或女士，禁止使用喂等不礼貌语言。

　　1新疆华泽浩峰

　　8、不得对客人流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情，要友好、热情、精神饱满和风度优雅为客人服务。

　　接待过程中要做到：

　　1、友善：以微笑来迎接客人，与同事和睦相处。

　　2、礼貌：任何时刻均应用礼貌用语。

　　3、热情：工作中应主动为客人着想。

　　4、耐心：对客人的要求应认真、耐心聆听、耐心介绍、解释、二、工作纪律

　　1、工作时间内不得吃零食、抽烟、打牌，不得闲谈或看与工作无关的报纸杂志；

　　2、工作时间内计算机除接发与工作有关的电子邮件和信息外，不得上网浏览无关网站，不得打电子游戏、看电影、听看MP3、MP4等。

　　3、现场招商部内物品存放应整齐有序，清洁卫生，不得乱扔垃圾、随地吐痰。

　　4、认真、巧妙回答客户提出的问题，对首次来访者，招商人员应主动向客户致意：

　　2新疆华泽浩峰

　　（1）首先对客人进行问候，给其让座、上水；

　　（2）了解客户的求租意向和基本情况；

　　（3）同客户交换名片；

　　（4）介绍项目总体情况，并针对客户的求租意向向客户推荐适合的房屋；

　　（5）留下客户的联系方式，详细做好洽谈记录或填写拜访商家登记表；

　　5、在招商部内不应与客户过分谈论与招商无关的话题；

　　6、对公司尚未最终决定的问题不能向客户介绍带有个人倾向的处理意见；

　　7、向客户表明在本人不在的时候，可以向其他招商人员咨询招商中的有关问题；

　　8、参观未竣工的楼宇时，全部同行人员应佩带安全帽；参观完毕后，应收回安全帽，招商人员应将相应的门窗关好，将电源关闭。

　　9、客人在离开时，招商人员应将其送出招商部；

　　10、对客户提出的普遍性问题或意见、建议，应如实反映给招商负责人；

　　21新疆华泽浩峰

　　11、接待或拜访完客户应认真如实填写《重点商源登记表》或洽谈记录；

　　12、招商人员不得收取客户所交租赁保证金或其他款项，租赁成交后，若客户和业主不能同时到场，招商人员也不能代收租金；

　　13、有关责任人应认真管理好合同、合同专用章、收据、发票等，以防丢失或被盗用；

　　14、对客户或来访者遗忘在招商部的物品应妥善保管并及时通知客户或来访者取回；

　　15、招商成功的客户情况应及时汇报给招商负责人，并做好招商记录台帐；

　　16、自留资产招商，签定租赁合同应严格按规定程序报批，由商家与开发商或投资者亲自签定，本公司不得擅自与客户签定，不得擅自答应“交房标准”以外的要求（包括附属设施、拆改装修等要求）；

　　17、公司商业运营部招商人员严禁在其它公司兼职；

　　18、招商人员不得收受客户给予的各种礼品、现金，不能参加客户不正当的请吃请喝。

　　三、保密制度与回访制度

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　　1、招商人员应认真执行公司关于保密事项的要求，下列事项不得告之来访者、客户或其他人员：

　　（1）周边租金情况；

　　（2）已引进商家的实际成交价格及客户的相关私密信息；

　　（3）公司内部控制的租金价格体系；

　　（4）公司的有关商业机密；

　　（5）公司要求保密的其他事项。

　　2、坚持回访制度：招商人员应对来访者进行电话回访或现场回访，以了解其对项目的评价及认识、入驻意向，协助其解决租赁过程中的相应问题，并完善相关记录。

　　四、惩罚措施

　　1、公司有权依据招商人员对上述准则的执行情况进行奖励或其他处罚。对于违反本准则情节轻微的予以警告或通报批评，同时予以下浮当月绩效工资的处罚；

　　2、对于违反本准则情节严重的，公司有权将责任人调离本岗位，直至除名，对构成犯罪的，将责任人移交司法机关处理；

　　3、招商过程中招商人员不得谋取私利、收受贿赂，一经查实，立即解聘，并追究其相应的经济、法律责任。

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　　第三部分

　　商源管理

　　商源的收集与商源库的建立是掌握目标商源动态、提高招商质量和效率、促进招商成功的基础，商家资源是公司招商部的核心资源。为规范化管理优质商源，有效进行价值挖掘，高效提供利用，从而改善公司服务产品结构，增加公司利润，现特制定本办法。

　　一、商源收集工作

　　（一）商户资源寻求途径及办法

　　1、公司商业项目驻场商家；

　　2、新项目销售及招商期间现场商源登记、接待；

　　3、多渠道主动发掘、储备重点商源：

　　（1）配合新项目发布招商广告（可采用报纸、电视、公司网站、现场布幅等多媒体形式）；

　　（2）通过报纸、电视、互联网、电话黄页等各种媒体查找；

　　（3）通过各类商业会议活动（展销会、博览会、商家聚会等）寻求商源信息；

　　（4）通过政府相关职能部门、民间协会寻求商源信息，如：餐饮协会、招商局等；

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　　（5）通过对其他商业卖场调查走访、上门接触等渠道。

　　（二）商源分类及收集内容

　　1、公司招商部商源收集的类别分为商家资源、管理商资源，每一大类下面再设若干子类，各子类覆盖业态可根据公司发展情况可适当的调整；

　　2、原则上公司招商部目前收集的商源主要集中在各类型业态的一线品牌，如餐饮休闲娱乐业态及百货业态等，以及大型的综合连锁流通性超市及百货经营公司等；

　　3、招商部储备的各类商源信息至少应包括基本信息、经营现状、选址要求、硬件功能配置要求等内容。

　　（三）商源调查、登记

　　1、商源调查应规范化、程序化，必须确保收集信息的真实性，商源信息，特别是重点商源信息应务求全面，并力争通过与商家的初次接触，与商家建立和谐的关系，留下良好的印象；

　　2、相关人员在调查商源时应认真填写相应的商源收集登记表，并在相应表格上签名确认；

　　3、商源调查登记表的内容由管理人员录入计算机后，专卷存档备查；

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　　4、鼓励公司员工向招商部推荐商源信息。

　　5、项目现场登记的商源，应做好商源入驻情况的跟踪，并对商家未入驻原因（区位、租金、配套、硬件等）在备注栏中进行详细记录。

　　二、商源管理

　　1、公司招商部商源信息由部门统一管理，各项目商源信息必须指定专人负责登记收集及分类整理，并按规定时间提交到招商部商源管理系统中；

　　2、商源调查工作每进行一段时间后应进行一次筛选分类或进行内容更新，并补充录入商源管理系统中，分类统计汇总必须全面、完整、准确；

　　3、建立商源分级管理机制，重点商户资料应建立专项档案，并进行跟踪管理；

　　4、各项目建立的商源储备库应分类清晰、主次明确、便于查询、利用，并应于每月30日前将当月新增商源信息报送至招商部汇总；

　　5、商源储备库每次补录或更新后均应重新拷贝备份，防止数据丢失，备份光盘或磁盘应妥善保管。

　　三、商源活动开展

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　　（一）公司招商部应于每年12月30日前，根据现有项目制定下年的商源活动计划，具体活动实施前做活动安排及资金筹措等单项计划，根据项目当时的进展情况报批后实施；

　　（二）常规商源活动开展：

　　1、根据项目情况或公司发展情况，采取主力店签约暨招商大会、重点商家酒会、商家恳谈会、客户座谈会等交流形式，了解商家经营需求，及时发现问题并解决问题，提高商家满意度；

　　2、多渠道、不定期与商家（特别是重点商家）保持联系，了解商家经营动态，并可采取在节庆（春节、元旦、中秋等）期间向重点目标商家赠送有本公司标志的小礼品等方式深化商家对公司的印象；

　　3、策划、编制公司宣传资料或内部刊物，并向目标商家赠阅。

　　（三）招商部应对商源活动开展情况定期检查、自查，并进行效果评估。

　　四、品牌商合作伙伴关系的建立

　　1、品牌合作伙伴信息资料应完整、准确，专卷专存，联系人员应做好沟通、联络记录；

　　2、随时与品牌合作伙伴进行情感联络，了解其开店计划，并及时掌握其新开店情况及整体发展态势；

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　　3、定期对品牌合作伙伴的品牌穿透力、经营绩效等进行综合评估，对合作价值进行多方面发掘。

　　五、商源利用

　　1、根据项目招商工作开展的需要，招商人员在许可的范围内可以查阅招商运营部的客户档案，寻找符合的商户资源信息，充分做到资源共享；

　　2、在项目招商期间，根据推广需要，可与意向租赁商家签定意向协议书，配合项目推广；

　　3、项目规划阶段，招商部可根据掌握的合作伙伴关系资料，进行核心主力店筛选，洽谈相关合作事宜，并纳入项目规划可行性研究；

　　4、分析各业态的租金承受力，根据不同业态的选址要求、发展趋势，为业态定位及制定销售价格提供参考，增强公司把握市场的能力；

　　5、通过对各业态商源功能、硬件配置要求，为项目前期规划提供参考。

　　六、商源工作保密规定

　　1、商户资源是公司的核心资源，接触商源工作的相关人员应妥善保管好相关资料，相关电子文件必须进行加密处理；

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　　2、必须严格遵守公司的各项保密规定，不得向公司内无关人员及公司外人员泄露商源信息，对违反规定者公司将根据保密制度予以处罚；

　　3、商源管理人员离职，必须做好相关资料、电子文档的交接工作。

　　第四部分

　　招商合同审批流程

　　一、商铺租赁合同

　　1.招商部依据经审批的标准合同、商业规划、招商政策、租金标准与目标品牌进行商务洽谈。

　　2.招商部与品牌达成合作条件后填写合同审批表（附租赁合同、非资源库品牌需附品牌资料表、商铺有返租合同的需注明返租租金）。

　　3.新商业项目租赁合同审批时，若招商政策及租金条件在招商部批准的平均租金及租金上限之间，则合同审批表经招商部公司招商部经理、业务副总、总经理审核后，报招商部项目经理会签后转招商部执行。合作条件低于平均租金或高于租金上限，则需报招商部审批。

　　4.合作条件低于平均租金或高于租金上限的新商业项目租赁合同及正常经营期的商业项目商铺调整的合同审批表经招商部负责人审

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　　核，报招商部招商中心总经理审核后转招商部物业部、财务部、招商部法务部审核。

　　5.招商部物业部负责对租赁合同中物业条款进行审核。

　　6.招商部递交财务部负责合同中财务条款进行审核。

　　7.总经理审批后转公司执行。

　　8.招商部根据领导批示意见与品牌公司确定合同条款，签定租赁合同。

　　9.招商部负责租赁合同的执行。

　　10、招商部负责监督租赁合同的执行。

　　一般商铺租赁合同（年租金10万元以下含10万元合同，现使用未经修改或原则性范围内修改的合同文本及商务条款在租赁决策范围内的合同）

　　审批流程：

　　招商员提报合同-→招商经理-→法律顾问-→招商总监-→总经理

　　特殊租赁租赁合同（年租金10万元以上不含10万元合同，合同文本有关键性条款修改，商务条款低于现租赁决策条件的合同）

　　审批流程：

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　　招商员提报合同-→招商经理-→法律顾问-→招商总监-→总经理-→董事长

　　二、租赁终止合同

　　1.招商部负责租赁终止合同的洽谈及报批。

　　2.招商部战略合作品牌合作终止合同，由招商部负责指导洽谈，招商部负责报批。

　　3.租赁合同期限结束，正常终止的，各地公司无需向招商部报批，汇总报备即可。

　　4.对于租赁合同期限未到，需非正常终止租赁合同的，招商部填写租赁终止合同审批表（附终止合同、终止原因说明、后续品牌洽谈情况）。

　　5.终止合同审批表经招商部经理、主管业务副总、总经理审核后报招商部审核。

　　6.终止合同经招商部招商中心总经理审核后转招商部物业部、财务部、招商部法务部审核。

　　7.招商部物业部负责对租赁合同中物业条款进行审核。

　　8.招商部财务部负责对租赁合同中财务条款进行审核。

　　9.招商部总经理审批后转各地商管公司执行。

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　　10.招商部根据领导批示意见与品牌公司确定终止条款，签定终止合同。

　　11.招商部负责租赁合同的执行。

　　三、品牌战略联盟合同

　　1.招商部负责战略联盟的洽谈、报批工作。

　　2.招商部与品牌公司洽谈商务条款并达成合作意向后，填写合同审批表（附品牌及公司资料、战略合作合同）。

　　3.合同审批表经招商部负责人审核后，报招商部招商中心总经理审核后转招商部物业部、财务部、招商部法务部审核。

　　4.招商部物业部负责对联盟合同中物业条款进行审核。

　　5.招商部财务部负责对联盟合同中财务条款进行审核。

　　6.招商部总经理审批后转招商部执行。

　　7.招商部根据领导批示意见与品牌公司确定合作条款，签定联盟合同。

　　8.招商部负责联盟合同的执行。

　　第五部分

　　公司招商部会议管理制度

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　　为进一步规范公司会议管理，做好上情下达和下情上报工作，实现公司信息在各部门之间快速有效传递，确保会议内容及议定的事项得到有效落实，以便有效地提升公司运营水平，特制订本制度。

　　一、招商部会议

　　1、商业例会

　　时间：每周五下午5：30召开，每周一次

　　地点：会议室

　　主持：招商总监

　　记录：行政人事

　　参加：招商部全体人员

　　内容：①会前每位员工提交每周工作完成情况说明和下周工作计划到部门经理。②会前部门经理提交每周工作完成情况说明、招商进度明细表和下周工作计划到总监和副总。③各部门总监检讨上周布置工作的跟进和完成情况及下周工作计划进行汇报。④部门经理检讨上周布置工作的跟进和完成情况及下周工作计划进行汇报。⑥招商部副总经理布置下周工作计划与任务。

