下面是小编为大家整理的2022年度广州鸿程商业大厦,供大家参考。
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《最佳购物中心操盘标本》是中国首部系统总结、提炼购物中心开发、运营经验的实战专著，全书通过对天河城广场、中华广场、正佳广场的三个案例在面对不同的困难与发展机遇、在三个不同的开发时段、面对不同的市场环境、存在不同的问题、具备不同的核心优势的情况下，他们是如何克服重重困难，走向成功的艰辛过程。
《最佳购物中心操盘标本》的三个案例都极具代表性，浓缩了众多购物中心需要花几年、甚至上十年时间和数亿元学费得来的经验总结，堪称“做成功商业地产项目的最佳教科书”！
2、《世界级商业规划中国总鉴》（660元/套）图书精要：
《世界级商业规划中国总鉴》是中国首部全景式解析当代最新、最先进的商业规划案例的经典著作，将当代中国最新、最先进的商业地产规划案例进行系统的梳理和总结，从华南、华中、华北、华东四个视野，用鸟瞰全局的整体思维，从商业规划透视开发策略和后期的经营管理，通过个体案例剖析一个个商业地产项目的战略意图，了解它在独有的城市、土地、商业和人文环境下创造的发展道路，成为中国第一部世界级商业规划超级工具书，成就一部改变世界、改变中国商业地产发展格局的核心档案。
3、《成功商业地产项目风险决策系统》（320元/本）图书精要
《成功商业地产项目风险决策系统》是国内第一套对商业地产项目进行定量分析，将商业地产投资决策的过程细分为政策的风险、选址的风险、招商组合的风险、施工的风险、规划设计的风险、资本运作的风险等六大风险体系的全新著作，集国内、国际著名商业地产项目（大卖场）的成功经验、美联银行及德意志银行等跨国投资银行的资本评估体系于一体，贯穿了商业地产项目的取得土地、开发建设、运营管理等全过程，能够指导商业地产项目规避各种潜在的风险，走向成功。
4、《商业地产招商经营管理指南》（480元/套）图书精要
《商业地产招商经营管理指南》是中国第一部总结商业地产招商、经营管理、自营主力店、品牌与行销成功经验的实战力著，前瞻性地提出了当代中国商业地产招商的多元模式和最科学的经营管理元素组合一起有效实现项目品牌与行销增长目标的系统操作手法。本书特别适用于房地产开发商、物业顾问公司和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产招商运营战略全案
5、《商业地产开发建设实战指南》（560元/套）图书精要：
《商业地产的珠穆朗玛峰——商业地产开发建设实战指南》是中国首部指导商业地产建筑规划的全能实用工具书，是中国第一部总结商业地产选址、规划、建设成功经验的实战力著，通过对我国三大经济圈、56座城市、227个国内外商业地产案例的分析、总结，创造性地提出了当代中国商业地产开发的最佳模式和建筑元素最科学的功能组合设计方案。本书特别适用于房地产开发商、建筑规划设计单位和商业地产相关服务研究机构，是当代中国最具深度的商业地产实战手册。
6、《香港购物中心成功密码》（220元/本）图书精要：
《香港购物中心成功密码》首度对香港购物中心开发运营经验进行全景式解码，深入分析国际金融中心、贸易自由港和亚洲商业之心——香港的购物中心产业发展的成功经验。全书共分为八部分，分别从香港购物中心发展历史和趋势、选址及开发时机、建筑规划和建筑设计、商业规划和运营思想以及整合营销思维等方面进行全面披露，深入解析香港海港城、又一城、太古广场、太古城中心、时代广场、置地广场、新城市广场、德福广场、荷里活广场、青衣城、朗豪坊、APM、Ifc mall等近五十个购物中心成功背后的深层次原因，以及这些购物中心是如何将先进的商业思想与香港的商业实践相结合，使香港成为世界上购物中心产业最繁荣、最集中、最先进、最发达的地区。
7、《商业地产改变中国》（320元/套）图书精要：
历时三年多的时间，赴加拿大多伦多、温哥华、日本东京、大坂、新加坡、中国香港、台湾、北京、上海、广州、长沙、贵阳、
武汉等地取得原创性的一手珍贵资料，从全面的视角将中国商业地产发展与世界商业地产发展的成功经验、失败案例图文并茂地表现 21世纪中国商业地产最具震慑力的战略全案。出来，并将具体的案例分析升华到一种规律性的高度，使本书成为
---征订事项道本文化商业地产系列图书 道本图书品种：
直销价 号 定价书书名
3本）元/660元/《最佳购物中心操盘标本》 套 套（978-7-5318-2158-8 600 2本）元/660978-7-5318-1993-6 元/套 《世界级商业规划中国总鉴》 套（600 /978-7-5318-2402-5 本 300《商业地产前期决策指南》 元320元/本 本）/《商业地产招商经营管理指南》 套（2450480978-7-5318-1818-2 元/套 元 本）/套（元《商业地产改变中国》 320/套 7-5318-1327-0 2300元500元 套/套（2《商业地产开发建设实战指南》 本） 560元/7-5318-1501-X
200227元/本 7-5318-1570-X 元/《香港购物中心成功密码》 本 元 合计
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广州市某商业大厦项目财务分析报告 项目概述一、
（一）项目主要技术经济指标2 43960m1、 总用地面积：2 172940m2、 总建筑面积：
49.75％3、 建筑密度：5.03
容积率：4、2 、 地下建筑面积：11743m52 、 地上建筑面积：161197m62 、 西塔楼建筑面积：71771m72 、 东塔楼建筑面积：101169m8 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构9、
（二）项目方案，将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋根据市场调查与分析的结构（过程略） 全天候商务写字楼（以出售为主） 所示。1及表2（三）项目功能面积分布，见表 1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表表 总面积（平方米）使用功能楼层每层面积（平方米） 二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 170170夹层 商一层 7647小计 大堂、商场等126482648层 商场1541层15412 商场315411541层 酒楼、餐厅4 技术层1774层17745 写字楼16951层61541～16 避难层层1541154117 设备层层1541154118 写字楼层～1695119291541 避难层154130层1541 写字～39 设备层4015411541 停机 64124小计 合计71771
表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表
总面积（平方米）每层面积（平方米）使用功能楼层 2048管理中心、维修间、变压器房等负二层2048 2048管理中心、低压配电房负一层2048
