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农村宅基地买卖合同无效 —— “画家村”案剖析
姓名：谭鑫
学号：
125023423
[ [ 案情背景] ] 从 1993 年开始，北京圆明园画家村的部分画家来到了北京通州宋庄买了房子。1995 年秋，圆明园画家村被解散，出现圆明园艺术家为主的艺术人群向宋庄的集体大迁徙。现在，宋庄已经聚集了海内外近 2000 名艺术家，所以又被称为“画家村”。目前，宋庄已经是中国最大、国内外知名的画家聚居地，并于 2006 年被规划为北京市十大文化创意产业聚集区之一。
5 年前，李玉兰从河北迁居画家村，用全部积蓄 4.5 万元买下了马海涛一套农民房，双方签订了《买卖房协议书》。但在《集体土地建设用地使用证》上，至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。
近来，通州宋庄将面临地铁工程的前期拆迁，将出现巨额的拆迁补偿款。
2006 年 2 月向法院起诉，马海涛夫妇要求确认购买合同无效。
[ [ 法院审理过程] ] 一审判决 通州法院一审以李玉兰是城镇居民，不得买卖农村集体经济组织成员的住房，判决李玉兰于判决生效之日起 90 日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛；
马海涛给付李玉兰补偿款 9.3 万元。
李玉兰不服，上诉到二中院。
二审判决 二中院审理认为，马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
同时二审法院指出，出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
因李玉兰在原审法院审理期间，未就其损失提出明确的反诉主张，此案二审不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
另行起诉 2008 年 1 月 3 日，李玉兰将马海涛告上法庭，索赔 48 万元。
[ [ 法理分析] ]
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集休经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求，二审法院不予支持。
合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛，出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损，故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当，法院亦予以维持。
考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李王兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。综上，依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、
维持北京市通州区人民法院(2007)通民初字第 1031 号民事判决第一项、第二项；
二、马海涛与李玉兰于 2002 年 7 月 1 日所签之买卖房协议书无效。
[ [ 法理评析] ]
自上世纪 90 年代以来，通州区宋庄镇开始实施文化造镇发展战略，至今已吸引了来自全国各地的数百名画家在此落户。经过多年发展，宋庄镇“画家村”现已具有一定规模，并成为北京市首批正式认定的文化创意产业集聚区。在早期入驻“画家村”的一些画家中，大部分系购买农民自有住宅改造为工作室及居住。随着宋庄镇地区规模经济的形成，当地土地区位价值上涨，导致不断有该镇村民以城市居民不能购买农村房屋为由，诉请主张多年前其与入村画家签订并履行的房屋买卖合同无效的案件出现。通州区法院近一年期间已经受理了近百起涉及农村私有房屋买卖案件，此案即属于其中之一。
此类案件的成因多缘于随着北京城市建设发展，郊区土地利用价值增加，以及因土地被征用、拆迁房屋后可获高额补偿安置费用等原因，特别是近几年中央政府多次明确强调禁止城市居民购买农村个人住宅，使得对这种合同的效力判断似乎有了更加充分的依据。但政府的文件是否能够作为判断合同效力的法律依据，实践中仍不无争论。由于此类纠纷的处理结果涉及双方当事人重大利益的调整与平衡，故此问题引起各界关注。北京市高级法院曾经多次召开研讨会，并两次形成会议纪要以统一处理此类案件的司法标准，但实践中由于对此问题的处理原则仍存在不同认识，不同法院间在掌握处理此类纠纷的原则及处理标准方面仍存有差异。
[ [ 同被确认无效的后果处理] ]
对合同无效的法律后果，合同法第五十八条有明确规定。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
但通过调研分析，可以看出此类案件之所以成讼，多为农村土地价格上扬促使出卖人毁约所致，此类案件数量不断增长，因此，在处理合同无效的法律后果时，应当结合合同法的公平原则和诚信原则来理解第五十八条之规定。应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价
格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
[ [ 因此，认定合同无效后，处理的方式有如下] ]
1、合同无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人。
2、如果买受人在居住使用诉争房屋期间对诉争房屋及院落进行翻建、装修并在诉争院落内新建有建筑物，出卖人应对买受人添附部分价值给予合理补偿。
买受人在购买房屋后对房屋及院落的翻建、新建及装修系其出资完成，因此，其对于添附部分享有所有权，从理论上说，买受人在返还房屋时，有权将添附部分从原物处剥离。但考虑到此种添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，但分离后添附部分的使用价值极大贬损，故判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将添附价值补偿买受人。添附价值的确定首先由双方当事人协商确定，如协商不成，由法院委托有资质的房地产评估机构进行评估。
3、按过错赔偿损失。合同法规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于受损方的损失，应当有受损方的主张。一般情况下，农村私有房屋买卖案件系出卖人起诉要求确认买卖合同无效，返还房屋。法院受理后，经审理可能认定合同无效的，应当向买受人行使释明权，告知买受人有可能认定合同无效，如果认定合同无效，买受人是否就损失提出反诉请求。如果买受人没有就损失提出反诉，则在确认买卖合同效力的案件中不宜由法院代买受人主损失，并径行判决，应当在判决中写明买受人有权就合同无效致其损失另行主张。
如买受人提出反诉或另行起诉主张损失赔偿，应当由买受人列举其具体损失。合同无效所产生的法律责任系缔约过失责任，只有缔约一方违反先合同义务造成相对人损害时，才能产生缔约过失责任。通说认为，在缔约过失责任的情况下，所应赔偿的为信赖利益的损失，即无过错的当事人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效、被撤销等造成的损失。这种信赖利益的损失包括直接损失和间接损失。直接损失包括：(1)缔约费用，包括邮电费用、赶赴缔约地或察看标的物所支出的其他合理费用等；
(2)履约费用，包括为居住
而对房屋进行的翻建、装修，腾退房屋时搬家的费用等；
(3)其他直接的费用支出。间接损失是指丧失了与他人另订合同的机会所产生的损失。这些损失必须是在可以客观预见的范围内，必须是基于信赖利益而产生的损失。
对于损失的认定，直接损失部分，根据当事人的举证及实物评估判决给付买受人。
交易性合同的目的，是基于居住或者收益的需要，用相对公平的对价来交换权利。合同订立时出卖人与买受人对这一目的是清楚的，对价也是双方当事人认可的。但是受地区经济发展影响，房屋及院落的价值与原购房价款已经不能对等，房及土地的现行市场价值可能已经远远高于当时的市场价值，那么房屋及土地在签订买卖合同时的价值与确认合同无效时的差价应当可以认定为出卖人的受益之处，也可以认定为买受人的信赖利益损失。以上述差价为间接损失，在司法实践中便于计算，有利于执法标准统一。对于差价的具体数额，如果诉争房屋及院落已进入拆迁程序，可参照拆迁中确定的房地价值扣减原房地价值、房屋添附价值后形成差价；
如果诉争房屋及院落尚未进入拆迁程序，则委托有资质的房地产评估部门评估确定房地现值，扣减相应部分后形成差价。
确定损失数额后，双方根据过错各自承担相应的责任。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规及政策不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担主要责任，在利益的分配上，也应当适当向买受人一方倾斜。