　　2、部门经理会

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　　时间：（暂定）每周一下午5：30召开，每周一次。

　　地点：（暂定）二楼会议室

　　主持：招商部副总经理

　　记录：行政人事

　　参加：副总经理、招商总监、策划总监、营运总监、招商部经理、招商部副经理、营运部经理、营运部副经理、超市店长等经理级管理人员。

　　内容：①招商部副总传达库车城市运营商推进会议精神及上级安排工作；②各部门经理就本部门工作需招商部其他部门协调解决的问题进行沟通；

　　4、部门每日晨会

　　各部门每天须召开由部门经理主持召开的每日晨会，传达公司会议精神、讲评部门工作要点、落实各项管理措施、帮助下属解决工作中遇到的困难和问题，并对下一步工作进行指引。

　　二、会议要求

　　1、做好会议记录。招商部会议记录要做到专人记录和管理，会议记录人负责会议议定事项的督办和催办，并将督办和催办情况报告会议主持人。必要时应按照会议主持人的要求形成会议纪要，以使大家共

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　　同遵照执行。每月底人事行政部检查会议记录及落实情况，并作为考核当事人工作的依据。部门专题会议也要指定人员做好会议记录，用以备忘。

　　2、讲究会议质量。各类会议主持人会前应与参会人员充分沟通，做到心中有数。对议而不决的事项提出解决的原则与方法，并对此负责。各类会议力求精干高效用数据说话，部署的工作做没做，做到什么程度，没做或没做完的原因等等都要有明确具体可量化的答复，防止和杜绝空洞无物或泛泛而论。

　　3、力求会议实效。会议议定的事项、布置的工作任务、提出的办法措施，与会负责人要按照落实要求，层层进行传达贯彻，务必使直接执行人明确是什么、为什么、怎么做，对经常性工作要作用制度的形式确定下来，力求使每次会议都有具体的成果。

　　4、严格会议纪律。会议管理是保证会议质量的一项措施。与会人员应有机的安排工作，认真准备、准时参会。会议具体时间、地点由会议主持人决定、会议记录人会前通知。公司决策层领导主持的会议，行政人事部负责通知。与会人员一般不得缺席或指定他人代表，确因个人紧急事务需要请假的，须向会议主持人请假，同时指定专人代为履行职责。

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　　处罚：会议迟到者处罚按每分钟5元计算，迟到10分钟（含10分钟）以上视为缺席处理，无故缺席者处罚50元，会议时手机未开成静音者处罚10元。

　　部门晨会管理制度及内容标准

　　一、晨会管理制度

　　1、晨会开始时间为早上10：15分,时间为半小时，地点在本部门办公室举行,如有调整以上级领导通知为准。

　　2、晨会时应穿着整齐，如有发现未整理好衣装就参加者，由部门经理监督并做出相应处罚。

　　3、部门部工作人员，在晨会时间如遇突发事件需要外出应向部门经理请示并获得批准才能外出，如违规外出予以旷工处理。

　　4.晨会均不得缺席，如有特殊情况必须于当日上午8：30前向部门经理请示并获得批准，若得不到同意则不得缺席。

　　5、晨会时间按照部门部要求，迟到者、无故不参加者及会议时手机未开成静音者将按照会议管理制度直接予以处罚。

　　二、晨会内容标准

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　　1．部门经理传达上级领导精神，如有项目，招商政策变动等情况，将及时告知给部门人员，以便部门工作的开展。

　　2.部门人员汇报前一工作日的工作情况,总结收获,找出不足,内容务必真实,简洁,不得拖泥带水,含糊不清，由部门经理做出点评并予以指导。

　　3.部门人员上报当日的工作计划并说明如何执行。

　　4．如部门人员当日工作否需要上级领导或其它部门做出支持,应立即上报以便安排。

　　5.部门经理将本日必须完成的事项做出安排,具体落实到人,执行人须不折不扣的将安排事项完成。

　　6．部门人员遇到的困难及问题，可在晨会中提出，由部门经理安排沟通讨论，共商解决方案。

　　营运管理

　　一、装修手续的办理

　　收到商户递交的装修图纸、《装修申请表》、《底层店面招牌类设置申请表》《商业消防责任书》同时对施工方进行资质审核。

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　　了解商户是否知晓《设计制作技术要求》及《装修设计文件要求》内容，必要时再次向商户提供，并进行必要的解释。营运部使用《装修进场审批表》于5个工作日内进行内部审批。指引商户凭《装修进场审批表》缴纳装修保证金及装修许可证、装修工作证的保证金，指引商户凭审批后的装修进场审批表到物业部办理相关进场手续。

　　营运控制：

　　营运部负责审查有关形象、装修风格、效果。

　　商户装修如对商铺有较大改动,需有业主书面签字。

　　如需特殊作业时需办理及出示相关证明。

　　营运责任人：营运管理员

　　二、装修过程管理

　　负责督促客户围档。掌握客户装修工期和进度。对装修进度和项目进行监督。协调临近商户关系。

　　营运控制：

　　发现违规装修根据《底层店面招牌类设置申请表》及《装修设计文件要求》相关规定向商户下发《整改通知书》限定商户进行整改。针对情节严重的违规装修处罚需经总经理批准后方可执行。

　　营运责任人：营运管理专员

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　　三、装修完毕核验

　　协调物业部、工程部人员进行装修核验，核验合格后30日内给予商户办理押金退还手续。装修图纸技术资料最后移交行政部留存。

　　营运控制：

　　装修结束后使用《装修验收单》于商铺开业前进行核验。核验合格后商铺方能开业。办理装修押金退款前与商户确认施工过程违章扣款事项及金额。

　　营运责任人：营运管理专员

　　四、装修制度修订

　　在实际情况发生变化时,负责协调相关部门对发给商户的相关装修条例进行修订。

　　营运责任人：营运经理

　　五、运营环境的管理

　　关注商铺内灯光、色彩、内部的装饰效果及门面橱窗广告宣传效果。

　　营运控制：

　　3新疆华泽浩峰

　　营运部人员填写《日常运营巡视记录表》。营运部营运主管负责《日常运营巡视记录表》记录问题的协调、处理及跟踪。无法现场处理的情况发放《整改通知单》，经营运经理签字后，由营运管理专员下发。

　　营运责任人：营运主管

　　六、巡场工作

　　每日保证巡场3次。每次巡视填写《日常运营巡视记录表》。

　　营运控制：

　　巡场中发现的问题需通知相关责任方立即解决，无法立即解决的问题填写《整改通知单》。

　　《整改通知单》需注明：问题、责任人、整改要求、完成时限等项内容，送达责任人或其代表并要求其签收。重大共性问题及时向营运部营运主管汇报解决。

　　营运责任人：营运管理员

　　七、制订巡场路线

　　营运控制：

　　根据商业街的格局、商铺分布情况制定巡场线路和明确巡场内容。

　　营运责任人：营运经理

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　　八、培训

　　外来人员培训：物业部在装修队进场前对装修工程施工方进行装修交底培训。营运部于活动布展前对外场活动及临时促销现场负责人进行布场、活动秩序、保洁要求等培训。营运部对广告及装饰公司人员进行装饰布置、现场秩序维护、保洁要求等培训

　　内部营运人员培训：招商、营运专业知识培训谈判技巧及商务礼仪。

　　营运控制：

　　营运部、物管部每日进行巡场，发现违规时使用《整改通知书》，限定商户及时进行整改。定期组织专题交流、研讨会，定期进行考核。

　　营运责任人：营运部及物业部联合进行

　　客户管理

　　一、咨询接待

　　受理业户报修

　　工作标准

　　服务总台收到业户报修后填写《维修工作单》，通知工程部部半小时内前来接单并进行处理。

　　收到工程部处理完毕返还的《维修工作单》进行回访。

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　　管理控制

　　对超出维修服务范围内容的申请不予受理，但要耐心解释。

　　对工程部未能及时维修的需继续跟进。

　　责任人：客服人员

　　二、受理咨询

　　提供咨询服务时做好相应登记，如需其他部门配合的以《内部联络单》的形式交由相关部门处理。

　　管理控制

　　受理咨询时不能对外透露以下内容：

　　涉及公司内部事务。

　　商业机密。

　　商户的商业及个人信息。

　　其他可能对公司、商户不利的事情。

　　责任人：客服人员

　　三、投诉处理

　　投诉性质界定：

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　　属商品投诉时应按照《消费者商品投诉受理工作指引》确定是否在投诉范围内，如属其他类投诉应按如下操作：

　　重大投诉：接受投诉后，即时报告公司总经理，由总经理主持启动处理程序。

　　重要投诉：接受投诉后1小时内，责任部门负责人启动处理程序。

　　一般投诉：接受投诉2天内或按照相关方要求限期内解决。

　　责任人：客服人员

　　投诉受理

　　服务总台收到顾客来访、来电、来函等方式投诉时登记到《顾客接待登记表》。

　　其他工作人员收到顾客投诉时应第一时间转告相关人员。

　　管理控制

　　根据不卑不亢，礼貌耐心的接待原则接待投诉。

　　不属于投诉范围的投诉不予受理。

　　责任人：客服人员

　　投诉处理

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篇八：招商管理制度与流程

　　招商管理制度

　　招商管理制度15篇

　　在现在的社会生活中，越来越多地方需要用到制度，制度具有使我们知道，应该做什么，不应该做什么，惩恶扬善、维护公平的作用。拟定制度需要注意哪些问题呢？下面是小编帮大家整理的招商管理制度，仅供参考，欢迎大家阅读。

　　招商管理制度11、通讯费、交通费按综合部规定。

　　2、招待费:招商过程中,3、主力店代表、著名

　　4、品牌商家、大客户的招待需经主管领导批准,并填写《招待申请单》再进行招待。

　　5、出差费:招商中心人员因工作需要出差的,6、需经主管领导同意,并填写《出差申请单》再行出差,标准按公司出差统一标准执行。

　　7、礼品费:招商过程中,8、需要礼品派送,9、经主管领导同

　　10、意,并填写《礼品派送申请单》方可进行。

　　招商管理制度21、招商文员负责招商部有关合同、协议的领取、登记、保管、分发与存档工作。合同签定盖章之后,原件一式两份,客户一份,公司行政部档案室一份。招商文员必须另外复印三份,本部门留档一份,物业管理一份,财务一份,每份合同必须由当事人或部门负责人签名确认,以便备查。

　　2、招商总监负责招商人员签定的合同、协议的审阅,严格按照公司规定的流程进行操作。

　　3、招商人员必须严格按照公司规定租金价格与客户进行谈判,如果有主力店或著名品牌店的客户,租金浮动应请示总经理批准后,方可与客户谈判。

　　4、招商人员必须严格按照公司规定的有关合同范本进行相关合同的填写,客户有特殊要求的,必须告知经理同意后方可受理。

　　5、招商人员必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等。

　　6、招商人员在填写完相关合同后,严格按照公司规定的合同审批程序进行审批,审批后方可盖章。

　　7、招商人员在签定相关合同时,必须保证公司利益。

　　8、招商人员必须严格按照合同规定对客户进行租金的交纳工作,逾期或少交的客户,公司将对招商人员的奖金进行滞留。

　　9、如果招商人员没有按照公司的有关规定操作,造成的.后果有本人负担,造成的严重的经济后果公司将保留法律追诉权。

　　10、《合同、协议》的签定流程:1)招商人员到文员处领取合同、协议,并做好登记工作。

　　2)签约完毕后及时交回文员处,文员应做好归档工作。

　　3)当天没有签约完的合同、协议,下班前应交回文员处。

　　4)招商人员在签定完后,应将客户的资料、相关手续一并交回文员处。

　　招商管理制度31、通讯费:招商人员每月电话费补助元。

　　2、交通费:因公出差的`交通费、餐旅费,可按实际情况凭报销凭证经各上级领导审批后方可报销,费用标准按照行政部相关管理制度执行。

　　3、招待费:招商过程中主力店代表、著名品牌商家大客户的招待需经上级领导批准,并填写《招待申请单》再进行招待。

　　4、出差费:招商中心人员因工作需要出差的,需经总监以上领导同意,并填写《出差申请单》再行出差,标准按公司出差统一标准执行。

　　5、礼品费:招商过程中,如需要礼品派送,经主管领导同意,并填写《礼品派送申请单》方可进行。

　　招商管理制度41、负责每日客户接待,认真讲解招商政策;2、回答客户疑问;

　　3、完成招商工作;4、积累客户并建立客户档案;5、负责招商道具的正确使用与维护;6、严格遵守公司各项管理制度,遵守值班安排;7、定期对竞争对手进行跟踪调研并将情况上报经理或主管;8、帮助客户挑选中意的房源并办理后续手续(交定金、下预定单、签《房屋租赁合同》、交租金、领钥匙等);9、做好招商统计工作;10、每天例会汇报各自的`招商情况及其他需要解决疑难问题;11、负责协助客户签定意向书、办理租赁的相关手续;12、帮助客户办理开业前的相关准备工作保证客户能顺利开业;13、保证招商部内外环境整洁、有序。

　　偶发工作：

　　1、有大型活动要及时参加;2、及时到竞争对手那去做市场调查并掌握市场信息;3、客户合理退房;4、做好客户的说服工作;6、帮助其办理有关退房手续;7、领导交办的临时性工作;8、不定时上门拜访客户、积累招商客户资源;招商管理制度5第一章、招商部部门职能:

　　1、负责贸易城业态业种规划与调整。

　　2、对相关行业商户资源不断进行调查和储备。

　　3、负责商户资源的整合与入驻。

　　4、负责公司经营管理工作方案的制定。

　　5、负责商户《租赁合同》的管理,将各项费用的应收金额及时提交财务部。

　　6、转让转租和过户手续办理。

　　第二章、招商部主要职责:

　　1、按照xx贸易城总体业态规划进行全面招商。

　　2、严格管理《商铺租赁合同》,按照规定流程进行工作。对合同中的标的,要严守商业秘密;3、根据招商调研的结果确定业态定位及业种配置,制定招商计划,确定招商的项目,及时调整招商策略;4、结合xx贸易城的定位和规划有目的选择符合贸易城的入场经营户;5、对招商人员进行相关行业知识、招商技巧、相关政策法规等培训;6、对前期未完成的招商量继续补充招商。

　　7、根据商户的经营实力进行优胜劣汰,清除不良商户,进行补充招商;8、依据招商准入标准,要求商户带相关手续按流程签订合同,缴纳合同履约保证金和其它相关费用。

　　9、建立商户档案;10、完成领导布置的临时任务。

　　第三章、招商部各岗位职责:

　　一、招商部部长职责:1、按照市场业态规划和空余铺位情况进行全面招商;2、注意和商户的.有效沟通,充分了解客户的情况与需求,根据市场的实际情况和空余铺位状况推荐,同商户达到共识;3、按照业态要求,重点引进知名品牌、连锁机构等;4、不断研究市场变化,掌握商户心理,适时调整工作,引进商户资源,整合招商,实行一对一精确沟通。

　　5、对商户情况、公司情况以及外部各业种业态和品牌情况等有比较熟悉的了解,把握事态变化,成功招商;6、招商不徇私情。对重点引进的品牌商户,实行一户一策;7、严格管理《租赁合同》,按照规定流程进行工作。对合同中的标的,要严守商业秘密,不能出现信息纰漏;8、遵守公司制度,完成上级领导交办的其他任务。

　　二、品质管理职责:1、对入驻前的商户,进行品牌预审,避免出现重合;2、对进驻的商户进行品牌、品质管理工作;3、解决商户之间的关于品牌重合、代理纠纷等事务;4、检查入住商户商品的质量,杜绝假冒伪劣情况;5、接受商户关于追货行为的投诉,并且有效的解决;6、遵守公司制度,完成上级领导交办的其他任务;7、办理过户手续。

　　三、销售顾问职责:1、接待来访意向客户,并进行详细的解释、解答;2、根据公司要求,销售已出租的铺位;3、协助客户办理相关贷款、产权手续;4、制定销售计划并完成公司要求的销售指标;5、遵守公司制度,完成上级领导交办的其他任务。

　　招商管理制度6招商部各位员工相信在我们共事的这段时间里，大家都能任劳任怨地完成自己的工作并愉快相处，在此我们希望各位管理人员与员工之间能够相互理解、相互包容，可以在愉快、融洽的工作环境中更好的完成我们的工作，让每个人在这里都可以学习到很多的东西，能够不断成长，成为金鼎项目的一个中坚力量。

　　公司有效经营业务的基石就是所有员工能在诚实、勤奋、正直、信守承诺的基础上不断进取。我们部门的基石则是团结友善、互相帮扶、共同成长、共同勉励、共同进步！因而，所有员工在日常工作中能不断坚持并遵守我们的规章制度是我们的责任和义务。我们的制度适用于招商部全体工作人员，所有人应严格遵守并执行。若各位有任何疑问或建议，请随时提出，以便及时改正。

　　第1章考勤制度

　　目的:规范招商团队员工考勤与休假管理。

　　2.主体内容和适用范围：

　　本办法规定了作息时间、员工考勤、请休假及处罚规定。

　　作息时间：

　　1）.招商团队实施6天工作制

　　2）.节假日值班的，需要在人力资源部报备，可以倒休。外地及主管级以上的"可以

　　攒休，攒休可跨月，但一次休息时间不可超过一周。攒休在三个月内，休息完毕，超过三个月的不予计算。

　　3）.招商专员，转正后，享受每月500元的弹性绩效工资。

　　4）.招商部早会时间为8:45，所有员工必须按时参加，招商经理主持，未能按时参加早会的每次罚款10元。

　　考勤：

　　1）.公司实施指纹打卡考勤制。

　　2）.项目所有员工每天打卡签到4次，时间为上班前和下班后，出勤以打卡记录为准。

　　3）.异常出勤，填写《异常考勤附表》，主管、招商经理签字确认

　　4）.病事假以经批准的请假单为准。

　　5）.漏打卡：由于疏忽漏打卡的、打不上卡的，虽经核实在岗，每次仍需处罚20元。中午加班、接待客户、调研未打卡的，经理在异常出勤表上写明，招商经理签字确认，早晚必须打卡。

　　异常考勤管理：

　　1）.因工作需要，临时异地办公（出差）的员工不需打卡

　　2）.倒休时，必须详细标注倒休的哪一天，没有标注的，按照请假核算。

　　新入职员工、中途离职员工出勤计算方式：

　　1）.在15日前入职的，当月出勤计算为：不享受上半个月的休息日带薪工资，下半个月的休息日计发带薪工资。

　　2）.在15日后入职的，当月出勤只计算实际出勤天数。

　　3）.中途离职员工出勤计算方式：在15日前离职的，只计算实际出勤；15日后离职的，在15日前的休息日发放带薪休息日工资，15日后离职的只计算实际出勤天数。

　　4）.员工离职后，离职当月工资、佣金会在离职后第二个月发放。

　　考勤相关规定：

　　1）.迟到：按规定上班时间计，晚到不超过30分钟定义为迟到。

　　2）.早退：按规定下班时间计，提前离岗不超过30分钟为早退。

　　3）.无故不上班，不履行请假手续或未经公司批准，直接不上班等情况，超过半个小时，视为旷工半天，超过1个小时，视为旷工1天。

　　4）.迟到或早退30分钟以上视为旷工。

　　请假：

　　1）.备案登记：请假提前写请假条，必须由招商总监签批。未报送签批的，每次处罚10元。由于行业特殊，工作节奏紧凑，请假需有正当理由，理由不充分的不予审批，违者罚款100元。

　　2）.公休不用报送请假单，但公休天数一次超过4天的，需书提交面申请，招商总监签批。未报送签批的，每次罚款10元。

　　休假：休假种类有春节假、婚假、丧假、清明、五一、端午、中秋、国庆

　　1）.春节带薪休假3天，春节放假期间（大年三十到初二）值班人员值班实行三倍薪资。

　　2）.婚假：由于行业特殊性，给予3天带薪婚假。

　　3）.丧假：员工直系亲属（父母、配偶、子女）以及岳父母、公婆去世，给予带薪丧假3天。

　　处罚规定：

　　1）.迟到、早退，每次罚款10元。

　　2）.上下班不签到的，且无任何理由的，每次罚款20元。

　　3）.旷工3天（含）以上按自动离职处理。每旷工一天扣罚双倍日工资。

　　第2章日常工作要求

　　1、在工作场所不得做与工作无关的私人事情（包括吃零食、化妆、看与工作无关之报刊、睡觉、开小差、听耳机等），一经发现，罚款10元及作口头警告处理；屡劝不改或情节严重者，予以书面警告或解

　　除劳动合同。

　　2、任何时间都要以客户为重，不得怠慢，尤其注意午餐时间来访的客户。怠慢客户者视情况轻重而定处以口头警告，或书面警告处理，情节严重者立即辞退。

　　3、严禁在市场散播不利入驻商户的流言，以免影响整体士气及公司声誉，一经发现，书面警告处理，事态严重或再犯者立即解雇。

　　4、要注意保持工作场所整洁，所有招商人员均有义务保持招商部内部的整洁，亦有责任将有关资料归整放好，违者予以最低10元，最高50元的罚款处理。

　　5、有任何异议均不可在客户面前争论。对公司其他工作人员要注重礼貌，多用礼貌用语，保持公司良好形象，违者予以最低10元，最高100元的罚款处理。

　　6、工作期间需仪容整洁，按公司规定着装，保持个人形象。

　　7、招商内部的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用，工作用后物品应自觉放回原处。

　　8、工作期间招商人员不得以各种形式，向客户索取利益或要客户请客送礼等，违规者按情节轻重加以处罚，书面警告或解雇。

　　9、无论发生任何事情，都不能在公共场合争论，有事可向上级报告，进行最后判决。

　　10、陪同客人看铺前须告知其它同事，以便随时清楚行踪。

　　11、避免与客人在公共场合大声争吵，应将客人带到接待室内，了解其原因，并及时向经理反映，寻求解决办法。如有类似事件发生，处理不当者，予以口头警告处理。

　　12、同事之间应互相配合保持良好的关系，积极主动接待客人之余要注意不必要的"抢客"而造成误会。

　　13、招商办公室制定接待值班表，轮流值班。每位值班人员均需按顺序接待客户，不得挑客户、抢客户。值班人员外出由内勤代为接待做好登记，并将登记资料转交给值班人员。出现无接待情况每次对值班人员或内勤处。

　　招商管理制度1、各租赁经营公司必须贯彻“预防为主，防消结合”的方针，认真执行本公司制订的消防安全管理规则，自觉服从我公司安全保卫部，市场管理部的管理，正确处理好安全与经营的关系，确保有一个安全经营的良好环境；

　　2、严格遵守与新光建城装饰城管理有限公司签订的安全经营目标管理责任书的条款，各公司的签约责任人即为各公司的消防安全责任人，必须对本摊位的.安全经营切实负起责任。对本摊位的员工经常进行消防安全教育，严格遵守安全操作规程，对本摊位员工的安全教育每月不得少于一次，并结合本摊位的实际，负责制订并落实消防安全管理制度，将安全经营的责任落实到人；

　　3、切实做好本摊位的防火工作，确保本公司无火灾隐患，无火灾事故。自觉做到不挤占消防通道，消防前室，防火卷帘下严禁堆放商品及其它物品。灭火器材落实专人维护，管理，确保处于完好状态。员工要掌握防火，灭火的基本知识，人人会使用消防器材；

　　4、加强防火工作，严格对火种的管理。餐饮公司要教育，督促厨房间员工在操作时要掌握火候，人离灶台时必须关闭煤气灶。餐饮公司必须每半年对油烟管道彻底清洗一次，确保不积油污，以消除火灾隐患。做好安全防范工作；

　　5、游戏房必须严格按照公安、文化部门关于对公共娱乐场所管理规定执行，严格遵守我公司的消防安全管理，针对行业的特点，切实落实防火、防盗的责任制；

　　6、各公司严禁在禁烟区吸烟，不得乱拉乱接电源，不得擅自使用电热器材；

　　7、严格对固体酒精等易燃物品的管理，要集中保管，要设有专门仓库储存，专人负责，营业场所禁止存放，使用液化气要严格按照液化气的使用规定和操作规程；

　　8、经常对本摊位进行安全检查，发现隐患及时整改，一时解决不了的，及时报告本公司物业管理部，对公司物业管理部发出的隐患整改通知单，必须认真对待并限时整改，确保万无一失。

　　招商管理制度一、招商管理制度

　　1、制定统一客户洽谈表,客户跟踪表、客户来访登记表。

　　2、遵守公司上下班制度,如发现弄虚作假,予以严肃处理。

　　3、各线明确责任到人,遇到问题随时向上级领导反映。

　　4、每天中午安排人员值班,做到招商中心中午休息不关门。

　　5、招商员每天向各线经理汇报当天的工作,领取第二天任务。

　　6、招商中心现场每天至少1-2人值班。

　　7、招商中心负责人。须定时向上级领导汇报工作,定期编写工作总结并上报公司。

　　8、公司根据实际情况对招商人员及时调整,招商人员须服从公司统一安排。

　　二、招商现场管理制度

　　(一)、出勤管理

　　1、招商中心实行六天工作制

　　2、每天上班时间为:早9:00--晚18:00。

　　3、招商部门星期六、日安排人员值班。

　　4、招商人员每天上下班须打卡,不得迟到、早退,无故缺席和擅自离岗,违者须受处罚。

　　5、病假、事假

　　1、a(1)病假一天以内部门经理审批,一天以上者由总监审批,获批准后方可休假,销假时凭医院有效证明销假。

　　b(2)事假手续须提前一天书面申请,一天以内部门主管审批,一天以上由经理审批。

　　2、婚假、产假、探亲假、丧假等则按公司规定办。

　　三、纪律管理

　　1、招商人员须按规定着装并配带工作卡。

　　2、自觉维护招商中心良好秩序,上班时间内招商人员不准吃东西,不得随意串岗,吹牛谈天,打牌下棋及抽烟,嬉闹等,无客户时必须在洽谈台前坐好。

　　3、招商中心不得占用电话"煲电话粥",打声讯台者按公司规定处罚。

　　4、招商人员根据值日安排定时对招商中心进行清理,接待台内外个人物品(水杯、笔、本等)必须整齐简单,随时保持整洁,售楼资料整洁有序,不得使用待客水杯及饮料,客户走后,员工须立即清理,以维护招商中心的良好形象。

　　5、同事间应和睦相处,互帮互助,共同进步,不得私造谣言,拉帮结派而破坏团结。

　　6、招商人员接待客户时应热情,有礼貌,不可以带情绪上班;碰上刁蛮顾客,须理智对待,严禁与客户争吵。如发现招商人员对客户不礼貌、不耐烦、不理睬的,视情节轻重,给予50-200元的罚款,严重的辞退。

　　7、招商人员不得私自保留有关资料以外其它招商文件,否则以违纪论处。

　　8、招商员用餐必须在指定地点,指定时间进行,不许在接待台用餐。招商人员实行轮流用餐,保证用餐时间来访客户的正常接待工作。

　　9、下班后禁止在招商中心内喧嚣、嬉闹、闲坐。

　　10、严格执行公司财务制度,招商员不得私自或串通其他人员收取客户的定金和其他一切现金,严禁在业务中收取任何好处费,实物或回扣。

　　11、招商中心每天的客户登记本招商人员必须认真填写。

　　12、招商中心招商员每天遇到问题应及时向招商主管反映,每天的工作必须下班前向主管人员汇报。

　　13、租赁合同、合同审批单等一律不许涂改。

　　四、客户接待

　　招商人员须团结互助,不得争抢客户,不得围观客户,发扬"同心同力,勇于奉献"的公司精神,热情诚恳,耐心细致地完成客户的接待和跟踪服务,现将公司基本的客户接待制度公布如下:1、以进门都是客为原则界定客户。