4096小计 2048大堂、商场180180180商场 2048层4商场2048 20485层2048技术夹层 266246～18写字楼2048层 2048避难层19层2048 32768层351536写字楼20～ 字楼36层 1536避难层153637层 1288838～45层写字楼1536 4096层491024写字楼46～ 1024层1024设备层50 283设备层50层核心部283 91953小计 写字楼层5120 合计101169项目投资估算与资金筹措 二、 （一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 9月。月起，至2005年1、 本项目的开发总工期为三年，从2002年10 30年。、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为2根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建、 3 设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
。1712706132元人民币，汇总详见表3经测算，开发总投资为：
项目总投资估算表表3
合计东塔单价西塔单价项目西塔成本东塔成本 开发成本（静态）83659079927806003713928975 5000000001.1 土地购置费29249739828912075026022891 前期工程费1.2
9074278495513021221.3 工程建设费49625449356125727 1009363231.4 开发期间税费6355123674306364193260 20434196210331046200671390997218952、开发费用 2722283614916316539064管理费2.1 8647000502.2 其他费用5035885505058450 272228361068377216539064163149不可预见费2.3
113648001657财务费用2.4 6648348947164512657 276012892.5 38500销售费 1712706134、总计97551012612847700093287100083（二）各项投资与成本费用估算表（略）
（三）项目投资计划与资金筹措表
本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补
所示。充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4 4 项目投资计划与资金筹措表建设经营序合项2002002002004 12127133956投资总额242512425460635 121271建设投资606352425424251.133956 1212712339562425460635资金筹措2425 97206017696自有资金2 455000600035000借款资金45002.2 660511961901767228760销售收入再投资2.3 55200资金缺口（242551964101765822.1+2.23）项目销售与租赁收入测算 三、2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全58093m本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。
表5 西塔楼写字楼销售收入测算表
200520032004 13000售价 30%销售率 17428销售面积 226562003销售收入（万元） 售价14000 销售率75% 销售面积26142 销售收入（万元）365982004 13500售价 100%销售率 14523销售面积 196062005销售收入（万元） 78861合计（万元）
表6 西塔楼商场租赁收入测算表
201201201201201年2012002002012002012002012002004045平均月租金（元414543454541380.644743464545480 85%92%88%出租率95%87%85%20%85%85%90%93%63%96%85%81% 租赁费用（万元）38383938355344033383638383836至地面-1商场（ 62413076175410368327208租金收入（万元）54837210624162417290四层）5821661062415963 年份20202029202620272025202820192024203220312021202220302023 496.125472.5496.125496.125496.125472.5472.5496.125450平均月租金（元）496.125472.5496.125472.5496.125 出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85% 租赁费用（万元）3939414139413841414141394139至地面-1商场（ 688168816241655368816553四层）688165536553租金收入（万元）68816881688168816553
表7 东塔楼出租收入测算表
20182015201420162017年份201320052006200720092008201020112012 147165150170165平均月租金（元）168163150150155150140150150 80%91%80%85%95%出租率80%96%93%15%60%82%94%80%80% 131331314131413131314141214租赁费用（万元） 1331117390127341810613755租金收入（万元）170241331117520609133111645599801414413311 400450写字楼430410450450450430470450460450480平均月租金（元）415 70%出租率90%85%85%96%88%92%90%85%87%25%95%85%95% 838租赁费用（万元）383936363838403435383838 39792513666297939313890439739314593454339314541租金收入（万元）4164393141至商场（ 1724117241层）东塔小计（万元）2178722699215662206186020619180331640117241129591724117734
东塔楼出租收入测算续203202202202203202202201202202202203202202年份 165.375165.375165.375165.375165.375平均月租金（元）165.375157.5150157.5165.375157.5157.5165.375157.5 80%80%80%80%80%80%80%出租率80%80%80%80%80%80%80% 13租赁费用（万元）14131414141313141413131414 14675146751467514675租金收入（万元）13977139771467514675146751397713311146751397713977 496.125472.5496.125472.5496.125496.125472.5平均月租金（元）472.5496.125写字楼450496.125472.5496.125496.125 85%85%85%出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85% 41394139414139414141租赁费用（万元 41273931433343334333433341274333租金收入（万元）4333433343334127412741274至商场（1 1900917241190091810419009东塔小计（万元）1810418104190091900918104层）19009190091810419009项目借款还本付息分析 四、根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。