　　2、和招商员有联系的客户再次上招商中心或电话咨询,应由原招商员继续接待。

　　3、由老客户引荐新客户,应视为同一客户。

　　4、招商员必须向上门的客户详尽的解说公司的招商条件及优惠政策。

　　5、招商员不允许任何上门的客户不理不睬,一经发现按公司制度处理。

　　五、客户登记

　　招商员认真做好客户接待和咨询纪录。

　　1、招商员必须将客户纪录填写在公司制度的客户纪录本上;纪录必须认真、明确。应及时纪录下你所推荐的位置情况,客户的问题和要求;招商员接待客户除公司统一登记外,应自备笔记本对本人客户进行登记并自行保管和跟踪。

　　2、每跟踪一次客户,记录要全面、详细,如年月日,客户反馈的意见必须纪录在客户跟踪上,并要及时归纳,整理,个人不能解决的,交招商主管人员解决处理。

　　六、培训

　　1、培训是联络工作人员感情,提高工作效益的有效途径,所有招商人员须认真对待并严格考勤,违反此规定公司给予处罚。

　　2、培训时,招商员须积极配合,提高自己对业务基础知识的认识和业务技巧的掌握程度。

　　3、培训课程安排

　　第一课:详细介绍公司背景,在公众心目中的形象;公司的目标,包括项目推广和公司的发展目标,确立招商员对公司的信心,讲解招商人员的行为准则。

　　第二课:介绍物业的详细情况,包括规模"定位、设施、价格、周边环境、公共设施、交通、该区域的城市发展计划,宏观及微观经济因素,对物业的影响情况。"第三课:讲解洽谈技巧。如何以提问寻找答案,询问客户需求,期望等掌握客户心理。

　　第四课:招商技巧、身体语言技巧、客户心理分析、签订租赁合同的.程序及注意事项。

　　七、市调管理制度

　　1、招商人员由部门经理安排市调的地点及目的。

　　2、在市调过程中,招商人员必须认真负责,不允许偷懒,不允许敷衍。

　　3、在市调过程中,招商人员必须正确的记录下市调的内容。

　　4、在市调过程中,招商人员必须注意个人安全,不要引起不必要的纠纷。

　　5、市调结束后,市调人员必须填写市调报告,把当天市调的结果上报部门经理。

　　八、出差管理制度

　　招商人员由总监安排出差。

　　1、出差所有的费用标准按公司标准。

　　2、出差途中不允许办理私事,否则按公司规定处罚。

　　3、出差途中不允许用公款游山玩水,否则按公司规定处罚。

　　4、在出差途中如工作需要延长时间,须及时上报主管部门批准。

　　5、出差的费用报销不允许弄虚作假,所有的费用按集团公司规定报销。

　　6、结束后必须向部门领导汇报结果,提交出差报告。

　　需制定的表格:2、客户洽谈登记表(横表无法在本文件中显示)3、电话联系登记表(横表无法在本文件中显示)4、工作汇报表

　　5、租赁合同条件表

　　招商管理制度9一、公司招商工作按本制度执行。

　　二、公司招商部为负责对外招商的主要部门，其他部门要积极配合促进招商工作的进程。

　　三、招商计划：

　　1、招商部根据公司总体规划制定月招商计划，同拟定的招商方案一起报总经理审批。

　　2、切实地招商计划执行，采取积极的措施促进招商进度。

　　四、招商进程

　　1、招商人员必须充分了解市场，作好市场调研、分析，向上级汇

　　报，提出有效的招商方案。禁止编造市场调查报告和传播不利于市场招商的信息。

　　2、扩展招商范围和区域，争取更多有势力、有实力的客户进驻。

　　3、认真接待每位客户，服务周到，认真讲解，以礼待客，博得客商的信任。

　　4、提高招商人员自身业务素质，熟悉掌握经营建材资料的基本常识，并做好租赁协议的签订工作。

　　5、及时建立好客户档案资料，已签订协议的客户及时提交给市场管理部。因滞后导致的.后果由负责人承担。

　　6、签订招商合同必须认真审核，各条款是否符合法律及公司政策，如因签订错误或出现漏洞由当事人承担责任。

　　7、招商合同拟定后经总经理批准方可签订。

　　8、招商谈判中禁止对客户承诺非公司政策允许的条件。

　　9、对于已交定金的租赁户及时与其沟通，使早进入市场装修和经营。

　　10、招商人员应互相协助促进招商进度，严禁为争抢客户而互相拆台。

　　11、招商人员应作好入驻商户的后期服务工作，为商户提供帮助及办理有关手续。

　　五、招商奖励

　　1、招商人员考核奖金按月计算，按季度发放(具体考核办法另定)2、超额100%完成的优秀招商人员，给予记大功一次，招商部以外人员在招商工作中有突出业绩的，给予记大功一次。

　　七、惩罚办法

　　1、招商工作人员为获得招商考核奖弄虚作假的，一经查实，给予扣发当月考核奖金处理。并记大过一次，直属主管记过一次。

　　2、与客户串通，谋取私人利者，一经查实扣发当月薪资，赔偿损失，予以辞退，直属主管记过一次。

　　3、以公司房产承租再抬高价格转租而赚取利益者，一经查实，扣发当月薪资，予以辞退，直属主管记过一次。

　　4、因招商工作出差在外，或在公司外场所不执行工作任务者，一经查实，按旷工处理，并记大过一次，直属主管记过一次。

　　5、挑拨公司与员工或客户之间关系，造成恶劣影响者，扣发当月奖金，作辞退处理，直属主管记小过一次。

　　6、招商人员未完成月最低计划者，记大过一次，季度内均未完成者，予以辞退。

　　7、未经公司允许私自对客户承诺条件而无法兑现者，给予记大过一次，直属主管记过一次。

　　8、招商签订的租赁协议有差错或漏洞的，相关责任人记过一次。参照《经济合同管理制度》

　　9、未按规定建立客户资料，或没有较交相关部门者，给予记过一次，直属主管记小过一次。

　　10、泄露招商资料、合同内容以及毁坏、丢失相关文件者，给予记过一次。造成严重后果的，由直接责任人承担损失，直属主管记过一次。

　　11、不服从上级的招商工作安排者，记小过一次。

　　招商管理制度101.招商部的所有员工在经过统一的"培训考试后方可上岗工作。

　　2.对于在岗职工,每周也要开展一次集中的学习培训。

　　3.培训学习时任何人不得无故缺席。

　　4.如有特殊情况不能参加培训学习者,应写出书面申请由直接领导批准。

　　5.不能参加培训的人员应在下次培训学习前将培训内容补上。

　　6.对于其他部门举行的培训,只要是涉及到招商业务的,也应全体参加。

　　7.对每个月的培训知识要定期考试一次。

　　8.如考试不合格者,必须重新补上培训课程,直到合格为止。

　　招商管理制度111、招商文员负责招商部有关合同、协议的领取、登记、保管、分发与存档工作。

　　合同签定盖章之后,原件一式两份,客户一份,公司行政部档案室一份。

　　招商文员必须另外复印三份,本部门留档一份,物业管理一份,财务一份,每份合同必须由当事人或部门负责人签名确认,以便备查。

　　2、招商总监负责招商人员签定的合同、协议的审阅,严格按照公司规定的流程进行操作。

　　3、招商人员必须严格按照公司规定租金价格与客户进行谈判,如果有主力店或著名品牌店的客户,租金浮动应请示总经理批准后,方可与客户谈判。

　　4、招商人员必须严格按照公司规定的有关合同范本进行相关合同的填写,客户有特殊要求的,必须告知经理同意后方可受理。

　　5、招商人员必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等。

　　6、招商人员在填写完相关合同后,严格按照公司规定的合同审批程序进行审批,审批后方可盖章。

　　7、招商人员在签定相关合同时,必须保证公司利益。

　　8、招商人员必须严格按照合同规定对客户进行租金的"交纳工作,逾期或少交的客户,公司将对招商人员的奖金进行滞留。

　　9、如果招商人员没有按照公司的有关规定操作,造成的后果有本人负担,造成的严重的经济后果公司将保留法律追诉权。

　　10、《合同、协议》的签定流程:1)招商人员到文员处领取合同、协议,并做好登记工作。

　　2)签约完毕后及时交回文员处,文员应做好归档工作。

　　3.)当天没有签约完的合同、协议,下班前应交回文员处。

　　4)招商人员在签定完后,应将客户的资料、相关手续一并交回文员处。

　　招商管理制度12一、目的1.整合招商工作内容,制定标准流程,使招商工作规范化,招商流程系统化。

　　二、适用范围

　　1.商业集团招商中心及各项目(mall和商业街)招商部的所有商铺招商工作均适用本管理流程。

　　三、招商工作管理流程

　　1.招商工作计划及目标

　　参照招商计划管理执行。

　　2.招商流程

　　a)项目市场调研、项目定位、业态规划、品牌落位

　　参照《项目定位及品牌落位编制及审批作业指引》执行。

　　b)租赁决策文件编制

　　参照租赁决策文件编制与审批作业指引执行。

　　c)商家联系

　　根据品牌落位图,通过商家库、项目所在地招商资源、代理公司媒介、加盟商媒介、品牌门店等方式获取相关联系方式,再与其进行联系大致介绍公司及项目情况,争取商谈、看场机会。

　　d)商家洽谈

　　向商家介绍公司、项目、周边商业、已进驻情况等内容,填写《客户洽谈记录》,争取商家到项目实地考察。

　　e)商家看场

　　商家主要就商圈、现场动线、方位、店铺格局、工程进度等内容进行考察。

　　f)商家条件谈判

　　商家对项目满意后,编制《商务条件确认单》就位置、租金、年限、交付标准等按《租赁决策文件》、《项目一铺一价审批表》进行报价,并按照商务条件审批表栏目与商家逐条展开谈判,填写《客户洽谈记录》,最终确定商家意向进驻条件并填制商务条件审批表,按《宝龙商业集团权责手册》报批。

　　g)商家合同签署

　　条件高于或等于集团政策时,项目可根据情况与商户签约,报备商业集团招商中心。

　　条件低于租赁政策时,项目经与商家多次争取后,向商业集团招商中

　　心提交洽谈情况及资料,最终上报商务条件审批表,待集团决策通过后,再与客户签约。

　　3.主力店招商流程:a)商务谈判

　　主力店部所有人员在对外进行商务报价时,必须以招商中心总经理及商业公司总经理签署的《商务条件确认单》为依据。

　　经过商务谈判,与商家确定《商务条件确认单》中的.各项内容。

　　将确定的商务条件填写《商务条件审批表》后,上决策会决策。

　　经决策会审批后的《商务条件审批表》作为合同签署的商务条件依据。

　　b)技术谈判

　　主力店工程技术条件谈判必须成立谈判小组,小组成员为主力店部指定负责人、设计管理中心指定负责人、项目管理中心指定负责人、商业集团总工办指定负责人。

　　在工程技术条件谈判完毕后,主力店部指定负责人、设计管理中心指定负责人、项目管理中心指定负责人、商业集团总工办指定负责人须在确定的技术工程条件文本上确认签字,作为合同签署的技术条件依据。

　　c)合同谈判

　　主力店合同文本谈判必须成立谈判小组,小组成员为主力店部指定负责人、商业法务指定负责人。

　　在合同文本谈判完毕后,主力店部指定负责人、相关法务指定负责人、客户主谈人员须在确定的《租赁合同》文本上确认签字,作为合同签署的合同文本依据。

　　4.商务条件审批流程:按《商业集团权责手册》报批。

　　5.合同审批流程:按《宝龙商业集团权责手册》报批。

　　6.招商管理

　　a)商家库管理

　　参照《商家库管理作业指引》执行。

　　b)商家意向战略管理

　　采用集团规定格式的商家意向、战略合作文件格式与商家签订相关合作文件,一式二份一份给客户保存一份备份至管理部。

　　项目与商户签订商家意向书时尽量收取保证金,以提升后续合同签署的可能性。项目自行保存已签署的商家意向书。

　　7.招商合同管理

　　参照《招商合同管理作业指引》执行。

　　附录:《商务条件审批表》、《商务合同审批表》!招商管理制度13第一条为进一步加大招商引资力度,创新招商引资模式,充分调动社会各界广泛参与招商引资的积极性,推进形成全方位、宽领域的大招商格局,结合《隆阳区重点产业招商引资工作方案》(隆办发〔20xx〕19号),特制定本实施细则。

　　第二条奖励对象

　　本实施细则的奖励对象是指为隆阳区发展引进云南省行政区域以外符合国家产业政策的非财政性直接投资、项目的引资人,包括企业、商会、协会、专业机构、民办非企业单位、社会组织和社会各界人士等。

　　第三条奖励条件及限制范围

　　(一)凡申请奖励的招商项目必须同时满足下列条件:1.项目符合国家和省、市、区产业政策和环保要求;2.项目资金系引进省外、境外非财政性直接投资资金。

　　(二)有下列情况的,不属于奖励范围:1.国家限制类及淘汰类产业项目;2.凡超出项目备案或核准文件规定的建设期限、项目合同规定的资金到位的最后期限的项目。

　　第四条奖励项目类型划分

　　(一)农牧产业、生物资源开发类项目:农、林、牧、渔业及生物食品药品加工等相关产业项目。

　　(二)工矿产业类项目:采矿业、制造业、电力、热力、燃气及水生产和供应等相关产业项目。

　　(三)城乡建设类项目:房地产开发类项目、建筑业、交通基础设施建设类项目、水利、环境和公共设施建设管理类等项目。

　　(四)商贸物流类项目:转口贸易、批发和零售业、住宿餐饮业、租赁和商务服务业、交通运输业、仓储业、信息传输、软件和信息化技术服务业(包括互联网、电商、大数据)等项目。

　　(五)其他类项目:大健康产业、旅游文化产业、社会公共服务、科技研究和技术服务业、教育卫生、金融业等项目。

　　第五条奖励基础额确定

　　按照年度省外资金利用实际投资额为标准确定(金融业按实际注册资本金计算)。

　　第六条奖励标准

　　(一)农牧产业、生物资源开发类项目:实际投资额达20xx万元人民币及以上的项目按照实际投资额2‰奖励。

　　外资项目实际投资额达200万美元及以上的项目,按照实际投资额2‰奖励。

　　(二)工矿产业类项目:实际投资额达1亿元人民币及以上且投资周期为多年的项目,项目实施第一年按照实际投资额2‰奖励,第二年按照实际投资额1.5‰奖励,三年及以上按照实际投资额1‰奖励。

　　外资项目实际投资额达1000万美元及以上且投资周期为多年的项目,项目实施第一年按照实际投资额2‰奖励,第二年按照实际投资额1.5‰奖励,三年及以上按照实际投资额1‰奖励。

　　(三)城乡建设类项目:实际投资额达1亿元人民币及以上且投资周期为多年的项目,项目实施第一年按照实际投资额1‰奖励,第二年按照实际投资额0.5‰奖励,三年及以上按照实际投资额0.3‰奖励。

　　外资项目实际投资额达1000万美元及以上且投资周期为多年的项目,项目实施第一年按照实际投资额1‰奖励,第二年按照实际投资额0.5‰奖励,三年及以上按照实际投资额0.3‰奖励。

　　(四)商贸物流类项目:实际投资额达20xx万元人民币及以上的项目

　　按照实际投资额1.5‰奖励。

　　外资项目实际投资额达200万美元及以上的.项目,按照实际投资额1.5‰奖励。

　　(五)大健康产业、旅游文化产业、科研产业及社会公共服务产业、教育卫生类项目:实际投资额达20xx万元人民币及以上的项目按照实际投资额2‰奖励。

　　外资实际投资额达200万美元及以上的项目按照实际投资额2‰奖励。

　　(六)金融类项目:实际注册资本金达5000万元人民币及以上且投融资资金用在本辖区范围内的项目按照注册资金1‰奖励。

　　外资实际注册资本金达500万美元及以上,且投融资资金用在本辖区范围内的项目按照注册资金1‰奖励。

　　(七)以上类别单个项目累计奖励额不超过100万元人民币,奖励以人民币支付。

　　第七条对优强企业项目的奖励

　　优强企业项目是指世界500强、中国500强、地区行业100强、国家级龙头企业、省级龙头企业(企业身份认定以项目签约日期前一年相关部门公布的统计数据为准,国内及港、澳、台地区项目投资规模按照签约日基准汇率折算)。

　　(一)引进世界500强的企业,一次性奖励20万元人民币。

　　(二)引进中国500强的企业,一次性奖励10万元人民币。

　　(三)引进地区行业100强、国家级龙头企业、省级龙头企业,一次性奖励5万元人民币。

　　第八条奖励项目认定

　　符合奖励条件的项目,须凭项目正式合同或协议复印件、在隆阳区设立公司的营业执照复印件、项目备案证、项目表、企业表、项目现场照片等材料,领取并填写《隆阳区招商引资项目认定表》,办理项目认定登记手续。

　　第九条项目资金到位认定

　　(一)以货币出资的,须以现金汇入所投资企业(应为隆阳区境内注册

　　登记的企业)的开户银行账户并投入建设生产,且引资额已纳入隆阳区国内合作或外商投资统计,并提供下列至少一项到位资金证明材料:《固定资产投资完成情况表》复印件、银行进账单据(注册资本项目以企业在登记机关登记的实缴资本总额或银行开具的进账凭证(注明资金用途)或验资报告为准)、设备购置合同、付款凭证和设备到位照片、其他能够证明资金到账的有效凭证。

　　(二)以实物、知识产权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资的,须经有资质的中介机构对出资价值进行评估,且引资额已纳入隆阳区国内合作或外商投资统计。

　　第十条引资人备案登记程序

　　(一)符合奖励条件要求的引资人,在申请奖励前,凭以下材料领取并填写《隆阳区招商引资人备案登记表》,办理引资人备案登记手续。

　　1.项目投资者、招商项目受益者签署的委托其开展投资引荐事务的委托书或证明;2.引资人组织机构代码证复印件或身份证复印件。

　　(二)同一个项目只认定一个引资人。

　　(三)投资人不能同时以引资人身份或委托他人对其自身投资的项目申请引资奖励。

　　(四)根据工作需要,区招商局可与符合条件的引资人签订委托招商或代理招商协议,并直接进行备案登记。

　　第十一条审核领导小组及审核时间

　　(一)审核领导小组:成立隆阳区招商引资奖励审核领导小组,由区政府分管领导任组长,区招商局主要领导任副组长,项目主管部门为成员,负责招商引资奖励的审核认定。审核领导小组下设办公室在区招商局,由区招商局局长兼任办公室主任,负责处理日常事务。

　　(二)审核时间:招商引资奖励申报审核工作每年进行2次。区招商局分别在每年2月底和9月底前,将符合申请条件的引资人申报材料进行汇总审查,并报区招商引资奖励审核领导小组审核认定,认定结果报区人民政府研究。

　　第十二条奖励兑现

　　(一)对拟奖励引资人名单和金额,经审定同意后,由区人民政府下发奖励通知,并兑现奖金。

　　(二)在发出奖励通知六个月内未领取奖金的,视为自动放弃。

　　(三)奖金收入的应纳税款由引资人自行依法缴纳。

　　(四)对采取各种不正当手段骗取奖励的,追回全部奖金,并追究相关人员的责任;涉嫌犯罪的,移交司法机关处理。

　　(五)招商奖励资金由区财政统筹安排。

　　第十三条其他可列入奖励的项目由区招商引资奖励审核领导小组认定后报区人民政府研究。

　　第十四条本实施细则由区招商局负责解释。

　　第十五条本实施细则自发布之日起开始实施。

　　招商管理制度14一、xx贸易城品牌登记备案管理规定:规范xx贸易城内商户的经营行为,维护广大商户的合法权益,促进市场良性发展,特制定本规定:(一)xx贸易城实行品牌唯一性管理制度:即一个店铺所经营的品牌,另一店铺不得重复经营。同时适当限制单店经营品牌数量,避免资源浪费、无序竞争;(二)xx贸易城负责对商户所经营的商品品牌进行登记备案、审核、公示、品牌种类管理及商户纠纷的解决等事宜;(三)自即日起对在xx贸易城内进行经营的品牌进行登记备案,对已登记备案的品牌进行公示并受xx贸易城保护,其他商户不得再经营同一品牌的商品。若同一品牌进场经营,一般采取先入为主的办法解决。另外,根据进货渠道的不同,公司将优先考虑有销售权限的总经销总代理进场经营;(四)商户在申请品牌登记备案时应提供厂家(或代理商)授权委托书、进货凭证等相关资料;(五)已完成登记备案的品牌,在经营中必须按照季节的变换及时调整货品,否则将取消商户对该品牌的登记保护;(六)在经营中,店铺承包人如果因为供应商的变化、货品的变化等

　　原因需要更换品牌、按《租赁合同》可增加新品牌或要实行总经销、总代理,要提前7-10天提出书面申请,经公司招商部、品牌审核、注册备案、经领导批准后,店铺承包人方可进货上货。不经批准随意更换品牌或临时上杂牌、甚至水货者,一经发现,按规定进行适当处罚,并责令限期撤货;(七)经过核查,如果是窜货、跟货、倾销而导致xx贸易城内受合同保护的其它店铺同质品牌无法经营造成经济损失者,公司将追究责任人经济法律责任;(八)xx贸易城内不同商户经营的商品如果出现追货、重货,按照以下的原则进行解决:1、已登记备案的商户优先受保护

　　未进行品牌登记备案的商户,可与已备案商户协商以不高于已登记备案商户进货价的价格将商品转让,如协商不成,则未进行品牌登记备案的商户必须于三个工作日内将商品撤出xx贸易城。

　　2、拥有厂家(或代理商)授权委托书的优先受保护

　　如果追货、重货商户都没有进行品牌登记备案,则拥有厂家(或代理商)授权委托书的优先受保护,另外商户必须立即将商品撤出xx贸易城,或经协商以不高于拥有厂家(或代理商)授权委托书的商户进货价的价格将商品转让。

　　3、能够及时提供进货凭证证明进货时间在前的优先受保护

　　如果出现追货、重货商户都没有进行品牌登记备案,也都没有厂家(或代理商)授权委托书,则能够提供真实有效的进货凭证证明进货时间在前的优先受保护,另外商户必须立即将商品撤出xx贸易城,或经协商以不高于拥有厂家(或代理商)授权委托书的商户进货价的价格将商品转让。

　　(九)如果出现追货、重货商户既没有进行品牌登记备案,也都没有厂家(或代理商)授权委托书,同时都不能够提供真实有效的进货凭证证明进货时间,则按以下原则进行解决:1、xx贸易城首先进行调解,各方以经过协商确定的同样的价格销售该商品。如某一方出现违反该价格的销售行为,必须立即将该商品撤

　　出xx贸易城,同时对该商户处以200―1000元的罚款。

　　2、如经调解各方不能以同样的价格销售该商品,则出现追货、重货的各方商户必须同时将重货

　　商品撤出xx贸易城。

　　(十)品牌登记备案有效期截止每年春节,每年春节过后必须进行重新登记,以前登记的商户享有优先权。

　　二、商户进场和撤离管理制度:(一)商户通知

　　1、告之商户开业时间和与市场管理部的具体联系方式;2、商户资格审查意见、经营商品和相关手续由招商部移交市场管理部;(二)商户接洽

　　1、交代进场等诸项事宜;2、《商户经营管理公约》等材料交与商户;3、与商户相关的重要文件、制度汇编发至商户;4、引荐工程部与商户联系有关装修事宜;5、与保安部联系办理工卡、胸牌。

　　(三)店铺装修

　　1、工程部对装修施工方案进行审核,发放装修施工通知单;2、施工单位和施工人员验证登记;3、施工过程中工程部、市场管理部进行施工监管,确保按照时间、要求完成施工;4、商户遇到特殊的装修要求,应同工程部商讨,确定施工方案;(四)验收

　　1、工程部、市场管理部、企划部、保安部配合商户进行装修工程验收;2、验收达标,符合消防安全和管理要求,由工程部签署验收合格单,交市场管理部准许商户进场管理;3、通知商户去市场管理部办理开业申请手续;(五)开业

　　1、市场管理部签署相关开业申请后,商户依据开业时间进行铺货和开业;2、市场管理部协同各相关部门,开始提供开业的各项服务;3、向商户发放xx贸易城有关管理规定和办理商户的各项存档资料;(六)撤离

　　1、招商部根据市场管理部(同意撤离)的书面通知,开出联系单要求:(1)工程部――协同客户服务部根据租约及相关资料一起和商户验收店铺(包括收回电话线路及有关财产等);(2)市场管理部――协同客户服务部对有关财产办理退返手续;(3)保安部――跟进商户财产出门监管及保安、清洁相关事宜;(4)财务部――办理相关财务手续及电脑户口终止。

　　(七)撤离后

　　(1)各有关部门三天内将撤离商户的本部门应收费用明细,汇总市场管理部处理;(2)市场管理部给招商部书面确认有关商户全部撤出和要求跟进有关事宜(若有);(3)市场管理部把商户的欠费明细总汇等相关资料上报财务部处理。

　　(八)商户清退管理

　　1、商户清退包括租户、品牌清退和商品退货;2、符合下列条件的,必须进行商户清退工作;(1)商户无故不按约定交纳租金较长时间;(2)严重违反xx贸易城各项规章制度,给xx贸易城的信誉造成恶劣影响或重大财产损失的";(3)合作态度不端正,借机炒作铺位,转租或更改约定经营项目的;(4)一年之内两次以上被国家执法部门因质量、价格、安全、卫生、环保、计量等原因处罚的;(5)严重违反合同规定事项;(6)商户主动放弃在xx贸易城的经营权的;(7)商户有其他违约违法情况,不适宜再继续经营的。

　　3、商户清退流程

　　(1)各部门根据上述情况填写《商户变更/清退审批单》注明清退类型,提出替代商户,经部门负责人审批后报主管领导审定;(2)经主管领导审定清退的品牌,市场管理部与商户洽商终止事宜,起草终止合作协议,按照合同会签程序办理审核手续;(3)终止协议,由市场管理部转财务部一份,按照协议规定,财务部冻结相关押金,三个月后,无重大退货和投诉事项发生,予以结清所有款项。

　　(4)市场管理部按照商业装修相关规定程序办理商户撤场事宜。

　　4、符合下列条件,须办理商品退货工作:(1)商户申请退货;(2)决定不经营的商品;(3)质量不合格商品。

　　5、商户在市场管理部填写《物品出门单》,经市场管理部确认后在规定的时间内前来办理商品退货手续。

　　三、商户资格审查及品质管理:(一)商户的引进、导入应以xx贸易城的长期经营信誉为首要目标,事先经过认真的市场调查分析,严格遵守商户引理流程,严格审验品牌和商户的资质、经营信誉,逐级上报,规范合同签定流程。

　　(二)在商户的引进时严格把关,引进后应对商户的经营、促销活动给予全方位的支持协助,才能保持xx贸易城良好经营信誉,增值xx贸易城的无形资产。审查内容如下:1、审查经营类型;2、审查经济实力;3、审查经营能力;4、审查品牌优势;5、审查商品风格;6、审查商品价位;7、审查市场反映;招商管理制度15一、考勤规章制度