银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。
表8 借款还本付息表（单位：元）
合计建设经营期项目 20102006200920042005200320082007 年初借款累计10824298148044849611224843539578845721003633461900800305764359 45500000060000000350000000本年借 68582751937323012050627630441217534763513307902本年应计利息19008001820006125077157 115101255115101255115101255115101255年底还本付息115101255575506275 4804484960210036334年末借款累计39578845730576435910824298161900800112248435
项目销售与租赁税金及附加测算 五、 10所示。本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表 9 销售税金及附加一览表表 合计序号计算依据项目建设经营期 2005200320042002 78860销售收入1196062265636598 48422224712041391销售税金及附加 39432.198018301133*5％（1）营业税 276％）6979128（2.2城市维护建设税2.1*7 118教育费附加34％（552.129）*32.3 7120％（2.4331）18*0.09防洪工程维护费 39％（118交易印花税）2.511*0.0510 39498％2.61831交易管理费113）*0.5（ 789％土地增值税*1表10 租赁税金及附加估算一览表
合计建设经营期项目序号计算依据 2002201420032004201220052013200620092007201020082015 685530
2348230718442236972877612861922222租赁收入29989292692722923482242084963 120927 50483920414241804142325325163租赁税金及附加480350765290427087554 34276 1431*524815％118511749222.1）营业税1463（1361121011111143914991174 2399 1001021712.1822.2城市维护建设78）*785％956583 1028 434543％）2.1*33673535033362841442.3教育费附加（ 617 26（27262.4防洪工程维护费4210*0.091212025262221）％17 343 14交易印花税2.51514（129％15）1412*0.05111201212 82264
28181房产税359934532.6（59626673267343437％*12）22132844351229052818
租赁税金及附加估算一览表续表10 建设经营期计算依据项目序203202203202202202202202203202201202201202201202租赁收25892589258924652348234825892348258924652589246524652589246525890 租赁税金及附加43494567434943494567434924349456745674142414245674142456745674567 营业税1295*512951295％1233129512332.1123312951295（1295117411741117412951233）1233 城市维护建设税82828286868686869191919191919191％2.22.1）*7（ 教育费附加39（35393539352.137）37393739373937*339％392.3 防洪工程维护费2223232.42123）21（22212323222312223*0.0922％23 交易印花税13*0.0512％131312121312122.513（1212131312113） 31072.63107房产税）（1*12％28183107281831072818310729592959310729593107295931072959项目财务评价 六、
（一）本项目财务分析的假设前提
本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。
1、 价格水平的假定
本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。
2、 租金升幅的假定
在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。
3、 税费的规定
本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。
4、 出租物业的折旧
本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。
5、 出租物业的期末转售价值
本项目不考虑出租物业的期末转售价值。
6、 期望收益率（基准收益率）的确定
设定为7％。
（二）损益表与项目静态盈利能力分析
详见表11所示。
表11 项目损益表
2017序号2015201320112009200720052003合计项目名称计算依据20022004200620082010201220142016
23482184422420823697234822861924569272291收入299897643912877602222222656292693690523482 19606销售收入788601.12265636592348287723481.292622222861租赁收2722299830496234818442420236968553474总成本费474474474474474474474115017127474174914334744744748 9585由于销售写字楼总成本分摊11502383392.117253 474847484748474847482.2237474847484748用于租赁物业折旧13293247484748474847484748 4142529041425076税金125770392013915048230151632079414233253480341804270 120448421391销售税金及附加3.12247 41424803414254120927875507632533.24270418051635048414252903920租赁税金及附加 196土地增值税7894227366 14592(1)-(2)-(3)-(4)466561193585953714592167481767879611895210441135541476915190利润总额188231459219951 