　　1、招商人员工作时间为早上8:30-下午18:00分。

　　2、招商人员每日上、下班须亲自打卡,任何人不得互相代打或以任何借口不打卡,如有漏打每次扣罚10元,一个月内累计3次漏打,则给予书面警告,一个月内累计2次书面警告,则作解雇处理。

　　3、报到时应穿着整齐,如有发现未整理好衣装就报到者,由招商经理监督做好后再报到,考勤时间以经理最后确认为准,并作漏打一次处理,罚款10元。

　　4、招商部工作人员,在上班期间如遇突发事件需要外出应向招商经理请示并获得批准才能外出,如违规外出予以旷工处理。

　　5、招商人员实行六天工作制,采用逢周六、周日轮休制,休假要由招商经理统一安排,连续休假时间一般不可以超过三天。

　　6、如遇突发事件需请假,须于当日上午7:30前告知经理且获得批准,并在上班后的一个工作日内补办请假手续,若没有及时知会经理作旷工处理及予以口头警告。

　　7、招商人员必须及时填写《客户来访资料登记表》、《已租客户资料表》(租控)、《周工作总结表》、《月工作计划表》及《客户资料保护名单》等,每天交经理存档。

　　8、凡开业和举行重大活动期间取消一切休假,请假须征得招商经理同意,否则按旷工论处。

　　9、凡相关培训会议均不得缺席,如有特殊情况必须向招商经理请示,若得不到同意则不得缺席。

　　10、安排市场调查当天,必须先回公司,知会招商经理,再由公司出发。

　　11、工作时间内,需要外出时须向上级经理申请,不得私自决定。擅离岗位没有上报公司者作旷工论处。

　　12、上班时间按照招商部要求,迟到者将由经理记录,迟到第一分钟开始罚款,每迟到一分钟扣罚一元,每迟到超过30分钟者将予以口头警告处理。

　　二、日常工作要求

　　1、如在工作场所做与工作无关的私人事情(包括吃零食、吃早餐、化妆、看与工作无关之报刊、睡觉、开小差、听耳机等),一经发现,罚款10元及作口头警告处理;屡劝不改或情节严重者,予以书面警告或即时解雇。

　　2、任何时间都要以客人为重,不得怠慢,尤其注意午餐时间来访的客人。怠慢客人者视情况轻重而定处以口头警告,或书面警告处理情节严重者立即辞退。

　　3、严禁在市场散播不利入驻商户的流言,以免影响整体士气及公司声誉,一经发现,书面警告处理,事态严重或再犯者立即解雇。

　　4、要注意保持工作场所整洁,特别在开业和举行其他重大活动期间,所有招商人员均有义务保持招商部及市场内部的整洁,亦有责任将有关资料归整放好,违者予以最低10元,最高50元的罚款处理。

　　5、必须服从上级领导工作安排,有任何异议均不可在客人面前争论。对其他公司工作人员要注重礼貌,多用礼貌用语,保持公司良好形象,违者予以最低10元,最高100元的罚款处理。

　　6、工作期间需仪容整洁,按公司规定统一着装,保持个人形象。

　　7、招商内部的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用,工作用后物品应自觉放回原处。

　　8、工作期间招商人员不得以各种形式,向客户索取利益或要客户请客送礼等,违规者按情节轻重加以处罚,书面警告或解雇。

　　9、无论发生任何事情,都不能在招商现场争论,有事可向招商经理报告,进行最后判决。

　　10、陪同客人看铺前须告知其它同事,以便随时清楚行踪。如需外出午膳,必须由经理安排,外出午膳时间不可超过45分钟。行踪不清晰者以"失踪"时起计每分钟罚款1元,情节严重者口头警告。

　　11、避免与客人在招商现场大声争吵,应将客人带到接待室内,了解其原因,并及时向经理反映,寻求解决办法。如有类似事件发生,处理不当者,予以口头警告处理。

　　12、同事之间应互相配合保持良好的关系,积极主动接待客人之余要注意不必要的抢客"而造成误会。注:"积极"与"抢客"之间只是一步之差。

　　牵涉"抢客"的招商人员除归还客户外,另将被罚一个星期内不得参加现场接待。

　　13、招商现场由各组抽调人员每天按照值班表轮流值班。每位值班人员均需按顺序接待客户,不得挑客户、抢客户。

　　14、接待了他人客户的招商人员,必须主动将客户还给该招商人员,如果该招商人员不在现场,应该及时与其取得联系,经同意并在了解前期洽谈情况之后进一步与客户洽谈,之后将结果反馈与原招商人员。

　　15、他人接待客户时,其他人员不允许主动插话或帮助介绍,除非得到请示或应允。

　　16、每位招商人员接待客户要做到有始有终,不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其他客户,否则视为挑客户。

　　17、招商人员接待客户必须问清楚客户来访渠道和目的(如:是否和其它招商人员有过联系),经确认无冲突之后方能洽谈客户。如果之前有过招商人员接触,但客户没有指定某招商人员或记不清,洽谈完毕需做无法辨认登记,之后与客户保护名单进行核对,保护名单未有记录的,视为该招商接待人员客户。管理规定未列详尽之处,若发现问题之后应及时向招商经理通报,由招商经理经调查了解情况之后作出公平之处理。

　　18、任何人员未经许可,不得随意泄露公司同事之电话及地址。违者口头警告一次处理,情况严重者书面警告或解雇处理。

　　19、在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言,违者每次罚款20元处理。

　　20、对上司不恭敬或工作态度不端正者,其招商经理有权予以酌情处理,轻则口头警告及罚款处理(扣罚额最低10元最高100元),重则书面警告或解雇处理,视情节严重程度而定。

　　21、公司配发的工作制服必须小心保管,如有遗失或损坏作违例处理,其间如有遗失或损坏需重新申领者,必须先写报告,由经理签名后方可领取。

　　22、该项目负责人的通讯资料详细记录在工作笔记本上,随身携带,方便通信联络;主要为策划经理、招商经理、招商主管、工程主管、物业主管的电话。

　　23、应以公司利益为最大前提,在任何时候、任何场合都不应参与及讨论散播有损或影响公司利益的活动和言论。

　　24、尊重每一位到访客户,无论是同行还是随便看看,因为他们都是我们的传声筒。

　　25、尊重上级领导和每一位同事,在客户里不作有损同事声誉人格的言说。

　　26、严守公司业务机密,不应向外泄露有关公司业务的资料。未经公司许可不得翻查、抄录公司的任何重要资料。

　　27、未经公司许可不得外借、外传及调动公司的招商资料。

　　28、不应宣扬有损公司内部团结、制造消极情绪的言论。

　　29、不应参与商铺

　　炒作或私人行为。

　　30、不得偏袒、徇私、包庇任何违纪、违规行为。

　　31、不得有贪污、盗窃、营私舞弊等有损公司利益及声誉之行为。

　　32、未经公司许可,不得私自代客转让铺位。

　　33、对于未经批准授权之事,不得擅自答应客户要求,不得擅自修改任何合同条款。

　　34、在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言,违者口头警告。

　　35、绝对服从公司上级领导的工作安排。

　　三、培训管理制度

　　1、招商部的所有员工在经过统一的培训考试后方可上岗工作。

　　2、对于在岗职工,每周也要开展一次集中的学习培训。

　　3、培训学习时任何人不得无故缺席。

　　4、如有特殊情况不能参加培训学习者,应写出书面申请由直接领导批准。

　　5、不能参加培训的人员应在下次培训学习前将培训内容补上。

　　6、对于其他部门举行的培训,只要是涉及到招商业务的,也应全体参加。

　　7、对每个月的培训知识要定期考试一次。

　　8、如考试不合格者,必须重新补上培训课程,直到合格为止。

　　四、招商费用管理制度

　　1、通讯费:招商人员每月电话费补助50元。

　　2、交通费:因公出差的交通费、餐旅费,可按实际情况凭报销凭证经招商经理审批后方可报销,费用标准按照行政部相关管理制度执行。

　　3、招待费:招商过程中主力店代表、着名品牌商家大客户的招待需经主管领导批准,并填写《招待申请单》再进行招待。

　　4、出差费:招商中心人员因工作需要出差的,需经主管领导同意,并填写《出差申请单》再行出差,标准按公司出差统一标准执行。

　　5、礼品费:招商过程中,如需要礼品派送,经主管领导同意,并填写《礼品派送申请单》方可进行。

　　五、合同管理制度

　　1、招商文员负责招商部有关合同、协议的领取、登记、保管、分发与存档工作。合同签定盖章之后,原件一式两份,客户一份,公司行政部档案室一份。招商文员必须另外复印三份,本部门留档一份,物业管理一份,财务一份,每份合同必须由当事人或部门负责人签名确认,以便备查。

　　2、招商经理负责招商人员签定的合同、协议的审阅,严格按照公司规定的流程进行操作。

　　3、招商人员必须严格按照公司规定租金价格与客户进行谈判,如果有主力店或着名品牌店的客户,租金浮动应请示领导批准后,方可与客户谈判。

　　4、招商人员必须严格按照公司规定的有关合同范本进行相关合同的填写,客户有特殊要求的,必须告知经理同意后方可受理。

　　5、招商人员必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等。

　　6、招商人员在填写完相关合同后,严格按照公司规定的合同审批程序进行审批,审批后方可盖章。

　　7、招商人员在签定相关合同时,必须保证公司利益。

　　8、招商人员必须严格按照合同规定对客户进行租金的交纳工作,逾期或少交的客户,公司将对招商人员的奖金进行滞留。

　　9、如果招商人员没有按照公司的有关规定操作,造成的后果有本

　　人负担,造成的`严重的经济后果公司将保留法律追诉权。

　　10、《合同、协议》的签定流程:(1)、招商人员到文员处领取合同、协议,并做好登记工作。

　　(2)、签约完毕后及时交回文员处,文员应做好归档工作。

　　(3)、当天没有签约完的合同、协议,下班前应交回文员处。

　　(4)、招商人员在签定完后,应将客户的资料、相关手续一并交回文员处。

　　六、仪容仪表基本要求

　　招商员仪容仪表:一)男性:服饰

　　1、必须穿着统一制服(西服);2、必须保持衣装整齐、干净、无汗迹和明显皱褶;3、扣好纽扣,结好领带,衬衫不可有明显图案,衬衫袖口不要挽起来应扣上纽扣;4、穿西服时应穿皮鞋,不可穿漆皮、反皮或凉鞋;5、西装上衣的口袋原则上不应装东西;6、上衣领子不要乱别徽章,装饰以少为宜;7、衣袋中不要多装物品;8、鞋要保持干净、光亮;不要有意把领带夹暴露在他人视野之内。

　　男性:容貌

　　1、头发要常修剪,发脚长度以保持不长耳部不触衣领为度;2、不得留胡须,要保持面部清洁,胡子要刮干净。

　　3、男员工可隔日刮脸,但不得化妆。

　　二)女性:服装

　　女式西服颜色要协调,穿西裙时不宜穿花袜子,袜子不要露在裤子或裙子外,穿着行政高

　　鞋;女性:装饰

　　1、女员工要化淡妆,要求粉底不能打得太厚,且要保持均匀,与其皮肤底色协调;

　　2、眼影以不易有察觉为宜,眼线不要色度太重,眼眉形中以轻描为主;3、涂胭脂以较淡和弥补脸型不足为基本标准,并能使人体现出精神饱满和肯有表春朝气;4、指甲不可留得过长,不可涂有色甲油在指甲上;5、忌用过多香水或使用刺激性味强的香水,以免客户反感;6、头发要经常洗,要注意头皮屑的控制;7、不可配带过多饰物,项链不可露出制服处,戒指最多一个,款式简单;8、衫的钮扣要全部扣上,特别是第一料钮扣。

　　三)整体要求

　　在为客户服务进行中,不得流露出冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情,要友好、热

　　情、精神饱满和风充优雅地为客人服务;办公桌和接待桌上不宜摆放过多物品,凡是客人能够看得见的地方都要时刻保持整洁。凡在招商部的招商人员都须配带胸卡。

　　行为举止、言谈用语:1、站姿:1)、躯干:挺胸、收腹、紧臀、项挺直、头部端正、微收下颌。

　　2)、面部:微笑、目视前方

　　3)、四肢:两臂自然下垂,两手伸直,手指落在腿侧裤缝处。特殊营业场所两手可握在背后或两手握在腹前,右手在左手上面。两腿蹦直,脚间距与肩同宽,脚尖向外微分。

　　2、坐姿:1)、眼睛目视前方,用余光注视座位。

　　2)、轻轻走到座位正面,轻轻落座,避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动及发出响声。

　　3)、当客人到访时,应该放

　　下手中事情再起来相迎,当客人就座后自己方可坐下。

　　4)、造访生客时,坐落在座椅前1/3;造访熟客时,可落在座椅的2/3,

　　不得靠依椅背。

　　5)、女士落座时,应用两手将裙子向前轻拢,以免坐皱或显出不雅。听人讲话时,上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者,用柔和的目光注视对方,根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情。不可东张西望或显得心不在焉。

　　6)、两手平放在两腿间,也不要托肋、玩弄任何物品或有其他小动作。

　　7)、两腿自然平放,不得跷二郎腿,男士两腿间距可容一拳,女士两腿应并拢,脚不要踏拍地板或摆动。

　　8)、座位上站起,动作要轻,避免引起座椅倾倒或出现声响,一般从座椅左侧站起。离位时,要将座椅轻轻搬起至原位,再轻轻落下,忌拖或推椅。

　　3、动姿:1)、行走时步伐要适中,女性用小步。切忌大步流星,最禁奔跑(危急情况例外),也不可脚擦着地板走。

　　2)、行走时上身保持站姿标准。大腿动作幅度要小,主要以向前弹出小腿带出步伐。忌讳挺髋扭臀等不雅动作,也不要在行走时出现明显的正反"八字脚"。

　　3)、走廊、楼梯等公共通道,员工应靠左边而行,不宜在走廊中间大摇大摆。

　　4)、几人同行时,不要并排走,以免影响客人或他人通行。如确需并排走时,并排不要超过3人,并随时注意主动为他人让路,切忌横行直撞。

　　5)、不论在何地方遇到客人,都要主动让路,不可抢行。

　　6)、在单人通行的门口,不可两人挤出挤进,遇到客人或同事,应主动退后,并微笑着做出手势"您先请"。

　　7)、走廊行走时,一般不要随便超过前行的客人,如需超过,首先应说"对不起",待客人闪开时说声"谢谢",再轻轻穿过。

　　8)、和客人、同事对面擦过时,应主动侧向,并点头问好。

　　9)、给客人做向导时,要走在客人前二步远的一侧,以便随时向客人解说和照顾客人。

　　10)、行走时不得哼歌曲、吹口哨和跺脚。

　　11)、工作时不得忸怩作态,做怪脸、吐舌、眨眼、照镜子、涂口红等。不得将任何物件夹于腋下。

　　12)、注间"三轻"即说话轻、走路轻、操作轻。

　　社交场合或与特殊客人见面时,可行礼表示尊敬,行礼约20度,头与上身一同前曲,男性双手自然下垂或同时用右手与对方握手,女性双手在腹前合拢,右手压在左手上。极特殊场合才行45度鞠躬礼。行礼完毕要用热情、友好的柔和目光注视客人。

　　4、交谈

　　1)、与人交谈时,首先应保持衣装整齐、整洁。

　　2)、交谈时,用柔和的目光注视对方,面带微笑,并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容。

　　3)、站立或落座时,应保持正确站姿与坐姿。切忌双手叉腰、插入衣裤口袋、交叉或摆弄其他物品。

　　4)、他人讲话时,不可整理衣装、摆弄头发、摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、搔痒、敲桌子等,要做到修饰避人。

　　5)、最禁大声说笑或手舞足蹈。

　　6)、在客人讲话时,不得经常看手表。

　　7)、三人交谈时,要使用三人均听得懂的语言。

　　8)、不得模仿他人的语言、语调或手势及表情。

　　9)、在他人后面行走进,不要发出诡

篇九：招商管理制度与流程

　　岗位职责及任职要求说明书

　　岗位职责及任职要求说明书

　　方的风格；

　　3、眼睛：眼睛应该干净，不能有任何看着不干净的东西留在眼睛附近。女性的眼睛化妆不能过于夸张，以淡妆为宜。眼镜也要

　　保持干净；

　　4、手部：指甲要修剪整齐不留污垢，指甲长度男性不超过指尖

　　1mm女性不超过指尖2mm双手保持清洁。女性若涂指甲油应该

　　选择淡雅的颜色；

　　5、衬衫领带：衬衫最好能每天更换，注意袖口和领口是否有污垢或破损；领带颜色不宜太鲜艳，图案不宜太夸张。领带的打法

　　要严谨，长度以下摆正好遮盖皮带扣为好；

　　6、西装：女生衣服纽扣必须全部扣住；男生西装的岗位职责及任职要求说明书

　　6、招商人员业务说辞必须严格按照最新确认的项目销讲资料执行，凡有疑问应向招商主管请示，严禁向客户承诺有关项目不祥、不实事宜；

　　7、招商人员应具备独立完成招商工作的能力及较强的应变能力，不断提高房地产专业知识及招商技巧，有意识的培养自身的客

　　户分析及判断能力，通过业务情况、客户资料的整理，为制定与调整广告策略提供依据；

　　&房源销控统一由招商主管管理，出现差错，责任由招商主管及发生差错的业务员承担。落定前必须认真核对确认，以免发生

　　一店两租，转让店号应及时通知招商主管，对未交定金的客户，招商人员不得私自承诺保留房号；

　　9、招商人员不得随意承诺客户任何优惠条件，更不得以任何形式暗示客户向公司寻找优惠关系；

　　10、所有招商文件都属于内部重要的保密性资料（包括租赁合同、各类招商报表、相关协议合同书等文件）

　　他招商人员不可随意翻看，不得以任何形式向外界透露案场招商及业务状况；

　　11、招商人员应及时做好客户登记、成交登记和值班工作记录，对自己的客户资料做好保密工作，不得以任何形式向外界泄露

　　客户信息资料。，除招商主管外，其

　　岗位职责及任职要求说明书

　　接听培训------------------

　　接电业务模拟，时间控制3分钟左右

　　接听

　　询问客户个人资料（姓名、联系方式等），了解需求和得知途径

　　非意向客户

　　礼貌告别

　　意向客户

　　诚邀现场看店、洽谈

　　登记-----------------------按要求填写来电登记表

　　二）来电接听基本要求

　　★基本动作

　　电话接待服务的基本要领：礼貌、准确、高效。

　　1、接听电话必须态度和蔼，语音亲切，带着微笑接听，以电话赢得友谊，同时，接听时端庄的姿势会使你有良好的心境；

　　2、接听电话时应清晰的报出公司名或项目名称，使用礼貌用语，一般先主动问候如“您好，3、原则上电话铃声响三声以内必须接听电话。如果超过三声再接听时，要先说：

　　然后礼貌的回答客户的问题；

　　4、设法取得我们想要的资讯：

　　xxxxx招商部”而后开始交谈

　　“您好，*******”，不好意思，让您久等了。

　　岗位职责及任职要求说明书

　　其中，与客户联系方式的确定最为重要。

　　最好的做法是，直接约请客户来现场。

　　5、对于客户的询问，应抓住重点耐心讲解，通话时间以控制在

　　5分钟之内为佳，在与客户的交谈中，在登广告时应注意在给客

　　户清晰明了的解答同时，尽量将解释的时间缩短，邀请客户到达现场观看；

　　6、通常，客户在电话中会问及租金、地点、面积、格局、进度、押金等方面的问题，招商人员应扬长避短，在回答中将优惠策

　　略巧妙地融入。

　　7、在电话中的长时间沉默，会使对方产生误会，或猜疑你没有认真听，因此，应在适当的时候附和，如：

　　好、请继续说”等；

　　&接到打错的电话时，应避免生硬地说：“你打错了”，而应礼貌地说“这是“*******”，电话号码是*******，您要打的电话

　　号码是多少？”，这样不会使对方难堪。

　　9、根据实际情况来应变是十分重要的，先应付较紧要的电话；

　　10、如果来电找人而他不在，你应先说：“请稍等一下”，然后立即传达，传达时不可大声呼叫及要注意言语表达。如找人不在

　　则应询问客人有什么可以帮忙客气的请对方留言或留下电话，以便回电；

　　11、当对方激动时或言辞过激时，仍应礼貌待客，保持冷静、平静对答：

　　（1）

　　以柔克刚：待对方讲完后，平静地表述自己；

　　（2）

　　沉默是金：用停顿、沉默相待，只听对方叫骂，不随声附和，不反驳，也不打断对方，先让对方发泄；

　　（3）

　　冷处理：听完后表示

　　“您的意见我可以向上级反映，我司将会尽快将结果通知您。”12、通话过程中应注意:(1)

　　口齿清楚；

　　(2)

　　语速不要过快；

　　“是、对、嗯、很

　　岗位职责及任职要求说明书

　　(3)

　　语音、语调要注意调整，避免单调的语气；

　　(4)

　　语音适中，保持风度，当信号出现问题接听不清楚时，注意不要叫喊；

　　13、在通话结束时，对客户表示感谢“谢谢您的来电，再见”，待客户切断电话后再挂电话；

　　14、在来电登记表上对客户来电情况及时进行记录，特别是客户的姓名和联系电话，即使有来电显示，也最好与客户确认留下接联络的电话，以便日后跟踪；

　　15、打电话再次与客户联系时，应注意通话的时间是否合适，以避免打扰客户的休息，比如境外的客户有时差的，切勿在对方时间打电话。

　　16、切记工作时间应尽量不打私人电话，不得因私事长时间占用电话和电话闲聊。

　　二、来访流程管理

　　来访接待流程示意

　　制定统一说辞、接待流程培训

　　-----------掌握项目基本信息、业务模拟

　　1r

　　迎客

　　----------------

　　招商道具准备(文件夹、名片、笔)客户进门------------------------

　　欢迎参观、递上名片

　　介绍项目

　　.......................

　　沙盘讲解、展版区位图讲解、业态分布、未来规划

　　入座洽谈

　　-------

　　----

　　------—■了解客户需求，根据需求推荐产品、计算租赁费用

　　促其］定

　　..........

　　利用招商技巧、制造紧张气氛，促使客户下定

　　可以直睡觉的岗位职责及任职要求说明书

　　下定成交

　　暂未下定

　　备齐资料，再次邀约意向客户看店洽谈

　　送客出门

　　------------------------再次确认客户联系方式

　　仃

　　登记

　　--------------------------按要求填写来访登记表

　　1、做好客户登记

　　(1)

　　完成接待客人工作后，须记录详细的客户资料及来访情况，方便日后跟进工作。

　　(2)

　　客户到访登记之日起三?七天之内必须进行

　　客户疑问

篇十：招商管理制度与流程

　　招商经理岗位职责

　　1、主要负责锡林郭勒国际商贸批发城的招商售楼，商贸城管理，广告策划，市场开发，组建招商、产品推销团队，编辑制定部门考核制度工作。

　　2、认真做好招商策划，招商方案的拟定，负责各楼层的摊位布局调整、经营方式调整，制定招商方案与招商函，组织摊位招租、招首、投标、等各项工作。

　　3、负责招商售楼的策划方案，制定招租招售各项优惠政策及价格定位工作。

　　4、负责招商和售楼市场调查、走访工作；做好各项文件整理归档、统计。

　　5、负责市场分析、项目定位，信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动。

　　6、负责招商及售楼合同的拟定、签订、登记、变更、终止工作。

　　7、负责招商、售楼计划的制定并确保完成公司招商、售楼任务。

　　8、负责建立商贸城客户群，建立存档，保证公司招商、售楼客源。

　　9、编制及完善招商及售楼相关规章制度。

　　10、负责公司广告宣传、策划。

　　11、负责售楼、招商合同及客户资料的备案工作。

　　12、负责招商洽谈工作，进行市场拓展调研工作。

　　13、完成总经理交办的其它任务。

　　招商主管岗位职责

　　1.

　　协助经理进行管理及安排工作，组织具体培训计划、落实考核制度；

　　2.

　　制定值班人员安排表，监督招商现场气氛和落实小组工作进度；

　　3.

　　组织各项例会，分析上周情况、问题、提出建议；

　　4.

　　负责统计客户登记信息、调研搜集信息。整理、汇总、存档；

　　5.

　　负责管理客户电子信息库，每周监督人员上报更新；

　　6.

　　参与制定项目规划布局和租金政策的过程，及时提出可行性建议；

　　7.

　　整理汇总、提报业务进度，组织小组研讨总结，并负责汇总改进建议；

　　8.

　　比较、分析行业信息，找出难点和影响因素，协助经理提出方案和建议；

　　9.

　　熟练掌握流程及收取客户定金、租金等财务手续。与客服、物业部办理客户入驻、装修、日常投诉、撤场等手续；

　　10.负责部门文件、来往表单的登记、存档、核对；

　　11.完成领导交办的其他工作

　　招商专员岗位职责

　　1.负责完成分解下的招商任务指标；

　　2.搜集目标商户信息，整理汇总各业态商户信息，筛选客户进行招商接洽；

　　3.搜集竞争对手价格、推广等招商策略，分析统计并上报；

　　4.参与制定项目规划布局和租金政策的过程，及时提出可行性建议；

　　5.联络、走访客户，宣传项目优势和政策；

　　6.接洽来电来访客户，全面解答项目情况，带看现场，做好各类业务登记和进度分析；

　　7.对有意向的客户主动跟进联系，谈判，签约；

　　8.收取首笔费用，配合入驻商户办理进场手续；

　　9.提供完整的商户入场经营资料；

　　10.参与制订招商管理办法、工作流程，确保持续改进；

　　11.定期汇总个人及小组业务数据，形成书面报告，提出建议；

　　12.定期回访签约客户，及时反馈客户入驻后遇到的问题；

　　13.每人每天有效电话不得少于30个，并有详细记录登记。

　　14.努力学习，扩大知识面，提高自己的社交能力，促进业务水平的提高；

　　15.完成领导交办的其他工作

　　售楼主管岗位职责

　　1.协助售楼经理落实各项工作；

　　2.负责人员培训计划；

　　3.负责监控售楼部、工地现场及外展点销售活动；

　　4.销售人员岗位分配，调动工作人员积极性，并负责检查；落实工作人员工作质量；

　　5.协助成交、签约；

　　6.每天提醒各工作人员任务完成量，及时反馈现场售楼部工作进度，并且主要负责检查各种表格及在售楼部每一样细节一定要起到带头作用；

　　7.做好售楼培训工作；

　　8.主要负责周边楼盘市场动态的收集及售楼部最新资料的收集；

　　9.定期安排售楼部全体人员进行市场调查；

　　10.负责完成销售任务及跟进工作；

　　11.完成领导交办的其他工作

　　招商部管理制度

　　第二章

　　招商管理制度及行为准则

　　一、考勤规章制度

　　1、招商人员工作时间为早上8：30-下午18：00分。

　　2、招商人员每日上、下班须亲自打卡，任何人不得互相代打或以任何借口不打卡，如有漏打每次扣罚10元，一个

　　月内累计3次漏打，则给予书面警告，一个月内累计2次书面警告，则作解雇处理。

　　3、报到时应穿着整齐，如有发现未整理好衣装就报到者，由招商经理监督做好后再报到，考勤时间以经理最后确认为准，并作漏打一次处理，罚款10元。

　　4、招商部工作人员，在上班期间如遇突发事件需要外出应向招商经理请示并获得批准才能外出，如违规外出予以旷工处理。

　　5、招商人员实行六天工作制，采用逢周六、周日轮休制，休假要由招商经理统一安排，连续休假时间一般不可以超过三天。

　　6、如遇突发事件需请假，须于当日上午7：30前告知经理且获得批准，并在上班后的一个工作日内补办请假手续，若没有及时知会经理作旷工处理及予以口头警告。

　　7、招商人员必须及时填写《客户来访资料登记表》、《已租客户资料表》（租控）、《周工作总结表》、《月工作计划表》及《客户资料保护名单》等，每天交经理存档。

　　8、凡开业和举行重大活动期间取消一切休假，请假须征得招商经理同意，否则按旷工论处。

　　9、凡相关培训会议均不得缺席，如有特殊情况必须向招商经理请示，若得不到同意则不得缺席。

　　10、安排市场调查当天，必须先回公司，知会招商经理，再由公司出发。

　　11、工作时间内，需要外出时须向上级经理申请，不得私自决定。擅离岗位没有上报公司者

　　作旷工论处。

　　12、上班时间按照招商部要求，迟到者将由经理记录，迟到第一分钟

　　开始罚款，每迟到一分钟扣罚一元，每迟到超过30分钟者将予以口头警告处理。

　　二、日常工作要求

　　1、如在工作场所做与工作无关的私人事情（包括吃零食、吃早餐、化妆、看与工作无关之报刊、睡觉、开小差、听耳机等），一经发现，罚款10元及作口头警告处理；屡劝不改或情节严重者，予以书面警告或即时解雇。