48153147638855275834所得税1539652627648153445625448745013(5)*33%6211481565844473 9776112211184453349776(5)-(6)6995101779895税后利润639012970712611312596977613367908112698 11 项目损益表续表 20322022202820232030202420272025计算依据序号项目名称2029201820262019203120202021 25890246571收入25890246572589025890258902348225890234822589024657246572589024657 销售收入1.1 258902589025890258901.2租赁收入2348224657234822589024657258902465724657258902465725890 451047484748474847484748474847484748总成本费用2474847484748474847484748 由于销售写字楼总成本分摊2.1 4510474847484748474847484748用于租赁物业折旧47482.24748474847484748474847484748 4567434943494567434945674567456745674142414245674349税金456743493 销售税金及附加3.1 456745674567414245674142434945674349456743494567租赁税金及附加43493.243494567 土地增值税4 168131556015560165751657516575(1)-(2)-(3)-(4)165751657514592165755利润总额1459215560165751556015560 5548所得税648154815547051355135547051355135547051355470(5)*33%547054705470 112651110511105(5)-(6)税后利润71110510425104251042597769776104251042511105111051110511105
基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。分析：项目年投资利润率为9.08％> （三）现金流量表与动态盈利能力分析 、 全部投资现金流量表1 本项目全部投资现金流量表如表12所示。
全部投资现金流量表表12
建设经营期项目名称合计序号 201620102014201120082004200920052002201320062003201220072015 2348228776222222265629269369052998924569124208现金流入1844276439627229236972348228619 1960636598788601.122656销售收入 23482292693072348249632722918442287762369722222286191.2租赁收入2420868553629989 8958229019现金流出4215011551655378958669924251133090541063711260839311874500009283 60635500002425424252.1建设投资33956171270 14002.22613销 12042.2.1销售税金及附加224748421391 196土地增值税7892273662.2.2 41423253480341802.3租赁税金及附加70710392054504851638755290427050764142 4815487458346211447334456584501362545527314748152.4所得税15396326276388 14524173591492518115-500016592-2425174463净现金流量-636314524-524517718-40968138291174314643 1114181859-50004累计净现金流量68540-742519305-1378896894-1903337023-6000182369-48258-3361553615-16256续表12 全部投资现金流量表
建设经营期序号项目名称合计 2032202220282023203020242025202920262017203120182027202020192021 25890246572589025890234822589023482125890现金流入2348225890246572465725890246572589024657 销售收入1.1 258902465725890246572589024657246572465725890258901.2租赁收入258902589023482234822589023482 101152现金流出1003789581003710037100378958895810037948494841003794849484100379484 建设投资2.1 销售2.2 销售税金及附加2.2.1
土地增值税2.2.2 45674567456741422.34567租赁税金及附加41424349434945674142434945674349456743494565545475475475135474815134815475132.所得5475135475134811577145215851452158515171585净现金流1517145215851517158515171585151715853 3576041549922784164累计净现金流量170165341829185338294269200511140467262563215683325976230856310123246710125943 根据评价指标显示：
7.89年1） 本项目投资回收期为（ 86866万元 本项目全部投资净现值（NPV）＝（2） 21.27％3） 全部投资内部收益率为（ 由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。
自有资金投资现金流量表2、 13所示。本项目自有资金投资现金流量表如表表13 自有资金现金流量表
建设经营期项目名称合计序号 201620072008201420092005201220062010200220152003201120042013 234821844229269236972348224208245691现金流入28619272297643962998922656222223690528776 19606788602265636598销售收入1.1 23482租赁收入2861927229299892369768553623482222222877630749631.2242081844229269 928320564115512277046384318209524258958 22840230192338437650839330538106378958现金流出2 5242569659720自有资1 196192.21767228760预售收入再投入 1151011510115102.311510贷款还本付息1151057550 12042.4销售税金及附加139148422247 4142 5076427051633253529041801209292.5480339204142504854875租赁税金及附加 2277891963662.6土地增值税 4815 44731539632627所得税31476388344550132.74874621148155527658458346254 14524177182331659213829313314524 5849-52425149253-7456605净现金流量-363 3984325318-52425-52788-53533-59502累计净现金流量54367 -59269-561364-50287-43682-37746-20028-343611489续表13 自有资金现金流量表