　　2、任何时间都要以客人为重，不得怠慢，尤其注意午餐时间来访的客人。怠慢客人者视情况轻重而定处以口头警告，或书面警告处理情节严重者立即辞退。

　　3、严禁在市场散播不利入驻商户的流言，以免影响整体士气及公司声誉，一经发现，书面警告处理，事态严重或再犯者立即解雇。

　　4、要注意保持工作场所整洁，特别在开业和举行其他重大活动期间，所有招商人员均有义务保持招商部及市场内部的整洁，亦有责任将有关资料归整放好，违者予以最低10元，最高50元的罚款处理。

　　5、必须服从上级领导工作安排，有任何异议均不可在客人面前争论。对其他公司工作人员要注重礼貌，多用礼貌用语，保持公司良好形象，违者予以最低10元，最高100元的罚款处理。

　　6、工作期间需仪容整洁，按公司规定统一着装，保持个人形象。

　　7、招商内部的一切书籍、办公用品、设施等一律不得外带及私自挪用，工作用后物品应自觉放回原处。

　　8、工作期间招商人员不得以各种形式，向客户索取利益或要客户请客送礼等，违规者按情节轻重加以处罚，书面警告或解雇。

　　9、无论发生任何事情，都不能在招商现场争论，有事可向招商经理报告，进行最后判决。

　　10、陪同客人看铺前须告知其它同事，以便随时清楚行踪。

　　11、避免与客人在招商现场大声争吵，应将客人带到接待室内，了解其原因，并及时向经理反映，寻求解决办法。如有类似事件发生，处理不当者，予以口头警告处理。

　　12、同事之间应互相配合保持良好的关系，积极主动接待客人之余要注意不必要的"抢客"而造成误会。

　　13、招商现场由各组抽调人员每天按照值班表轮流值班。每位值班人

　　员均需按顺序接待客户，不得挑客户、抢客户。

　　14、接待了他人客户的招商人员，必须主动将客户还给该招商人员，如果该招商人员不在现场，应该及时与其取得联系，经同意并在了解前期洽谈情况之后进一步与客户洽谈，之后将结果反馈与原招商人员。

　　15、他人接待客户时，其他人员不允许主动插话或帮助介绍，除非得到请示或应允。

　　16、每位招商人员接待客户要做到有始有终，不得以任何理由中断正在接待的客户而转接其他客户，否则视为挑客户。

　　17、招商人员接待客户必须问清楚客户来访渠道和目的（如：是否和其它招商人员有过联系），经确认无冲突之后方能洽谈客户。如果之前有过招商人员接触，但客户没有指定某招商人员或记不清，洽谈完毕需做无法辨认登记，之后与客户保护名单进行核对，保护名单未有记录的，视为该招商接待人员客户。管理规定未列详尽之处，若发现问题之后应及时向招商经理通报，由招商经理经调查了解情况之后作出公平之处理。

　　18、任何人员未经许可，不得随意泄露公司同事之电话及地址。违者口头警告一次处理，情况严重者书面警告或解雇处理。

　　19、在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言，违者每次罚款20元处理。

　　20、对上司不恭敬或工作态度不端正者，其招商经理有权予以酌情处理，轻则口头警告及罚款处理（扣罚额最低10元最高100元），重则书面警告或解雇处理，视情节严重程度而定。

　　21、公司配发的工作制服必须小心保管，如有遗失或损坏作违例处理，其间如有遗失或损坏需重新申领者，必须先写报告，由经理签名后方可领取。

　　22、该项目负责人的通讯资料详细记录在工作笔记本上，随身携带，方便通信联络；主要为策划经理、招商经理、招商主管、工程主管、物业主管的电话。

　　23、应以公司利益为最大前提，在任何时候、任何场合都不应参与及讨论散播有损或影响公司利益的活动和言论。

　　24、尊重每一位到访客户，无论是同行还是随便看看，因为他们都是我们的传声筒。

　　25、尊重上级领导和每一位同事，在客户里不作有损同事声誉人格的言说。

　　26、严守公司业务机密，不应向外泄露有关公司业务的资料。未经公司许可不得翻查、抄录公司的任何重要资料。

　　27、未经公司许可不得外借、外传及调动公司的招商资料。

　　28、不应宣扬有损公司内部团结、制造消极情绪的言论。

　　29、不应参与商铺炒作或私人行为。

　　30、不得偏袒、徇私、包庇任何违纪、违规行为。

　　31、不得有贪污、盗窃、营私舞弊等有损公司利益及声誉之行为。

　　32、未经公司许可，不得私自代客转让铺位。

　　33、对于未经批准授权之事，不得擅自答应客户要求，不得擅自修改任何合同条款。

　　34、在工作时间及工作地点内不得使用粗俗语言，违者口头警告。

　　35、绝对服从公司上级领导的工作安排。

　　三、培训管理制度

　　1、招商部的所有员工在经过统一的培训考试后方可上岗工作。

　　2、对于在岗职工，每周也要开展一次集中的学习培训。

　　3、培训学习时任何人不得无故缺席。

　　4、如有特殊情况不能参加培训学习者，应写出书面申请由直接领导批准。

　　5、不能参加培训的人员应在下次培训学习前将培训内容补上。

　　6、对于其他部门举行的培训，只要是涉及到招商业务的，也应全体参加。

　　7、对每个月的培训知识要定期考试一次。

　　8、如考试不合格者，必须重新补上培训课程，直到合格为止。

　　四、合同管理制度

　　1、招商文员负责招商部有关合同、协议的领取、登记、保管、分发与存档工作。合同签定盖章之后，原件一式两份，客户一份，公司行政部档案室一份。招商文员必须另外复印三份，本部门留档一份，物业管理一份，财务一份，每份合同必须由当事人或部门负责人签名确认，以便备查。

　　2、招商经理负责招商人员签定的合同、协议的审阅，严格按照公司规定的流程进行操作。

　　3、招商人员必须严格按照公司规定租金价格与客户进行谈判，如果有主力店或著名品牌店的客户，租金浮动应请示领导批准后，方可与客户谈判。

　　4、招商人员必须严格按照公司规定的有关合同范本进行相关合同的填写，客户有特殊要求的，必须告知经理同意后方可受理。

　　5、招商人员必须严格按照有关流程进行合同、协议的领取、签定、交纳等。

　　6、招商人员在填写完相关合同后，严格按照公司规定的合同审批程序进行审批，审批后方可盖章。

　　7、招商人员在签定相关合同时，必须保证公司利益。

　　8、招商人员必须严格按照合同规定对客户进行租金的交纳工作，逾期或少交的客户，公司将对招商人员的奖金进行滞留。

　　9、如果招商人员没有按照公司的有关规定操作，造成的后果有本人负担，造成的严重的经济后果公司将保留法律追诉权。

　　10、《合同、协议》的签定流程：

　　（1）、招商人员到文员处领取合同、协议，并做好登记工作。

　　（2）、签约完毕后及时交回文员处，文员应做好归档工作。

　　（3）、当天没有签约完的合同、协议，下班前应交回文员处。

　　（4）、招商人员在签定完后，应将客户的资料、相关手续一并交回文员处。

　　第五章

　　招商部相关表格及文件

　　一、报表及表格:(见附表)1、《新员工培训成绩评核表》

　　2、《员工个人培训记录》

　　3、《员工培训考核表》

　　4、《招商人员培训课程表》

　　5、《新进招商人员培训计划表》

　　6、《客户资料保护名单》

　　7、《招商人员

　　月个人招商成绩表》

　　8、《招商人员周工作总结表》

　　9、《招商人员月工作计划表》

　　10、《客户来访资料登记表》

　　11、《客户资料统计表》

　　12、《每周招商工作报告》（主管）

　　13、《每周招商工作报告》（经理）

　　14、《租金预算表》

　　招商部基本流程

　　根据已经确定的商业规划，广泛收集符合招商条件的商家信息，进行整理、汇总

　　、筛选，挑选出明确目标，再针对不同的目标策划细节招商方案，进行询商、沟通、接触，与其中意向明确的商家开展推介、考察、洽谈等一系列的活动，最终达到招商目的。

　　1、招商资料

　　必须准备以下招商资料：招商函，招商手册（文案和图片），幻灯片，视频，专案招商资料，招贴，海报，电话咨询的标准回复语等等。所有资料的编制和完善需要另行推进。

　　2、招商信息的发布

　　通过各种渠道发布招商信息，主要的发布渠道有：公司网站、互联网、各种商业活动、推介会、说明会、短信、招贴等。

　　3、招商形式

　　招商的主要策略是招大引小，通过商业氛围的营造聚集商业人气、消费人气和游览休闲人气。在做好这些工作的同时，还需要主动开展各种招商活动：

　　⑴本地招商：本地招商的重点对象是新生的、有动迁意向的、有转行意向的、有开分店意向的、设立分支机构等的商家，要通过市场调查和情报收集，及时获取上述信息，对适合公司招商要求的，主动上门进行商业推介。

　　⑵异地招商或全国招商：主要是针对我们项目的商业规划中，本地没有的业种和业态开展的招商活动。其中重点关注省级代理要向地市和县级扩充的商家，有商业或渠道布局需求的新生品牌。

　　⑶重点招商或专业招商：是针对主力店、重要品牌、以及专业市场开展的招商活动。

　　⑷专案招商：针对特定目标的招商活动。

　　4、招商方式

　　新闻发布会、项目推介会、招商说明会、专案招商小组，委托中介或机构招商、网络招商、各种招商函件传真邀约等。

　　5、招商渠道

　　新闻和大众媒体，全国或区域性招商大会，自主招商活动，专业人员，中介机构或各类商会，政府的招商活动，互联网，人脉关系等。

　　其中，公司网站需开辟招商板块，并能随时进行更新，使公司的各种信息得以最快速度最大程度的得到发布。

　　不同阶段的招商工作的流程如下：

　　1、基础性工作：商业规划设计（规划平面图\效果图）＞业态业种配置＞平面和竖向交通系统规划＞制定招商政策（租金价格、优惠政策、代理服务）＞编制设计各种招商文本＞规划招商流程

　　2、部门建设工作：招商人员招募＞招商人员培训＞招商部架构及职能规划＞招商部门职责规划＞招商人员绩效考核及奖惩制度的建立＞招商人员提成制度的建立

　　3、征寻阶段：寻找商家资源＞收搜商家资料

　　＞整理商家资料＞进行商家筛选＞发出招商信息或邀请＞追踪和跟进＞收集整理反馈信息＞得出有意向商家和可争取商家名单。

　　4、推介阶段：进行商家意向分析＞召开招商会议确定主攻商家＞针对主攻商家策划招商方案＞对目标商家展开深入细致的项目推介和说明＞分析招商进程，修正招商策略＞形成明确意向

　　5、实质阶段：组成专案招商小组＞互相进行实地考察＞准备洽谈方案＞洽谈＞修正方案＞形成合约＞签约＞准备进场方案。

　　6、商业运营管理

　　租金回报是商业地产的一次开发，通过商业氛围营造，形成城市的核心商圈、商业地标和品牌，带动整个商业地产升值是二次开发，而商业运营管理就是能使整个地产升值的二次开发的过程。商家进驻后，通过与商家携手并进，对其运营进行监管和协助，使公司、租户、业主、消费者、投资人都达到自己的目标，才是成功。需另行制订详细方案。

　　7、重点部门的配合

　　（1）策划部门的配合

　　1、配合策划实施招商的广告宣传方案；

　　2、配合策划执行招商发布会、推介会、说明会；

　　3、配合策划各进驻商家的开业大典（单项策划）

　　4、配合策划组织行业单项活动；

　　5、配合开展运营阶段所需要的各项活动的策划；

　　6、配合策划、设计、制作招商手册、招商说明图片、幻灯片等各种招商资料。

　　（2）物业管理部门的配合

　　配合在招商推介会、说明会等招商活动中，进行物业管理推介。在形成合约时就物管方面提出建议。在进场阶段，需配合进行清场、理顺水电等关系。

　　注：间接配合部门就不另作说明。

　　（3）工程部门的配合

　　在实地考察阶段需配合进行现场说明，比如建筑结构、水电、通道、承重、改建方案等，使商家更加详细地了解项目的细节优势。

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