建设经营期序号项目名称 20172022202920232031202720302019202420202028202120252032202620123482589现金流25892589258924652589246525892465234823482589246525892465销售收1.1 2589024657258902465725890246572465725890258902589023482258901.223482租赁收入258902348224657 101159484100379484948494841003789581003710037895810037210037现金流出9484895810037 自有资金2.1 预售收入再投入2.2 贷款还本付息2.3 销售税金及附加2.4 45674567456743492.5租赁税金及附加456741424567414243494567434945674142456743494349 土地增值税2.6 5548547054705135547048155470481551355470513551352.7所得税4815513554705470 1577515173158531517315853151733净现金流量14524158531452415173158531517315853158531452415853 30055314346023721815863226892517380512828725307218965983416205512979412847781131144累计净现金流量68892221365根据评价指标显示：
（1） 本项目自有资金投资净现值（NPV）＝50829万元
（2） 自有资金投资内部收益率为21.27％
由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。
（四）项目资金来源与运用表
资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表14所示。
表14 资金来源与运用表
建设经营期序号项目名称 201620052006201420072012200320082004200920132010201120152002 资金来源272296558623482236972420818442286192923829989222224210128776242523482292691 销售收入1.1226563659819606 2348223482184421.2租赁收入49632369730722222242082722929269287762998928619
601758224251.3696自有资金 3500060001.4银行贷款4501820895421523382428391063290122772284资金运655389511552056928606324252.3395建设投2425 115102.2115101151011510借款还本付息11510 12042.31391销售税金及附加2247 4142427050484803544142875418052905163507639202.4租赁税金及附加3253 2271962.5土地增值税366 26272.66254所得税552750133445638848154874583462114473658448153147 14524149251659259363133-4966053177185849盈余资金4921913829014524233 114088562851709956416039219358502197521985039396934452712109434累计盈余资金
续表14 资金来源与运用表
建设经营期序号项目名称 2032202420302025202820262022202320172031201820192027202020292021 资金来源258902348212348223482258902465725890246572589024657246572589024657258902589025890 销售收入1.1 25890246572465725890258902465725890258902589025890258901.223482租赁收入23482234822465724657 自有资金1.3 银行贷款1.4 1011510037资金运用289588958948494841003710037100371003710037100379484948489589484
建设投资2.1 借款还本付息2.销售税金及附2.4344564564344142.456456434414租赁税金及附4344144564564564344567 土地增值税2.5 55484815547051355135547048155470547051355470所得税48152.65135547051355470 157751585314524盈余资金314524158531452415173158531517315173158531517315173158531585315853 360274344499累计盈余资金1286131431371576621728351880084203181218353233526249380265233281086296939312793328646由表中计算结果看出，本项目累计盈余资金大于零，故从资金平衡能力角度分析，本项目满足投资要求。
项目盈亏平衡分析 七、（一）销售部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当用于销售部分的写字楼销售率为52.35％时，用于销售部分的写字楼投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为52.35％，可见其风险程度较低。
（二）租赁部分盈亏平衡分析
假定本项目总投资不变，且租赁价与收款进度如基准方案所设，则由于出租部分的物业出租率为23.54％时，租赁部分全部投资利润率为零，也即投资刚能保本。一般认为，当盈亏平衡点的出租率<70％时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的出租率为23.54％，可见其风险程度较低。
项目财务评价结论 八、通过上述财务评价结果来看，本项目方案的财务净现值大于零；
财务内部收益率大于基准投资收益率7％；
借款偿还期能满足贷款机构的要求，且项目具有较强的抗风险能力。因此，本方案在财务上可行。
